摘要：随着我国近几年来房地产业的迅猛发展，物业管理作为一种新兴行业，涉及了城市规划发展、人们居住生活方式及生存居住环境等方面，是现代化城市管理中不可或缺的一部分。2003年的《物业管理条例》以及2007年的《物权法》，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则。但实践中，物业管理领域的问题愈加复杂而多样化，本文拟通过论述前期物业管理的法律关系，指出问题，给出建议以促进物业服务市场，维护人们的合法权益。

　　关键词：前期物业管理；临时规约；前期物业服务合同

　　一、我国物业管理的产生与发展

　　20世纪80年代，我国城市经济体制改革及房地产业快速发展，带动了物业管理的产生与发展，在深圳、广东及沿海一些经济发展较快的城市出现了物业服务企业，在服务过程中产生了较多矛盾。1994年3月23日，建设部颁布了《城市新建住宅管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度，这是建国以来我国有关物业管理的第一个主要部门规章，是我国物业管理体制上的重大突破。1994年6月18日，深圳通过《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，我国第一部地方性物业管理法规诞生。随后，广东、北京、上海、江苏、重庆等地纷纷出台地方物业管理法规或规章，形成了以国家和地方互补的物业管理法规政策体系。2003年，国务院颁布了《物业管理条例》。该条例对业主、物业服务企业、房地产开发建设单位等规定了较为详细的权利、义务，将前期物业管理纳入法制轨道，使规范前期物业管理市场有法可依。2007年10月1日我国《物权法》出台，第一次以法律的形式确立了以区分建筑物所有权为核心的物业管理法律制度，《物权法》确立了物业管理的一些基本制度，提出了解决问题的原则，《物权法》生效后，《物业管理条例》对与《物权法》中建筑物区分所有权制度相悖的规定进行了修改，经过多年的摸索与实践，我国的物业管理制度有了飞跃性的发展，法制环境不断改善。

　　二、前期物业管理的内涵

　　前期物业管理是指在物业业主购买物业以前由项目开发建设者选聘的物业管理企业，并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。主要是对公共场所、房屋共有部分的清洁和管理；对物业共用部分的维修、养护和管理；对物业共用设施的维护、养护和管理；附属建筑物、构筑物维修、养护和管理；对物业治安、消防等事项的管理，与整个物业管理活动中的管理对象基本一致。

　　时间上，我国有两个阶段，前一个阶段是由开发建设单位委托物业服务企业对物业小区进行管理-前期物业管理阶段，后一个阶段是由业主自行选择物业服务企业阶段。可见，前期物业管理的开始意味着对小区的管理控制权由建设单位转向物业所有人。前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的最初阶段，是非常重要的环节。而前期物业管理又可以分为两个阶段：第一个阶段是从项目初始至工程竣工验收合格为止，对于物业管理而言可以称为“早期物业管理介入”，这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责；第二个阶段是从工程验收合格开始到业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效时为止，这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。但在实践中，由于某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界限。

　　内容上，前期物业管理主要包括前期物业服务合同、业主临时规约、承接物业时的查验、物业承接验收时的文件资料移交、建设单位配置物业管理用房、建设单位的物业保修等等。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与选聘的物业服务企业签订的书面合同；临时管理规约是指建设单位在销售物业之前，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担责任等事项依法作出的约定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示，并予以说明；物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，而建设单位办理物业承接验收手续时，应向物业服务企业移交文件资料、按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房、按国家规定在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。

　　三、前期物业管理存在的问题

　　1、前期物业管理服务合同主体的特殊性。由于前期物业服务合同是一临时、过渡性合同，同普通物业服务合同相比，前期物业服务合同在订立时间、主体及生效期间等方面有其自身独有的特征。前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的，物业买受人并不是前期物业服务合同的当事人，却要缴纳物业服务费，这是物业买受人经常出的问题，此时建设单位作为合同一方又不监督物业服务企业履行义务时，因物业买受人在前期物业服务合同中的法律地位不明确，业主往往以此为由不缴纳物业服务费，导致物业服务纠纷不断。在现实生活中，建设单位有时为了节约成本、谋求利益，往往自行出资组建具有独立法人资格的物业服务企业进行前期物业管理，由于这种特殊关系，建设单位往往将建设中的质量问题、购房时的承诺等等推到组建的物业公司上，业主只能处于无奈的境地。这些弊端带来矛盾，合同的主体一方是建设单位，一方是建设单位选聘的物业公司，业主与物业公司却不存在合同关系，由于合同具有相对性，也就是说，通常情况下只有合同的相对方才有权请求履行合同。而在前期物业服务合同中，业主却没有权利要求物业管理企业依照前期物业管理合同提供物业服务，也不能要求物业管理企业承担违约责任。同时业主普通以自己不是前期物业服务合同的主体而拒绝缴纳物业费，带来了众多物业管理费纠纷。设想一下，如果前期物业服务合同侵害到业主的合法权益时，业主该如何救济呢，是否只是等待小区入住率达到一定比例时，召开业主大会选举业主委员会，等待选聘新的物业服务企业呢？这期间的权利如救济？当然，根据《物业管理条例》第二十三条的规定，“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”当业主与建设单位签订物业买卖合同时，也对前期物业服务合同进行了认同，是一种追认行为，所以前期物业服务合同对业主具有具有约束力。这条似乎强调了前期物业服务合同经业主承诺后对业主的约束力，但物业公司侵害业主利益时业主如何有效维权，在现实生活中却难找途径解决。

