基层人民法院面向农村，大多数案件的被执行人系农村中的自然人??农民，在无其他财产可供执行时，法院不得不考虑处分其在农村集体土地上建造的房屋。而按照我国的相关规定，农村集体所有的土地使用权只能通过征用、集体经济组织内部成员之间协议调剂等方法流通，致使法院对农村房产进行执行处分时，受到土地使用权难以过户转让的限制，相关的国土、房管部门又难以协助，处分难度极大或者说根本无法处理，债权人的债权不能得到实现。下面笔者将从农村房产的特性，执行农村房产案件遇到的问题及如何解决等方面入手，对农村集体土地房产案件进行分析，以发现问题，并提出解决问题的思路和对策。

一、农村集体土地房产的特性

农村集体土地房产一般是指农村集体经济组织成员在农村集体土地上所建造的建筑物，是一种重要而普遍的财产形式。农村房屋除了具有物权的一般属性外，还有它自身的特殊性。具体表现在以下四个方面：

（一）房屋所有人的特殊性。房屋所有人一般是该农村集体经济组织的成员，其他人无法取得集体土地使用权，也就无法成为农村房屋的所有人。

（二）房屋的依赖性。农村房屋都依赖于集体土地而存在，失去土地，则成空中楼阁，不复存在。农村房屋与集体土地是紧紧联系在一起的。

（三）房屋宅基地取得的无偿性、限制性。农民建造住宅所需宅基地采取限额审批制度，要求一户一宅，宅基地不得非法转让。同时，宅基地的取得一般为无偿取得。

（四）房屋流通的限制性。农村房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织内的农民，而且应是无房户，否则便是擅自处分农村宅基地的使用权。

二、当前执行农村集体土地房产的一般做法

（一）、执行前调查核实。

1、在调查房地产档案的基础上，分别向国土资源部门、规划部门、房地产管理部门发出征询函，根据法院先期查明的有关情况，在函中载明需处分房地产的房产证号、土地使用证号、土地性质、土地用途、所有权人、使用权人等，如该房地产存在一定瑕疵的，则将证照不齐全、超面积、四址、用地、建房中的有关建章情况分别载明，然后要求三部门核实该房地产的权属状况、使用方式、用地性质、土地价款交纳等事项，并要求特别注明房地产瑕疵情况。要求相关单位在收函后15日内出具证明并复函，逾期不答复的，视为同意法院处理意见[ ]。

2、征询村级集体经济组织意见。集体土地与国有土地的性质不同，其处分亦有其特殊性，农村房屋建筑在集体所有的土地上，而且土地证所载面积只包括滴水范围，四周余地、出入行路都不登记在内。因此有必要与村级集体组织核实有关四至及出入行路的问题，并征得其对处分房地产的同意。

（二）处分的操作程序。

法院在执行中转移地上建筑物、附着物的所有权的同时，应裁定该建筑物、附着物占用范围内的土地使用权同时转让。转移时，涉及集体土地使用权的，分以下几种情形处理：（1）农村个人住宅涉及集体土地使用权的，可直接裁定予以处分，若权利受让人是所买受房产所在地集体经济组织成员的，过户时可不变更土地性质，即仍为集体所有土地；若权利受让人不是所买受房产所在地集体经济组织成员，则所买受的房产所占集体土地变更为国有土地，所在集体经济组织必须协助办理变更手续，但应告知权利受让人补办国有土地使用权出让手续，补交出让金等有偿使用费，费用由权利受让人自理。（2）对涉及非农建设用地使用权（乡、村企业等）的，在处分时如该房地产经过抵押登记的可直接予以处分，如未经抵押，权利受让人为同一集体经济组织成员的，可办理集体土地使用权变更手续，权利受让人虽不是所买房产所在地集体组织成员，但愿意在该宗土地所在地开办企业，可作为该镇（村）的企业，该镇（村）同意的，权利受让人也可办理土地使用权变更手续。

（三）瑕疵房产的执行。

1、农村建房有的仅有建房审批手续，有的具有集体土地建设用地使用权证，但无房屋所有权证，有的具有房屋所有权证但无土地使用权，特别是有土地使用权证但无房屋所有权证的情况比较普遍。对此类情形，只要其建房手续合法，无违章现象，法院可在批准面积范围内直接裁定予以处分。权利受让人应向土管、房管部门办理变更和登记手续。

2、超批准面积建房的，法院在处理前先函告土管、规划等部门，由土管、规划部门作出相应处理意见并复函。法院与土管、规划部门取得一致意见后再行处理。对超出批准面积的部分能确权的先由相关部门确权，再按所确认产权予以处分或由相关部门作相应处罚，相关部门不处罚的，作为地上建筑物，评估其实际建筑价值，与批准部门一并处分，但不负责过户。

