一、背景

2020年07月20日，国务院发布《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，强调了城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众日益增长的美好生活需要具有重要意义。2020年10月29日，国家发展和改革委员会发布《近期扩内需促消费的工作方案》，其中明确提到“加大对城镇老旧小区改造的支持”。老旧小区电梯加装得到了社会各界的更多关注。

而在此前，国内外为了推进城市现代化建设和缓解老龄化困境，已经对该问题进行了诸多研究和实践。在国外，新加坡建屋发展局（HDB）推出了新加坡电梯升级计划（LUP）；瑞典则基于规划与建筑法案(PBL)和住房适应赠款法案(HAGA)主张以公共拨款和经济激励来进行无障碍改造，而非对多单元建筑的业主施加要求；芬兰则依照《住宅和住宅翻修补助金法》对现有公寓楼加装电梯，消除住宅楼内通行障碍而发放补贴。而国内，在十多年前就已经有学者进行了关于既有住宅加装电梯的意义、前景及可行性分析的研究。经过多年的实践积累，全国各地也相继形成了自己的相关规章体系。在江苏，就有《连云港市既有住宅加装电梯指导意见》、《南京市既有住宅增设电梯规划许可手续办理规则》、《南京市既有住宅增设电梯实施办法》等具体的文件。

但是，从地方的实践活动来看，虽然法条已经做出了规定，但是在实践中却存在一定阻力。最典型的问题就是楼栋居民难以达成统一意见，继而出现居民在加装过程中阻挠施工的情况。

二、老旧小区加装电梯的普遍阻力

据统计，2021年我国有老旧小区17万个，近200万单元未加装电梯，数量庞大必然导致纠纷情况多样化。如何判定不同的情况下加装电梯与否，这不仅在技术上对加装电梯案件数据整理提出了要求，也在规则制定上提出了挑战。

法律关系的客体是指由法律规范确认和保护的，法律关系主体行使权利和履行义务的实际行为所指向的，能够满足人们物质利益精神需要的物质世界和精神世界的各种各样的现象(对象)。目前大部分老旧小区加装电梯法律规制所要保护的权益多为高楼层住户的“出行权”，但是目前加装电梯问题中低层住户的“阳光权”“静音权”并没有得到完全保障。另外，政府角色的介入使得公权对私权进行了规范与推动。部分学者主张公权不应过多干预私权，特别是反对政府滥用公共财政补贴私人财产问题，在“公权推动私权发展”还是“保护居民自治权”之间如何寻找平衡，仍然没有有效的方法。

随着我国社会老龄化问题日益严峻，老旧小区加装电梯日渐成为舆论关注的焦点。近几年全国各地掀起一股老旧小区加装电梯的浪潮。但是在基层实践中老旧小区加装电梯的推行遇阻，加装成功的案例少。根据笔者搜索统计，在物权纠纷的115条典型案例中，关于老旧小区加装电梯的典型案例有5个，并且老旧小区加装电梯的法律纠纷多出现在近几年，呈上升趋势。随着城市化发展，近几年既有住房加装电梯问题等城市住房结构升级问题逐渐成为一个重要部分，但是现在法律法规规定的“三分之二”与“一票否决”解决方案过于笼统简单，地方性法规往往未关注地方性差异，各地案件裁判结果难以具有参考性。

三、老旧小区加装电梯存在问题的分类与探究

通过实地考察与访谈调研，笔者总结了不同楼层住户对于加装电梯的主要意见。

（一）低楼层住户

1. 影响光线

这一点是低楼层住户最关注的一点，也是目前关于老旧小区加装电梯矛盾问题的主要根源所在，如果说影响光线和通风还是次要的，那么影响了房屋的价值，导致房子很难卖出去，那就是大问题。中国人一直以来都将房产视作重要的家庭资产，在遇到一些困难时卖房或许就是一个重要的解决途径。而加装电梯之后，房屋的商业价值将会受损，甚至面临卖不出去的难题，自然也就是低楼层住户的心态：本身自己的房屋因为处于低层而更受欢迎，但是加装电梯后高楼层住户因此得利，而自己的房子则面临贬值。

2. 存在安全隐患

电梯使用时间太长，电梯外部装饰难免会有安全隐患，比如玻璃或者瓷砖脱落，增加高空坠物风险，一楼二楼不使用电梯人员进出楼梯，加大了安全风险。这一点属于电梯加装后的维护问题。高空坠物的责任人是使用人、管理人，而电梯的管理人正是全体住户（如果低楼层住户同意加装电梯并出资的话），那么电梯加装就会使得责任分配问题的实证与理论出现一定的分歧。

3. 不接受补偿措施

对低楼层住户而言，生活舒适度是他们首要考虑的因素。正是因为想要追求生活便捷与舒适，考虑到爬楼的问题，他们才会选择多层住宅的低楼层。然而加装电梯已经侵害到了他们所追求的这个利益，所以除非这种补偿足以支撑他们购买新的住房，否则很难让低楼层住户满足。但是过多的补偿会给高楼层住户以及政府造成不必要的多余的财政支出负担。

