近年来，随着农村旧村改造、城市化进程的推进，因农村房屋交易行为所引起的纠纷日益增多，由此而诉讼到法院的涉及农村房屋买卖合同纠纷的案件数量也不断上升。江苏省镇江市润州区法院通过对该院辖区所发生的农村房屋买卖合同纠纷进行调查分析后认为，对当前涉及到农村地区，尤其是城乡结合部的农村房屋买卖纠纷呈逐年快速上升之趋势应予以高度重视。

一、当前农村房屋买卖合同纠纷所呈现的特点。

1、农村房屋买卖交易主体呈现出多元化。几年前，农村房屋买卖一般只在农村的本村村民之间进行。而近年来，农村房屋的交易主体迅速扩大，呈现多元化之态势。农村房屋交易行为不仅发生在本村村民之间；而且也大量发生在本村村民与外村村民之间、农村村民与城镇居民之间以及城镇居民相互之间。

2、农村房屋买卖交易方式呈现出多样化。当前农村房屋买卖行为的交易方式多种多样，有少量的房屋买卖以口头方式进行交易，这种方式主要发生在农村村民之间或者亲戚朋友之间；大部分的房屋买卖行为采用书面形式进行，有的参照商品房买卖合同样式签订格式比较规范、内容比较详细的房屋买卖合同，有的则只签订主要反映房屋价格和座落位置的简约式书面转让协议；还有一小部分的农村房屋交易行为则采取名为赠与、实为买卖的形式进行，这种交易行为主要发生在农村村民与城市居民之间，交易双方往往同时签订房屋买卖合同和房屋赠与合同，双方以赠与合同的形式办理房屋产权和土地使用权过户手续，而实际上则私下按照双方签订的房屋买卖合同内容来进行交易。

3、房屋出卖方在出卖房屋后又因种种原因而反悔或故意毁约而引发的纠纷所占的比例很大。当前法院受理的农村房屋买卖合同纠纷大多数都是出卖方事后反悔主动起诉到法院要求判决双方房屋买卖行为无效从而收回已交付的农村房屋；也有少部分是由于买受人起诉出卖方要求判令其履行协助办理房屋产权及土地使用权过户手续的；只有极少数案件是由于买受人拖欠购房款而引发的纠纷。

4、法院在审理此类案件时面临着法律适用难的窘境。当前关于房屋买卖的现行法律法规主要适用于商品房，而关于农村房屋买卖方面基本上属于空白，这给法院正确处理此类纠纷案件带来了法律适用上的困难。在审判实践中，有的法官在《合同法》、《土地管理法》及国务院有关部门发布的行政法规及规范性文件的相关规定之间选择适用的法律依据，由于所依据的法律规定不同，往往导致判决结果大相径庭，甚至出现同案异判的现象。

5、此类案件的生效判决面临着难执行的窘境。农村房屋买卖纠纷往往发生在房屋已经交付给买受人实际占有相当长时间之后，有的长达数年甚至十来年。这类案件，法院若判决双方之间的房屋买卖合同无效，由于买受人实际居住多年且进行了装潢或改造投入，互相返还起来难度较大。若判决房屋买卖合同有效，却又面临着房屋产权证和土地使用权证过户手续难办理的窘境：一方面，出卖方手握房屋产权证和土地使用权证拒不交出也不协助，导致有关过户手续难办理；另一方面，涉及到城市居民购买农村房屋的案件，即使法院判决房屋买卖合同有效且出卖方也同意办理过户手续，也会由于房地产管理部门和土地管理部门拒绝办理或者不予协助办理过户手续而导致生效判决无法执行。

二、当前农村房屋买卖合同纠纷明显增多的原因。

1、交易双方在农村房屋交付后未及时办理房屋产权及土地使用权过户手续而引发纠纷。由于一部分群众的法律意识不强，尤其是发生在村民之间的房屋交易行为，在交付房屋后双方未能及时到有关部门办理房屋有关过户手续，买方在过了较长时间后才要求出卖方协助办理过户手续的，往往会由于遭到其拒绝、不予积极协助或反悔而引发纠纷。有的买房村民认为反正房款已经付清而且自己已经实际居住在房屋内，办不办过户手续无关紧要，过了数年后想起或需要办理过户手续时再要求卖方协助则面临着诸多困难而引发纠纷。

