本网徐州讯：2006年8月12日徐州市鼓楼区人民法院对一起优先购买权侵权纠纷案件作出一审判决，判决被告出租人某商场与第三人杨某的房屋买卖行为无效，但对原告某食品公司要求某商场按拍卖50万元的价格将房屋及场地卖与自己的诉讼请求没有支持。

2003年10月10日原告某食品有限公司（以下简称食品公司）与某商场达成协议，由食品公司租赁某商场位于徐州市马场湖的大型仓库（除冷库、机房、档案室、传达室外），双方签订了租赁合同，租赁期限自2003年11月1日起至2006年10月31日止。2005年6月16日某商场与徐州某拍卖公司签订了拍卖委托合同。委托拍卖公司将其所属的马场湖仓库进行拍卖，同日在《江苏经济报》刊登了拍卖公告。2005年6月23日杨某作为唯一的竞拍人在拍卖会上以人民币50万元的拍卖底价成交取得了马场湖仓库的产权，房屋为砖混结构建筑物4座，总建筑面积约685平方米，土地使用权面积为1379平方米。

食品公司得知某商场已将以50万元价格仓库出卖后，认为自己作为房屋的承租人享有优先购买该仓库的权利，某商场在未通知自己是否优先购买该房及场地的情况下，擅自将自己承租的该仓库房屋及场地委托拍卖公司拍卖给了杨某，某商场和杨某的买卖行为侵犯了自己依法享有的优先购买权。食品公司遂于2006年5月11日起诉至徐州市鼓楼区人民法院，要求法院判令某商场与杨某之间买卖马场湖仓库及场地的行为无效，同时请求法院判决某商场以50万元的价格将上述仓库及场地卖给自己。

某商场在庭审中庭称，本单位在处置该仓库资产前曾考虑过由食品公司购买，也与食品公司进行过多次协商，但食品公司称买不起。某商场还曾考察过食品公司的购买能力，并且自租赁合同签订之后，食品公司经常拖欠租金。今年3月因食品公司拖欠租金，某商场将其诉至法庭，要求解除与食品公司的租赁合同，并给付租金、工人工资和滞纳金，因法院认为双方租赁合同临近期满，食品公司履约存在瑕疵但尚未达到解约条件，遂判决食品公司给付租金、工人工资及滞纳金计36250元。某商场还辩称，在3月份的诉讼中，食品公司一直亦未主张购买仓库，只是要求继续承租；另外在处置该仓库前通知了食品公司，公开拍卖的公告发出后，食品公司也没在规定的时间内报名竞拍应视为已经放弃了优先购买的权利；再其次即便食品公司有购买权也应参与国有资产的竞拍程序，怎可能以50万元的价格直接购买？

第三人杨某则说自己通过竞拍取得房屋所有权，应依法受到保护，某商场已事先通知了食品公司，食品公司不能以行使优先权妨碍某商场对房产的处置。

庭审中，法官查明了各方当事人所陈述的基本事实，另外查明，在今年3月某商场与食品公司的租赁欠款纠纷中，某商场没有明示该仓库已出卖给了杨某的事实。“没有明示出卖了仓库的事实”并不等于此前没有通知过食品公司，相关的证人证言证实某商场于2005年4、5月间通知过食品公司将出卖诉争房屋一事，但证明不了食品公司表示放弃承租房的权利；并且作为出卖方的某商场没有证据证明自己曾在公开拍卖活动的前三个月，提前通知过承租人。

被告某商场还提出如果食品公司有优先购买权的话，也仅能局限于其所承租部分的房屋而不能扩大至全部场地。

案件在审理过程中，虽经法官多次调解，但各方各执己见，调解未果。

法院认为食品公司与某商场签订的租赁合同意思表示真实，符合法律规定，而且已履行了两年多，是有效合同，应受法律保护。当出租人出卖出租的房屋时，承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋即享有优先购买权。法律规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。纵观本案，被告某商场和第三人陈述的事实以及提交的相关证据，可以认定被告通知过食品公司将要出售房屋一事，但不能证明存在已提前三个月就通知了食品公司并且食品公司表示放弃优先购买权的事实。而且事实上某商场已将食品公司承租的仓库在承租期限内出卖给了杨某，并已收取了卖房款，因此某商场应当承担侵害了原告优先购买权之责。关于优先购买权是否推及到该承租房以外的设施和场地问题，法律规定的优先购买权，并不意味着承租人对出租人出卖的其他房屋享有优先购买权。但承租人所租房屋与出租人所要出卖的整体场地不可分割，分割后可能影响或降低整体使用价值的，根据“相近的事物应当同样处理”的类推适用原则，承租人部分承租房屋的优先购买权应扩及到整体房屋及附属物。本案原告承租了被告仓库及场地的一半以上面积，某商场出卖的是马场湖仓库的全部产权，该处房地产的使用功能整体上较明显，分割出售势必会对出租人、承租人及第三人都造成重大影响，因此食品公司的优先购买权应当及于某商场委托拍卖的马场湖仓库的全部产权。关于原告食品公司是否可以直接以50万元价格买受仓库全部产权问题，法院认为优先购买权受到侵害应当可以请求得到保护，但这并不必然导致承租人与出租人可以直接形成买卖合同，承租人仅凭优先购买权基础上的单方意思表示，强硬与出租人缔约也是不公平的。承租人的优先购买权要限定在所谓“同等条件下”才可行使，“同等条件”通常指价格，以及价款的给付时间、给付方式；如果第三人出价条件优于承租人，出租人出于利益的考虑，完全可以将标的物出卖给第三人，也就是说在“非同等”的条件下，承租人没有优先购买权。拍卖程序使承租人与其他竞买者共同参加、竞买，从而使出卖人可能获得更大的利益。如若支持食品公司可以以第三人竞买的50万元价格直接买受，这无异于强迫出租人与承租人缔约，违反了合同“意思自治”原则。

据此，法院作出了文章开头所述的判决。
    宣判后，双方在上诉期内均未提出上诉，判决已经生效。