擎起一片法治艳阳天

??南京市玄武区人民法院服务经济发展纪实

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江苏省南京市玄武区人民法院在司法服务大局中，紧扣区域以租赁经济为主的经济形态特点，充分发挥司法能动作用，着力化解企业在经营活动中的矛盾纠纷，破解发展难题，助推企业发展，擎起了一片经济发展的法治艳阳天。

深入调研，寻求服务方法

    不久前，玄武法院受理了一起产权式商铺租赁经济纠纷。某商务楼的10多户房屋产权业主与经营商因租赁回报发生纠纷，业主诉求解除合同，收回房屋。纠纷背后涉及商住楼内100多户房屋产权主。这起案件不仅是业主与经营商之间的矛盾，而且由于商铺整体租赁的特点，需要统一商住楼内100多户业主的意见，处理起来非常棘手。为了彻底解决问题，业主对商铺重新招商。法院在此基础上统筹协调，统一业主的意见，不仅有效化解了诉讼双方矛盾纠纷，而且指导业主与经营商签订了新的合同，使商铺昔日惨淡的租赁经营又重新红火起来。

  　在玄武法院类似这样的租赁纠纷不断增多。据统计，近三年来，该院共受理租赁纠纷案件632件，涉案金额超亿元。2008年受案数较上年翻了一番，今年更是去年案件的近3倍。

  　玄武区地处南京主城区，生产型企业较少。该区提出，打造全市现代服务业发展的先行区，大力发展总部经济，建成一批服务业集聚区和都市经济园区。在此背景下，以房屋租赁为主的第三产业成为该区的重要产业，租赁经济成为该区的主要经济形态。

  　该院党组提出，司法服务发展，必须突出重点，找准着力点，把服务租赁经济作为工作重点。为妥善化解矛盾纠纷，提高司法服务的有效性，该院开展宏观经济下租赁经济中法律纠纷的专题调研。他们对近三年来全区租赁纠纷进行系统的梳理，分析判断租赁纠纷的发展态势，走访了租赁纠纷涉及的一些企业、经营户等当事人，对纠纷产生的背景、原因，纠纷解决的情况进行座谈交流，与相关部门的领导、专家研究破解方法，提出了坚持维护社会稳定原则、坚持合同实际履行原则、合理运用情势变更原则、政府主导、司法配合原则以及注重柔性司法原则等作为解决租赁纠纷的司法应对之策，寻找到了化解租赁纠纷矛盾之法。

悉心化解，确保经营平稳

  　对于经营者而言，平稳的经营环境是至关重要的。玄武法院在审理租赁经济案件中，把案结事了作为办案目标，让经营者一心一意忙经营。

  　去年下半年，下岗在家的李珠听说珠江路上有个时尚购物广场即将开业，正在对外招租。她实地考察后决定租下一间十来平米的铺子，打算做服装销售。去年8月底，她以21200元租金、5000元押金和1000元服务费，与南京某投资有限公司签订了一份1年期租赁合同。随后她就开始忙碌起装修、进货、布置，小店终于在一个多月后开张了。随着入驻经营户的陆续开业，该时尚购物广场里上百个铺子基本开张。广场渐渐在年轻人中有了知名度，人气也开始旺了起来。可到了今年1月初，就在李珠对店铺的前途满怀期待时，门口贴着的一张函告却让她和众多经营户们都傻了眼。

  　这份落款为某数码置业（南京）有限公司的函告中说，投资公司将房屋出租给经营户的行为违法，希望商铺全部撤出。在函告中，该数码公司表示，他们才是这里真正的房东，这个广场的承租方明明是南京某信息管理学院，跟投资公司一点关系也没有。

  　今年2月，数码公司将信息学院和投资公司一起告上了法院。这时经营户们才知道数码公司所言不虚。很快，由于工商部门拒绝为经营户们办理执照，购物广场只好关了门。购物广场上百户经营户找到投资公司，要求退钱赔偿。眼看讨要无果，经营户们纷纷赶往玄武区法院，共立案90件。

  　这起群体纠纷中，有的经营户才租下一两个月就停业，如果处理不当，很容易引发大的矛盾。为安抚经营户，法官立即开始审理案件。针对现场较为复杂的情况，承办法官要求投资公司将所有商铺的现场保留固定，以便确定损失。之后，法院确认了62个经营户已经装修、涉及较大损失的案件。

  　按照常理，确定装修损失需要正规的鉴定部门来做，但是这些经营户的装修大多在几千元左右，如果进行鉴定，一是费用高，二是时间长。法官想到个好主意：法院和投资公司一起找来几个装修方面的专业人士，到现场去直接评估算账。

  　今年夏天开始，三个主审法官和装修专家一起来到购物广场，一家一家地跑。在每一家里，看报价、看装修、算价格，接着让双方商谈，一次谈不拢就第二次……花了20多天的时间，很快将62个经营户们的装修损失给统计了出来。

  　今年11月，法院对这90起案件一一作出宣判，投资公司与经营户的租赁合同被判解除，投资公司收取的租金、押金都退还，并被判决赔偿装修损失。由于办案过程法官与诉讼各方都直接参与，判决后各方都服判，90起案件无一上诉，目前判决已经生效。

修复关系，促进合作发展

 　 对租赁经济中出现的矛盾纠纷，玄武法院着力从修复失和的人际关系和失衡的利益关系出发，加强调解，让矛盾双方重新合作，共同经营发展。

  　某大型百货公司位于新街口商业圈、地处南京珠江路繁华地段，一至三楼经营百货业，四楼由该公司出租给经营户经营餐饮、美容等服务业。在租赁合同的履行过程中，双方就租金、物业服务费等问题发生过多次矛盾。特别是今年受经济大环境的影响，该公司三楼百货业与四楼的餐饮、美容等服务行业经营都陷入困境，双方难以协商一致，到4月，租赁双方都相继诉至玄武法院要求解除合同。