2、随着市场经济的快速发展，大量农村人口涌向城市，同时也有部分城市居民向农村转移，导致农村房屋买卖纠纷增多。一方面，由于城市建设的发展和城市居民户口限制的逐步取消，大量的农村居民纷纷流向城市，并在城镇购置房地产居住生活，出现了大量的农村闲置住房，从而导致农村房屋交易行为增多，由此引发的纠纷也相对增多；另一方面，部分城市居民为改变生活方式或居住环境，纷纷到近郊的农村购买农民闲置住房，同时也引起农村房屋买卖合同纠纷的不断增多。

3、由于城市化进程的进一步推进，城市郊区或城乡结合部的农村房屋因拆迁而身价陡增，从而导致农村房屋买卖合同纠纷激增。随着城市建设的飞速发展，城区范围不断向农村拓展，城市郊区的很多农村房屋面临着拆迁或征用，因此也可获得较好的安置房或价值不菲的拆迁补偿款。当初以较低价格卖掉农村房屋而尚未办妥相关过户手续的出卖方，看到如今因修路、拆迁而可以获得更大的利益，便主动反悔或故意毁约，纷纷起诉到法院要求法院确认房屋买卖行为无效而判令买主退还房屋，导致这类纠纷案件剧增。另外随着市场经济和房地产市场的发展，部分农村房屋的房价也随之节节攀升，由于房价的上涨过快，农村房屋买卖合同双方由于受利益的驱使而频频产生纠纷。

4、关于农村房屋交易行为的法律法规及相关政策的不够协调、统一，也导致了此类纠纷的增多。主要体现在农村房屋是否允许自由转让方面，我国《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。从该条规定似乎可以得出这个结论：农村房屋只能在集体经济组织之间转让而不得自由转让。但该法第六十二条又规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。若反推此规定，则含有应许可农村住房自由买卖之意，只是农村村民在出卖后不得再次申请宅基地而已，且根据合同法所确立的合同自由原则，也是鼓励房屋自由交易的。实务中，农村房屋买卖行为发生后，房管部门和土地管理部门也区分情况为大量农村房屋办理了相关权属过户手续，在一定程度上也鼓励了农村房屋的交易行为。但2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的出台，明确规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证，导致许多城镇居民已购买的农村住房无法办理土地使用权过户手续，从而导致了农村房屋买卖合同纠纷增多。

三、减少和正确处理农村房屋买卖合同纠纷的对策及建议。

1、进一步加强法制宣传教育力度，增强交易各方的法律意识。通过送法进村、送法进社区及以案说法等生动活泼的形式大力开展普法宣传和教育，尤其是大力宣传有关农村房屋买卖方面的法律法规及相关政策的有关规定，尤其是强制性或禁止性规定，以规范农村房屋的交易行为。

2、倡导诚实信用的交易原则，减少故意毁约行为的发生。交易行为中诚实信用原则的缺失也是导致农村房屋买卖合同纠纷不断增多的原因，因此有必要进一步加强商业交易道德规范的建设，增强人们在交易行为中自觉遵守诚实信用原则的道德意识，防止或减少交易中故意毁约现象的出现。法院应通过对典型案件的公开审理和宣传报道，增强人们交易行为中的诚实信用意识和商业道德。

3、加强此类案件的审理和执行力度，强化判决的统一性和规范性，正确引导农村房屋交易行为。加大对此类案件的审理力度和执行力度，坚持对待同一性质的案件统一判决结果，避免同案异判现象。对农村村民之间的房屋买卖行为，只要双方出于真实的意思表示，就应当判决房屋买卖合同有效，判令各方严格履行合同义务，以维护交易行为的稳定性；对农村村民与城市居民之间的房屋买卖合同因其违反了有关行政法规的强制性规定，目前应判决合同无效，双方互相返还。

4、加强立法、司法和行政方面的协调和互动，进一步规范农村房屋的交易行为，促进房屋交易行为的有序进行。随着农村经济和城市建设的发展，有关农村房屋的买卖交易行为将会日益增多，而目前由于相关法律规定和行政政策方面的不协调及存在的冲突，导致农村房屋交易纠纷难以全部得到正确合理的处理，因此应当从立法层面和司法层面对这种交易行为进一步规范。建议通过立法或司法解释的形式，对农村房屋买卖行为的效力认定及处理作出科学合理且操作性强的明确规定，以便对农村房屋买卖行为加以正确引导，促使农村房屋交易规范化，从而从根本上减少此类纠纷案件的发生。