社会经济的发展，催生多样的经济形态，房屋转租行为已屡见不鲜。然现实生活中，转租行为可能会导致出租人、承租人、次承租人之间发生纠纷。当承租人擅自转租，原出租人书面通知要求停止转租行为时，次承租人该何去何从？近期栟茶法庭就调解了一起这样的案件。

案情简介

2022年7月，吴某承租如东某公司的房屋，租期为一年，并约定未经出租人同意承租人不得转租。合同履行过程中，承租人吴某擅自将房屋转租给不知情的次承租人王某，并约定无条件续租。2022年12月，如东某公司发现吴某擅自转租房屋后，书面通知吴某停止转租行为，否则将终止合同。吴某遂通知王某搬离，王某具有无条件续租权为由拒绝搬离租赁房屋。吴某无奈之下，诉至法院。

调解过程中，王某认为：租赁协议签订过程中，吴某未如实告知不具备转租的权利，导致自己误认为具有无条件的续租权利，而做好长期开展经营活动的准备。为满足经营所需，王某对房屋进行装饰装修，并增添设施。若终止双方租赁关系，吴某应当承担赔偿责任。

法官说法

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

结合本案，吴某擅自转租的行为存在过错，而王某亦存在装修损失、延期使用租赁房屋未给付费用的情况。在法官释法明理调解后，双方最终达成一致意见：吴某返还王某实际交付房屋押金，给付王某房屋中不可分离装饰装修现存价值的费用；王某根据约定租金的标准给付延期使用租赁房屋的费用，按约定现状交还房屋及部分设施。意见达成后，在法官的主持下，双方前往案涉房屋所在地清点各项设施，完成房屋及设施的交付，并结清全部款项。

法官提示

在签订房屋租赁合同前，承租人需要留意出租人是否具有出租房屋的权利，可从以下两方面审核：一方面房屋所有权人出租，出租人身份信息应当与房屋产权证一致；另一方面非房屋所有权人出租，需要审查房屋所有权人的房屋产权证，还需关注房屋转租行为是否经所有权人同意，转租期限是否属于原租赁合同租赁期限内。综上，承租人在签约前应详细了解承租房屋、出租人权利的具体情况，避免出现“财屋两空”情况。