出租人以高于原售价出售房屋的是否有再向承租人通知的义务
作者:韩振 发布时间:2006-11-28 浏览次数:3173
[案情]
某市场的房屋为通达公司所有。姚某于2002年12月租赁该公司门面房两间,租期为一年。
对本案的处理原审法院有两种意见:
一种意见认为:在新的租赁期限内,第三人与王某10万元交易价格对于姚某来说是一个新的“同等条件”,出租人应就该新的“同等条件”向承租人履行通知义务才符合合同的公平原则。第三人在未得到姚某明确表示放弃优先购买权情况下,办理租赁房转让行为,应视为对姚某优先购买权的侵犯,应确定王某与通达公司间买卖无效。原告王某虽系善意取得,但基于行为无效不受法律保护之后果,并不能因此对抗姚某,故原告王某主张不能成立,其请求不予以支持。
第二种意见认为:第三人通达公司在出售所诉争房屋前,已于
对本案的处理笔者同意第二种意见,其理由如下:
所谓优先购买权,是指当出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先购买房屋的权力。为保障交易安全和维护公平之目的,〈〈合同法〉〉第230条、国务院《城市私有房屋管理条例》第11条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见》(试行)第118条均规定了出租人出卖房屋应当在出卖之前向承租人履行通知义务。因此,优先购买权力是一种法定的权利,本质上仍然是一种请求权,只能在法律规定的利益范围内可能发生作用。这种期待权力的行使不应该成为阻碍出租人对出租房屋所有权的处置。法律对承租人权利的保护,及对出租人权利的限制,并不是绝对的、无限的,而是相对的、有限的,如果承租人恶意行使优先购买权,或滥用优先购买权,限制出租人与第三人的交易机会,迫使出租人以低价与己成交,这对出租人是不公平的,对其他善意购买人也同样不公平。其他善意购买人在进行了准备、谈判等一系列行为最终达成双方真实意思表示的协议后,如允许已经放弃优先购买权的承租人以再次行使优先购买权为由使善意购买人与出卖人订立的协议无效,这不符合法律订立优先购买权的立法本意。
本案中,
所谓同等条件是指优先购买权人所接受的出卖价格和其他条件与其他购买人相同或一致的情况下,优先购买权人所享有的权利,他不仅包括价格条款,还包括支付期限、方式等因素。本案中,尽管原告认为第三人没有以10万元出售价格通知自己,但第三人9万元的售价已明确通知了被告,可在长达一年多新的租赁期限内,被告没有表示愿意以9万元的价格购买,表明在9万元价格上其放弃了该房屋的优先购买权。第三人出售该房屋的价格只要不低于9万元,均可认为给予了被告同等条件,因此,第三人以10万元的价格出售房屋,没有必要再向被告履行通知义务,因为依交易习惯,被告在9万元售价不愿购买的情况下,不可能再与10万元价格竞争,除非出于恶意。
综上,通达公司在以10万价格出售其租赁给姚某的房屋时,无需再次通知姚某,其与王某买卖行为有效。王某的诉讼请求应予支持。