问题的提出：
　　甲将所有权为其父亲丙的农村房屋出卖给乙，乙支付房款的同时，房屋交付。后因该村将成为某镇工业集中区而面临拆迁，丙即以甲卖房未经其同意为由向法院起诉，要求确认甲乙之间的房屋买卖行为无效，并由乙返还房屋。在该案审理中，丙向法院撤回了起诉。这里暂且不讨论甲是否有权代理出卖该房屋，对于农村房屋买卖涉及的法律问题，虽然有很多先行者已经对此进行了大量的研究，并形成有效说、无效说、效力待定说等几种观点，且在法院审理案件过程中，持有效说的呼声比较高，但并未达成共识。这一看似简单的问题，为什么始终无法形成一致意见呢？审判实践中究竟应该如何处理呢？
　　一、农村房屋买卖涉及的法律依据及立法趋势
　　<<中华人民共和国土地管理法>>(以下简称土地管理法)第六条规定：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山属于集体所有。第十二条规定：依法改变土地权属和土地用途的，应当办理土地变更登记手续。第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租房屋后，再审请宅基地的，不予批准。第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院<<土地管理法实施条例>>第二十六条规定：城镇非农业户口居民，建住宅需要集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡(镇)农民集体经济组织提出用地审请…由村民代表大会或者村民大会讨论…由乡（镇）农民集体经济组织讨论一致通过。
　　那么，对于农村宅基地方面的规定，短时间有无根本性改变呢？我们来看<<中华人民共和国物权法草案>>第一百六十二条的规定：宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的房屋转让给符合宅基地使用权分配条件的农户，住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。对宅基地使用、转让等，我国的立法趋势是更加严格转让的条件。可见，对我国这样的农业大国，农民在集体经济组织中有其特殊地位。对宅基地的使用、转让作出禁止性规定，应该说是十分必要的。
　　二、农村房屋买卖合同的效力及处理
　　民事审判涉及的法律、法规及其他规范性文件面广量大，法官应当严格依法办案，精心审理涉及农民群体利益和农村建设中的各类案件。全国人民代表大会及其常委会制定的法律，国务院制定的行政法规，最高人民法院制定的司法解释，是人民法院审理民事案件的依据。地方性法规与法律、行政法规不相抵触的，在审理当事人均属于本行政区域内的民事案件时可以引用，但不能以违反地方性法规的强制性规定而认定合同无效。<<中华人民共和国合同法>>(以下简称合同法)第五十二条规定，有下列情况之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。房屋买卖，房随地走，地随房走是原则。皮之不存，毛将焉附？因此，农村房屋的买卖在非本集体经济组织成员之间进行的，适用土地管理法及相关法规的规定，均应认定该房屋买卖合同无效。在现阶段，法律、行政法规没有根本性变化、也不可能有变化的情况下，那种认为在社会主义市场经济视野下，应当鼓励其交易，从而认定该房屋买卖行为有效，是严重违背党的新农村建设的政策和法律、行政法规的。法官在有法可依的情况下，无须创设法律。如果允许非法农村房屋买卖行为的存在，当农民离开土地，给国家保护农民利益和稳定社会秩序带来的隐患是难以估量的。
　　本集体组织成员之间的农村房屋买卖符合条件，被认定为有效，一般只要判决双方当事人继续履行合同就可。按照<<合同法>>第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，一旦农村房屋买卖被确认为无效，只能判决双方返还财产，并按照过错赔偿损失，在现实判决实例中，有认为符合下列情形的，可以不判令返还房屋：（1）钱款两清的；（2）买受人居住时间较长，且无其他房屋可供居住的；（3）买受人对房屋进行了较大改造、装潢的。这也就是我们通常所说的无效认定有效处理说。但是，该方案在农村房屋买卖中不能适用。如果加以认同，该种判决将使非本集体经济组织成员占有宅基地使用权，使农村集体土地使用权的归属发生了根本性变化，也就影响了土地政策，影响到以后农村集体经济组织成员之间的利益分配。如果加以认同，也会给村民委员会以后的管理工作带来诸多不便，居住在此房屋中的居民，将成为独立"王国"，不属于本集体经济组织成员，形成一个管理的死角，从而成为社会不稳定的因素之一。
　　法院的功能就是正确适用法律，通过判决向社会公示处理规则，对正在发生或以后可能发生的该类纠纷产生导向作用，所以农村房屋买卖也会逐渐趋于正常。
　　三、涉及农村房屋买卖的执行
　　最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所抚养亲属的必需居住的房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。被执行人如果仅有农村房屋可供执行，其住房问题、宅基地能否转让问题是无法解决的，因此，其住房也不能处置。同时在倡导社会主义和谐社会的今天，追求以人为本，民事主体追求经济利益的同时，应当对该行为产生的后果和风险承担责任。梁慧星教授认为，利益衡量的操作规则，可以概括为实质判断加法律依据。那么，法官首先要解决的就是法律效果和社会效果的统一，为服从和服务大局，首先就要保护公民的最基本生存权。〈〈土地管理法〉〉及其实施条例、最高人民法院的司法解释就是法院执行的依据。有人认为，在执行中农村房屋有价值，也是公民的合法财产，处置农村房屋可以实现债权，提高执结率。另外还可以用国家征用的方式解决宅基地转让问题，这些执行方法，看似解决了一些现实问题，但是，首先他违背了法律、行政法规的规定。再者，如果因具体的个案执行征用该宅基地，再由被执行人重新申请宅基地，这样一来，农村集体土地的总体规划和使用就无法得到保障，就是以危害国家土地政策和整体利益为代价而而保全个人利益，是得不偿失的。
　　总之，农村房屋买卖，在我国现有的土地政策没有改变的情况下，在建设社会主义新农村的伟大实践中，国家的审判机关作为保护人民群众利益的最后一道防线，我们处理相关涉农案件的思维不能突破国家现有的法律法规和方针政策，而应在维护国家法制统一的前提下积极稳妥地探索适用法律的新思维新方法。