[案情]

某市场的房屋为通达公司所有。姚某于2002年12月租赁该公司门面房两间，租期为一年。2003年12月2日，房屋所有人通达公司通知商场各经营户：市场内房屋欲向社会出售，各承租户有优先购买权。其中姚某所在区商铺为每间9万元。姚某有意购买，后因价格等因素，双方买卖未果。2004年2月27日，姚某与通达公司又续签一年租赁合同。2004年12月16日，在姚某不知情的情况下，通达公司与王某签定买卖合同，将租赁房屋以每间10万元价格出售给王某。后王某要求姚某搬出房屋，姚某才得知此事，遂发生纠纷。王某以姚某为被告、通达公司为第三人诉讼至法院，要求被告姚某停止侵害、搬出房屋。

对本案的处理原审法院有两种意见：

一种意见认为：在新的租赁期限内，第三人与王某10万元交易价格对于姚某来说是一个新的“同等条件”，出租人应就该新的“同等条件”向承租人履行通知义务才符合合同的公平原则。第三人在未得到姚某明确表示放弃优先购买权情况下，办理租赁房转让行为，应视为对姚某优先购买权的侵犯，应确定王某与通达公司间买卖无效。原告王某虽系善意取得，但基于行为无效不受法律保护之后果，并不能因此对抗姚某，故原告王某主张不能成立，其请求不予以支持。

第二种意见认为：第三人通达公司在出售所诉争房屋前，已于2003年12月2日通知了被告姚某，姚某于第三人通达公司间因价格问题未成交，虽然双方又签定了新的租赁合同，但法律并无规定签定新的租赁合同后，出售房屋时须再次通知承租人。且第三人以高出通知价格出售租赁房屋，因此，王某与第三人通达公司间买卖行为合法有效，对王某要求被告姚某停止侵害、搬出房屋的请求，应予以支持。

对本案的处理笔者同意第二种意见，其理由如下：

所谓优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购买房屋的权力。为保障交易安全和维护公平之目的，〈〈合同法〉〉第230条、国务院《城市私有房屋管理条例》第11条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见》（试行）第118条均规定了出租人出卖房屋应当在出卖之前向承租人履行通知义务。因此，优先购买权力是一种法定的权利，本质上仍然是一种请求权，只能在法律规定的利益范围内可能发生作用。这种期待权力的行使不应该成为阻碍出租人对出租房屋所有权的处置。法律对承租人权利的保护，及对出租人权利的限制，并不是绝对的、无限的，而是相对的、有限的，如果承租人恶意行使优先购买权，或滥用优先购买权，限制出租人与第三人的交易机会，迫使出租人以低价与己成交，这对出租人是不公平的，对其他善意购买人也同样不公平。其他善意购买人在进行了准备、谈判等一系列行为最终达成双方真实意思表示的协议后，如允许已经放弃优先购买权的承租人以再次行使优先购买权为由使善意购买人与出卖人订立的协议无效，这不符合法律订立优先购买权的立法本意。

本案中，2003年12月2日房屋所有人，第三人通达公司通知商场各经营户：市场内房屋欲向社会出售，各承租户（包括被告）有优先购买权，且明确表明原告姚某所在区商铺为每间9万元，被告企图压低价格，并因此与第三人协商未果，被告虽没有购买，但可以认定第三人已在合理期限内履行了通知的义务，且第三人出售房屋是在通知被告之后。

所谓同等条件是指优先购买权人所接受的出卖价格和其他条件与其他购买人相同或一致的情况下，优先购买权人所享有的权利，他不仅包括价格条款，还包括支付期限、方式等因素。本案中，尽管原告认为第三人没有以10万元出售价格通知自己，但第三人9万元的售价已明确通知了被告，可在长达一年多新的租赁期限内，被告没有表示愿意以9万元的价格购买，表明在9万元价格上其放弃了该房屋的优先购买权。第三人出售该房屋的价格只要不低于9万元，均可认为给予了被告同等条件，因此，第三人以10万元的价格出售房屋，没有必要再向被告履行通知义务，因为依交易习惯，被告在9万元售价不愿购买的情况下，不可能再与10万元价格竞争，除非出于恶意。

综上，通达公司在以10万价格出售其租赁给姚某的房屋时，无需再次通知姚某，其与王某买卖行为有效。王某的诉讼请求应予支持。