3、无建房审批手续房地产的执行。无建房审批手续的建筑严格意义上讲是违章建筑，对此类房地产的执行，先向土管部门发出司法建议书，要求土管部门作出处理意见，然后根据处理意见，作出相应的处分。

4、被执行人从他人处所购房屋两证齐全但未办理过户手续的，法院在查清事实且原权利人确认已出卖给被执行人情况下，可直接裁定予以处分，由权利受让人补办过户手续。若被执行人从他人处所购房屋两证不齐全的，则按原产权人房屋的实际情况分别作相应的处理[ ]。

（四）产权过户的操作。

1、产权证照无法收回的情况。法院在处分被执行人房地产时，往往会碰到产权证照遗失或被执行人外出避债根本无法收回产权证照的情况。对此，法院在协助执行（过户）通知书中应予注明，由相关部门按法定程序注销原产权证照或宣告其无效。

2、过户手续的办理问题。有些权利受让人产权意识淡薄，认为有了法院的裁定书，反正房地产是自己得了，过户与否无所谓。因此，常常出现几年前的裁定要求过户找法院的事情。针对这种情况，法院在裁定书中明确载明，权利受让人应在收到房屋所有权转让裁定之日起30日内到土管、房管部门申请办理变更土地、房屋登记。

三、执行农村房地产案件过程中存在的问题

（一）分离土地使用权与房屋所有权。在执行过程中，处分农村集体土地使用权房产时，只转让房屋所有权，不转让土地使用权。这一做法留有严重的后遗症，即受让人产权不完全，遇到房产再次转让或拆迁等情况时矛盾太多。

（二）处分农村集体土地使用权房产不符合法律规定。主要是关于土地所有权变更的问题。如在执行处分中经村集体经济组织同意，拍卖被执行人所有的房产时，如该村集体经济组织成员之外的人受让该房产的，在办理过户手续时，房屋占地面积范围内的土地所有权由该村农民集体所有改为国有，由受让人向国土资源局缴纳土地出让金。这一做法变更了土地所有权。依《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”，土地所有权改为国有，应经过征用程序。由此，法院执行处分中的上述做法，回避或者说是简化了征用程序，不符合《中华人民共和国土地管理法》的规定。

（三）土地管理方面的法律、政策不完善。土地是有限和不可再生的资源，我国人口众多，土地资源较少，土地管理具有特别的含义，因此土地管理具有很强的行政性，以及管理上的区域差别性。土地管理法规的不断变化和调整，使法院执行与土管部门协助都感到了一种不确定性。现在土管部门对超面积建房的问题，到底是要采用何种办法来处理，罚款、没收作价、强制拆除等还在等政策的调整，而建筑物又不能单独分割，又无法确权，在执行中难以处分。

（四）农村集体土地宅基地的特殊性导致很难执行。

1、按土地管理法的规定，农村村民只能拥有一处宅基地，房屋出卖、出租的，不得再申请宅基地。法院将农村自然人的房屋处分后，在某种程度上会造成被执行人居住无保障的问题，但是一幢建筑物往往又无法分割，且分割后的价值会大大降低。

2、农村集体土地属村民集体所有，但是具体负责的只是几个村里的干部，由于村干部的素质各有不同，其对农村集体土地的监管在客观上也无法到位，有些村干部的权力过大，在某种程度上也会加大执行农村集体土地使用权的难度。

3、农村集体土地上房屋所涉四址及相邻权关系也是一个难点。农村村民所建房屋，一般只持有集体地土建设用地使用证，该证虽表明了四址范围，但在证照上只注明房屋占用范围内的土地使用权，而农村房屋往往会牵涉到四周余地（包括农村中俗称的“道地”）、相邻关系和出入行路的问题。处理不当会造成有些房屋占用土地资源过多（主要是道地），会产生相邻关系和出入行路的纠纷。

四、对策与建议

（一）明确规定农村房产交易合法化。

农村集体土地使用权房产难以执行的原因，归根到底是集体土地使用权的流转障碍。对于农村集体土地上所建私有房屋的买卖，我国的法律一直采用模糊回避的态度，国家并未明确规定，需经何部门批准和办理何种手续，但国家对于宅基地的转让是有规定的。《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十二条、第六十二条规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述规定，农村住宅的买卖，因涉及土地使用权的转让，亦须经有关部门批准。一般来说，农村住宅的买卖应经房屋所在地集体经济组织同意，因此，《中华人民共和国土地管理法》明确了农村住宅的买卖的合法性，但未说明实际操作程序及所涉集体土地使用权的变更问题。

实际上，有关法律、司法解释已经突破农村集体土地使用权流转的限制。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。……对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”由此可见，农村集体土地使用权是可以执行处分的。农村房产交易合法化的意义是：

