本网南通讯：一在租赁期满后未续签合同的承租人，发现出租方未通知自己就将房屋出卖给他人，因而向法院起诉要求确认该买卖合同无效，同时确认其与出租方成立同于上述买卖条件的合同。法院会支持他的诉讼请求吗？

2003年9月15日，薛某与海安某商贸公司签订租赁合同一份，约定：商贸公司将其所有的位于海安县城某处底层由南向北第四间及二层全部房屋出租给薛某用于经营，期限自2003年6月16日至2004年6月15日，年租金为3万元。租赁期间，薛某需要对承租房屋进行装修，须征得商贸公司的同意，但不得改变房屋整体结构。租赁期满后，其附属在房屋上的装潢，无偿转让给商贸公司。合同期满后，双方未再续签租赁合同，薛某继续使用租赁房屋。

2005年12月6日，商贸公司在未通知薛某的情况下，与江苏某连锁公司签订买卖合同，约定：商贸公司将其所有的上述地点的所有房屋（包括薛某所承租的房屋）出售给连锁公司，价款为300万元。连锁公司于2005年12月6日付款10万元，余款于2005年12月16日前付清。房款付清后15日内，商贸公司向连锁公司交付房屋。合同签订后，截止2006年1月10日，连锁公司已经交清了房款。2006年8月2日，连锁公司又与商贸公司协议解除了双方于2005年12月6日签订的房屋买卖合同。

2006年9月1日，薛某一纸诉状将商贸公司、连锁公司告上了海安县法院，认为两被告出售讼争房屋的行为，侵犯其优先购买权。请求判决确认两被告签订的买卖合同无效，同时确认其与被告商贸公司成立同于两被告买卖讼争房屋条件的买卖合同。

对此，商贸公司辩称：我公司与连锁公司已解除了房屋买卖合同，现不准备出售讼争房屋；连锁公司则辩称：我公司与商贸公司解除了合同，不再购买商贸公司的房屋。两被告均请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

海安县法院审理后认为，依照相关法律规定，出租人出卖租赁房屋，应当提前在合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按照有关法律规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。薛某作为讼争房屋的承租人，其主张优先权的前提有三，一是出租人商贸公司未在出售租赁房屋前合理期限内履行通知义务，二是商贸公司存在出售房屋的事实，三是承租人愿意以买卖合同买受人购买讼争财产的同等条件购买该财产。根据查明的事实，商贸公司的确未在出售讼争房屋前合理期限内对薛某履行通知义务，但商贸公司与连锁公司已经协议解除买卖合同，双方合意的买卖条件已经不存在，故薛某主张优先权亦已失去了存在的基础，其主张宣告对当事人不具拘束力的合同无效并主张取得两被告买卖合同的买受人的地位，法院难以支持。2006年9月13日，海安县法院作出判决，驳回了原告的诉讼请求。

评析：本案涉及两个法律概念。一是租赁期限默示更新。所谓租赁期限默示更新，我国合同法第236条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人对此未提出异议的，原租赁合同继续有效。本案中，薛某在原租赁期限届满后仍在继续使用该房屋，而并无证据表明商贸公司对此提出异议，因此双方虽未续签合同，但其行为表明双方租赁关系仍在延续。默示更新后的租赁关系，在租赁及其他条件方面与原租赁合同相同，只有租赁期限变为不定期。二是优先购买权。我国合同法第230条规定，出租人出卖租赁房屋，应在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

根据现行法律法规及司法解释的规定，承租人对承租房屋的优先权是一种准物权性质的民事权利，具有物权效力的表象，应当依法保护。承租人享有优先购买权，只是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。薛某将优先购买权主张是一种形成权，法律依据不足。所有权是一项绝对的权利，所有人出卖自己的所有物，法律应当尊重其缔约自由的权利，不宜过多干涉。因此，承租人不能直接主张依据第三人购买租赁物的条件取得该租赁物或者以该条件主张承租人与所有人之间买卖合同成立，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。另外，优先购买权是法律赋予承租人的一项权利，承租人既可以行使，亦可以放弃，其行使该权利时，依照法律规定以所有人与第三人仍客观存在买卖合同为前提，否则，其请求权丧失了基础。因此，法院作出的上述判决无疑是正确的。