  　就在今年5月案件还在审理中，该公司却突然停止了对四楼经营户中央空调的使用，使四楼经营户的日常经营受到了严重影响，双方冲突进一步恶化。办案法官了解到情况后，立即赶赴现场，拟定协调方案。在法院的主持和积极协调下，经过长达6个多小时的协商，双方平缓了情绪，就案件审理过程中的空调使用、费用负担等问题达成了临时协议，一场一触即发的群体性事件得到了及时、有效的控制与化解。

  　为彻底化解矛盾，他们注重从源头上治理。他们在审理中了解到，该案发生的原因，与双方当初签订的合同权利义务关系不明确以及各方不克制有关，如果就此解除合同，各方承担的损失将会进一步扩大；而如果继续合作，则可以共渡难关，实现发展共赢的。对此，他们精心制定调解方案。由院长亲自上门做工作，讲发展前景，讲合作共赢的道理等，使各方对立的情绪消减。在此基础上，法官针对合同中存在的问题指导他们重新修订合同，从租金标准、租期回收、前期费用等逐一明确，使一起矛盾尖锐的群体纠纷就这样化解了。到今年10月底，诉访各方全部撤诉，原先遗留的老问题此次也得到了全部解决，双方二次握手共谋发展。（赵兴武 杜 慧）

运用五项原则　解决租赁经济纠纷

南京市玄武区人民法院院长　姚正陆

  　租赁经济主要依托于现代服务业，更加强调城市土地的集约利用和可持续发展，可为创新、创业提供发展空间，为现代服务业和新兴产业发展提供载体。针对我区租赁经济矛盾纠纷发生的情况，我们在化解纠纷中坚持以下五项原则：

  　坚持维护社会稳定原则。坚持以人为本，以和谐理念为指导，既要高度重视、认真对待社会矛盾和问题，又要用发展的眼光看待稳定；既要确保当前的稳定，着力解决影响稳定的现实问题，又要挖掘影响稳定的深层次原因，着力研究落实具有根本性的、长远性的治本措施，以实现可持续的稳定。

  　坚持合同实际履行原则。合同的不履行有多种原因，办案过程中法官要仔细分析纠纷产生的原因，分析解除合同可能导致的一系列社会效应，不轻易解除合同，从实际出发，根据合同的性质和债权人的实际要求认定是否可以解除。

  　合理运用情势变更原则。情势变更原则植根于法律规定的诚实信用原则，根据该原则不应要求当事人一方因为不可归责于当事人的原因，而以自身的损失保障对方获利。在双方当事人都无过错的情形下，要合理运用情势变更原则，积极促成双方当事人协商，共同分担风险化解危机。

  　政府主导、司法配合原则。在群体性纠纷中尤其是涉及重大项目时，要以政府为主导，由政府确定纠纷解决的大方向，同时，法院积极参与配合，发挥情报信息优势，警示突出问题，预测稳定形势，加强政府主导与司法参与的互动，充分依托和发挥社会大调解机制的作用，彻底化解纠纷。

  　注重柔性司法原则。在宏观经济形势影响下，法院在司法过程中，应尽量避免刚性司法，慎用财产保全等强制措施。结合当前的经济实际，法院在办案过程中应以价值衡量为必要补充，以整体利益最大化、损害最小化为基本出发点，追求各方利益均衡的柔性效果，不就案办案、机械办案。

●制定“五好法官考评办法”

    对法官考评主要从职业实绩、职业技能、职业形象、职业精神、职业成就五个方面进行考核。其中，职业实绩主要从审判的质量、数量、效率和效果四类指标进行考评，是法官考评中最基础的指标；职业技能主要包含庭审驾驭能力、裁判文书制作能力、调解能力、司法实务研究能力和审理疑难重大案件、化解重大矛盾纠纷能力五项指标；职业形象包含职业道德素养、遵守职业纪律、文明司法等具体内容；职业精神包含法官职业荣誉感、改革创新能力等方面；职业成就即对法官在某项工作上的突出贡献的考评。“五好法官考评办法”遵循法院工作规律，变过去的行政式考评为司法专业化考评，受到广泛关注。

●全面实现诉调对接

    整合社会资源，加强诉讼调解与行政调解、人民调解的衔接。推行委托调解、协助调解和邀请参与调解等新型调解模式，从工会、妇联、基层组织中选聘30名特邀调解员，形成覆盖全区各街道及IT行业工会的特邀调解网络。加强对人民调解工作的指导，与各街道、司法行政部门联合采取集中授课培训、召开联席会议、组织旁听庭审、现场指导等形式，提高民调人员的法律素养和调解技能，被授予全省“指导人民调解工作先进集体”。

●开展“办精品案、推名法官”活动

    每年开展一次“十大精品案件”和“十佳法官”评选，并以此为载体，推动办案质量的提高和法官队伍建设。该院两次被最高人民法院评为全国模范法院，该院锁金村人民法庭被授予“全国青年文明号”；未成年人案件审判庭被评为“全国优秀青少年维权岗”。法官高伟被评为全国模范法官、“全国优秀青年卫士”，法官王萍获得“全国三八红旗手”。近三年来，玄武区法院先后有31个案例在最高人民法院和省高院的刊物上刊登，其中有两篇入选《最高人民法院公报》。2006年，有1个案例被评为“2006年全国十大法制新闻”，另有4个案例被评为“十大经典案件”和“南京十大新闻事件”。

2009、12、29