[案情]

原告钮某某

被告建湖县农村信用合作联社湖中信用社（以下简称湖中信用社）

原告钮某某诉称，2005年6月原告通过公开竞标，以60万元的价格购买两被告所有的房产，并与被告湖中信用社于2005年6月30日签订协议书一份，协议中约定从合同生效之日起，所涉及的资产对外租赁的租金由原告收取，协议生效后，原告在接收房产时发现尚有部分资产两被告无法按照约定交付给原告，造成原告经济损失60000元，故请求法院判令被告给付原告经济损失60000元。

被告湖中信用社辩称，以60万元的价格出售房产、与原告签订协议是事实，在签订协议前，双方约定“如有未收租金由买方收取”，这里所指的“如有未收租金由买方收取”是指合同生效后，现没有未收的租金，故原告的诉讼请求无法律和事实依据。请求法院驳回原告对两被告的诉讼请求。

经法院审理查明，被告湖中信用社申请执行被执行人江苏国达灯饰有限公司所有座落在建湖县近湖镇人民北路的综合生产楼、配电间计986?O及相应土地以拍卖流标价526037元给湖中信用社抵偿债务。案外人建湖县农村信用合作联社申请的被执行人江苏国达灯饰有限公司所有座落在建湖县近湖镇人民北路南厂房以拍卖流标价209717元给建湖县农村信用合作联社。被告及案外人接受执行所得到的上述资产后于2005年6月29日以被告湖中信用社的名义向社会公开竞卖。同年6月30日，原告（乙方）以60万元的价格竞标得到上述财产，并与被告湖中信用社（甲方）签订协议书一份，协议主要条款为甲方以60万元的价格将上述资产转让给乙方，房产及土地使用权及性质以（2004）盐执字第137号民事裁定书及（2005）盐执字第3号民事裁定书（具体状况按目前现状、包括瑕疵）为准。房产过户及土地使用权转让手续由乙方自行办理，此协议所涉及的资产对外租赁的租金从合同生效之日起由乙方收取，本协议经双方签字后生效。当日原告向被告交纳60万元的购房款。协议生效后，原告在接收上述资产时发现有部分资产已由江苏国达灯饰有限公司租赁给他人使用，且租赁期未到（租赁给姚标楼上12间，租期至06年12月31日，租金为3.75万元；租赁给蒋家松7间，租期至06年4月30日，租金为10000元，实际租用10个月；租赁给孙建军2间，租期至06年12月31日，租金为3000元，租赁给五金门市，租期到05年12月30日，租金为1500元；国达公司租100天，租期到05年10月11日，租金6000元）。国达公司对租出的资产已将租金收取至租赁期满。因此，原告对租期未到的资产无法占有和使用。

另查明，2005年6月30日在签订买卖协议前，原、被告双方当事人及其他参加竞标人在被告湖中信用社会议室竞标过程中，对拍卖房产的现状介绍、租赁情况说明中注明“如有未收房租，由买方收取”。

[审判]

建湖县人民法院经审理认为：原告钮某某与被告湖中信用社签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意见表示，且不违反法律规定，应确认合法有效。合同生效后被告湖中信用社应及时向原告交付资产，现尚有部分资产原告未能及时占有和使用，给原告造成部分损失，被告湖中信用社应向原告予以赔偿。关于赔偿的数额应按合同生效之日至租期结束止的租金计算为依据，但国达公司原厂房的租金6000元，原告未能提交充分证据予以证明，故此部分不予支持。租赁给蒋家松的房屋年租金1万元，其实际租期为10个月，房租应为8333元。其超出的部分3667元不予支持。在签订合同前，以明确约定如“有未收房租由买方收取”，现房租已被告国达公司收取，实际已不存在有未收的房租，但该约定未能在协议中加以明确，应按合同的约定予以保护双方当事人的权利。本院在查清事实、辩明是非，依照有关法律规定多次主持调解，最终双方当事人达成调解协议，调解协议的内容为：被告建湖县农村信用合作联社湖中信用社赔偿原告钮某某损失30000元，于送达调解书时付清。案件受理费2310元，其他诉讼费1200元，合计3510元，由被告负担。

[评析]

本案最终虽然以调解形式结案，但对原、被告在签订房屋买卖协议前，在竞标现场的会议记录中注明“如有未收房租，由买方收取”。此注明能否对抗房屋买卖协议中所涉及的资产对外租赁的租金从合同生效之日起由原告收取。对此在审理中存有不同意见。

第一种意见，原告钮某某与被告湖中信用社签订的资产买卖协议系双方当事人的真实意见表示，且不违反法律规定，应确认合法有效。合同生效后两被告应及时向原告交付资产，现尚有部分资产原告未能及时占有和使用，给原告造成部分损失，被告应向原告予以赔偿。关于赔偿的份额应按合同生效之日至租期结束止的租金计算为依据，但国达公司原厂房的租金6000元，原告未能提交充分证据予以证明，故此部分不予支持。在签订合同前，以明确约定如有未收房租由买方收取，现房租已被告国达公司收取，实际已不存在有未收的房租，但该约定未能在协议中加以明确，应按合同的约定予以保护双方当事人的权利。

第二种意见，2005年6月30日原告与被告签订的协议合法有效，但在签订协议前已约定如有未收房租由买方收取，现至租赁期满的租金已被告国达公司收取，其实际已无未收的房租，故原告的诉讼请求不能成立。

根据双方诉争情形而言，本案涉及到双方在竞标过程中的约定与签订合同中的约定的效力的认定。

首先，被告及案外人接受法院执行所得的资产向社会公开竞卖。原告知到后即参加竞标，在竞标现场，被告对出售的资产的现状租赁情况作了介绍，但在竞标过程记录中并未详细记载其出售的资产的现状是否租赁，如果租赁租期及租金是怎么约定的。只记载了“如有未收房租，由买方收取”。在后来签订正式房屋买卖合同时，并未将此注明写入合同，而写成此协议所涉及的资产对外租赁的租金从合同生效之日起由乙方收取。据此，应认定合同中的约定是对买卖过程中约定的变更。这是符合合同法意思自治及诚信守约的精神原则的。

其次，竞卖过程中约定“如有未收房租，由买方收取”可以作两种解释，既可以解释为房屋买卖前，也可以解释为房屋买卖后，那就要看哪一种解释更符合双方当事人签订合同的目的和符合日常生活经验法则。如果解释为房屋买卖前，与双方当事人签订合同是一致的。因为合同中注明合同生效后，所涉及的资产对外租赁的租金由乙方收取。如果解释为房屋买卖后，就与合同中的约定自相矛盾，因为合同中已注明合同生效后，所涉及的资产对外租赁的租金由乙方收取。那就不存在“如有未收房租，由买方收取”的这种情形。

第三，原告所卖资产对外租赁是否有租金，很显然，只要已租赁，肯定有租金，至于租金由谁收取，并不影响合同双方当事人的约定的所涉及的资产对外租赁的租金由乙方收取的效力。

综上，由于被告的过错，原告对部分资产不能及时占有和使用，给原告造成的损失，应承担赔偿责任。经法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，故第一种意见是符合法律规定的。