　　2、前期物业管理中物业服务费规定不明晰。我国《物业管理条例》仅对物业服务收费作了原则规定，并未明确前期物业管理阶段的费用由谁承担，限制了当事人的权利。同时对物业服务收费以行政监督来规定，仍更多的依赖于行政干预，行政干预物业服务收费表现在价格控制、备案登记、行政处罚，而在市场经济中，政府指导价往往不灵活、具有滞后性，而前期物业服务合同往往是政府指导价，政府定价的标准是什么？因此，前期物业服务收费的标准，是一个重要的问题。

　　3、临时规约通常为物业买受人忽视

　　管理规约的设立、变更和废止，可以基于业主大会的决议，也可以由开发商预先制定格式化的管理规约，在预售或出售商品房时，分别与具体业主达成同意该管理规约的合意。而在预售或出售商品房时，达成的合意即临时管理规约，规定建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。现实中临时管理规约是建设单位单方意思表示，并非由业主大会制定，如果物业买受人满意房屋购买合同，忽视临时管理规约的约定而签订承诺书，或是满意房屋买卖合同，虽不满意临时管理规约，但认为临时管理规约只是购买房屋合同时很小的一部分，不能因小失大，而勉强接受，此时，临时管理规约无异于给物业买受人加了强制缔约义务。而民法奉行意思自治原则，要约与承诺原则上基于当事人自愿，只有在极为例外的情形下，法律才对某些当事人课加强制缔约义务，此类义务人一般是占据垄断地位或优势地位的企业。

　　四、目前对前期物业管理中出现的问题提出一些对策

　　1、完善物业管理招投标制度。

　　我国《物业管理条例》规定了从事前期物业管理的物业服务企业的选聘方式，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。但现实中很多建设单位为了节约成本、谋求利益，自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理，有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司，有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司，并没有严格执行物业管理招投标制度，从而形成建、管不分的局面。因此，政府要加强指导，严格执行招投标制度，公开、公正、公平选聘物业服务企业，严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，对申请投标人认真地进行资格预审，实行建设单位与物业服务企业分业经营，打破建、管不分的体制，促进物业服务企业以专业化谋发展、市场化谋效益、人性化求认同，从而赢得广大业主的青睐。

　　2、明确前期物业管理中物业服务费的标准

　　实践中，由于收费项目、标准等不明确或收费过高，导致很多物业买受人因房屋质量、配套设施、物业服务质量等问题拒绝交纳物业服务费的现象越来越突出。因此对具体收费标准应由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。前期物业服务收费标准需要明确统一的规定，以避免政府价格主管部门与房地产行政管理部门制定价格时存在很大的不确定因素，导致价格制定混乱。

　　3、加强对临时管理规约制定和宣传

　　临时管理规约的目的是为了维护全体业主的合法权益，保障物业的安全合理使用，维护公共秩序，创造良好的生活环境，由建设单位制定的对全体业主具有约束力的规约。现实生活中临时管理规约，条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，使双方的合法权益得不到有效保护，也为前期物业管理留下了后遗症。因此，要制定和完善临时管理规约。物业买受人要提高意识，在签订物业买卖合同时，一定要认真审查临时管理规约，看是否符合《物业管理条例》的规定，有无侵犯业主的合法权益，不能随便签字承诺，建设单位制定临时管理规约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，违反临时管理规约等事项应当承担责任作出约定，建设单位应接受物业买受人的监督，如有违反则承担违约责任；行政部门除求临时管理规约登记、备案外，要进行实质性审查，起到真正的监督作用。