首先，在农村，房产通常是农民财产的最重要组成部分，因此当其成为债务人时，往往最大的财产就是一幢房子，如不能处分，会造成大量的积案产生，也使债务人可以逃避执行。处分房地产可以使债权人的利益得到实现，司法权威得以维护。

其次，有利于人口的合理流动和农村的社会稳定。随着社会经济的发展，有越来越多的农村人口落户城镇，一方面，其在农村的住宅弃置空闲，另一方面有大量的城里人想拥有农村的住宅却不可能。随着城市化的不断推进，农村集体土地统一规划和征用拆迁比较多，而农民自行建造的住宅和村里集资建造的房屋，由于不能进行合法的交易，往往得不到应有的补偿，如果能让农村房屋交易合法化，农民的利益就能够得到维护与保障，也有利于农村社会的稳定。

最后，有利于加强交易监管和防止土地收益的流失。农村部分建房和交易未纳入监督管理体系，非法占用土地的现象屡有发生，有限的土地资源被大量的占用。农村的违法建筑及房产的地下交易比较普遍，一方面使镇、村规划难以落实，另一方面也造成集体经济组织的无法管理和国家税收的大量流失。

（二）建立完善农村房屋产权登记制度。

城市房屋可以依法进行登记，取得房屋产权证书，而农村房屋由于没有统一的法律法规的规定，大都无法取得房屋产权证书。这一法律缺陷，也在很大程度上制约了法院的执行。因此，有必要建立完善农村房屋权登记制度。

1、农村房屋产权登记原则。

（1）房屋产权实行登记原则。公民、法人和其他社会取得房屋所有权或者房屋他项权后，必须赂房屋所在地的房屋登记机关进行登记，取得房屋产权证书。无论房屋权属取得方式是原始取得还是继受取得，都以房屋产权登记为要式法律行为，确认房屋权属归属。

（2）房屋产权与土地使用权同时登记原则。房屋作为一种不动产，它依附于土地存在。房屋可以作为私有财产归个人所有。我国土地实行国家所有和集体所有，个人不能取得土地所有权。因此在进行农村房屋产权登记时，必须将房屋产权与土地使用权同时登记，使房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致。

（3）公示原则。农村房屋登记机关在农村房屋登记工作中应坚持公示原则，将房屋登记依据、房屋登记条件、房屋登记程序、房屋登记内容进行公示，方便社会公众知晓。将已登记的房屋产权情况进行整理归档，方便社会公众查阅[ ]。

2、农村房屋产权登记内容。

房屋产权登记内容包括权利人的基本情况、房屋所有权内容、房屋的客观现状及土地使用权的情况，并附房屋及土地测绘图。权利人为单个自然人的，记载单个自然人的基本情况。权利人为多个自然人的，同时记载多个自然人的基本情况。权利人为法人或者其他社会组织的，记载法人或者其他社会组织的名称及其法定代表人。房屋所有的形式为共有的，应明确共有的范围。特别是公共空间及设施的所有权和使用权要予以界定。房屋的客观现状包括房屋所使用土地的宗地界线、宗地面积、房屋的座落位置、房屋结构和房屋建筑面积等。

（三）修改现行法律，允许农村集体土地使用权流转。

我国对待房屋所有权和土地使用权的一贯原则是，不经取得土地使用权，不得进行地上建筑，地上建筑所有权转移时，连同所使用的土地使用权一并转移；合法取得的房屋所有权和土地使用权，受国家法律保护。我国司法、规划和房地产管理部门都是按照这一原则处理房地产权属问题的。当然我国法律在确认“地随房地”原则的同时，也确认了“房随地走”的原则，总之一个原则是房地不可分离。虽然这一原则体现在城市房地产管理中，但农村住宅的转让同样会涉及到房屋与土地是否一体的问题。按照这一原则，如法院处分集体土地上房产时，必须同时处分其土地使用权，否则会出现房、地分离的现象。退一步讲，农村住宅可通过继承取得，那么如继承人系非房屋所在地集体经济组织成员的，其取得了房屋所有权，相应的土地使用权又该作何处理，因此处分集体土地使用权的房产亦应符合这一原则，同时又便于管理。

要解决法院对农村集体土地使用权房产执行处分难的问题，其根本途径是对现行土地管理法进行修改，解除对集体土地使用权流转的限制，使农村集体土地使用权成为真正民法意义上的使用权，使土地发挥最大限度的物的效能，既可缓解法院执行难的压力，又能促进社会主义市场经济的发展。

注释：

[1]论著：童兆洪编著：《民事执行调查与分析》，人民法院出版社2005版，第488页。

[2]论著：童兆洪编著：《民事执行调查与分析》，人民法院出版社2005版，第489页。

[3]论著：谭秋桂编著：《民事执行原理研究》，中国法制出版社2001版，第235页。