4. 老人对于电梯使用的安全性

这一点其实和一些高楼层住户有共同之处。部分的低楼层住户认为电梯对于老人来说是一种新鲜事物，对于习惯坐电梯的老人来说是十分方便的，但是对于一些年长又不常出门的老人来说，学习使用电梯有一定的危险性。比如电梯关门的问题，一些老人可能不会使用电梯按键，在遇到电梯关门的问题时会选择用手挡门或者强制进出电梯客厢。再比如电梯故障的问题，有些老人在面对电梯故障时会惊慌失措，并不能作出应急措施（比如按求救键），甚至会作出一些会引发伤亡的操作（比如砸电梯门、掉入夹缝等）。尽管目前笔者与实地调研的已经加装电梯的小区中并未出现有老人因此受伤的，但是此类案件在一些本身就配备电梯的小区中会有发生。所以在调研过程中，有一些住户就提出了对于电梯安全性的质疑。

（二）高楼层住户

高楼层住户基本都是持支持加装电梯的观点，也有部分用户处于观望态势。

1. 大大缓解高层老人下楼难的问题

笔者走访了许多高楼层住户，对于老年人群体而言，加装电梯提供了更加方便的出行方式。高层老人的出行需求较为频繁，比如购物、就医、拜访亲友等，都需要下楼完成。但是，由于楼层较高，他们常常面临难以独立下楼的困难。加装电梯使得老人可以直接乘坐电梯到达目的地，无需走楼梯或搭乘其他交通工具，极大地节省了时间和体力。同时，加装电梯改善了老年人的生活品质。由于身体机能的下降，老年人在日常生活中会面临更多的不便和困难。乘坐电梯可以让他们的生活更加轻松和愉悦，增强他们的幸福感和生活质量。此外，电梯也为老年人的社交活动提供了便利条件，可以方便地与邻居、亲友等交流和互动。

2. 有利于提高社区的整体形象

大部分年轻或中年住户认为，电梯作为一种现代化的设施，可以为社区带来一种高端、舒适、便利的氛围，吸引更多的居民和商家入驻，提升社区的整体形象和吸引力。同时，加装电梯也加强了社区居民之间的联系和互动，增强了社区的凝聚力和归属感。

3. 安装电梯施工污染的顾虑

有不少住户（特别是家里老人容易咳嗽或者有刚出生的小孩子的家庭）会顾虑到电梯施工污染的问题。首先，施工噪音污染是加装电梯过程中不可避免的问题。电梯安装需要各种机械设备的操作，如钻孔机、切割机、振动机等，这些设备在施工过程中会产生较大的噪音，对周围居民的生活造成影响。其次，施工扬尘污染也是加装电梯过程中需要注意的问题。在施工过程中，建筑材料、泥土等容易产生扬尘，尤其是在干燥的天气下，扬尘污染会更严重。此外，施工垃圾也是加装电梯过程中需要注意的问题。电梯安装过程中会产生各种废弃物，如废旧包装材料、废弃钢筋、水泥等。

4. 安装费不合理

加装电梯的费用分摊应根据各方的实际情况和经济能力进行合理分配。对于电梯加装的影响，通常会对房屋的价值和价格产生影响，但影响的程度会因楼层、面积和地理位置等因素而异。因此，费用分摊应根据这种差异性进行合理的分配，以确保各方公平地承担加装电梯的费用。应充分考虑加装电梯所带来的各种利益。电梯加装可以为老年人、残疾人等特殊群体提供更加便捷的出行方式，从而提高他们的生活质量。同时，加装电梯也可能为业主带来一些增值收益，例如土地增值、房价上涨等。因此，在费用分摊的过程中，应充分考虑到这些潜在的利益，并根据实际情况进行分配。

（三）租户对于加装电梯的看法

在实地走访中，笔者发现了先前未曾考虑的问题，租户比例的高低会对于居民加装电梯的意愿产生一定的影响。如在南京仙林新村等租户比例较高的老旧小区，居民加装电梯的意愿并不高，而在南京御景园等自住户比例较高的小区，居民意愿相较于前者较高。

在租户比例较高的老旧小区，原本住在高层的老人在行动不便后往往会将房子交给中介租出，自己搬到别的小区或搬往低层；住在高层的大多数是一些年轻人和店家，一方面租户并没有实际权利去发起或实施加装电梯的行为，另一方面他们大多不在意或者并不受没有电梯的困扰。在这种小区的走访中，调查小组发现居民对加装电梯的意愿并不高。而在自住户比例较高的小区，由于加装小区涉及到居民本身的权利，其对加装电梯的意愿也较为强烈。

结语

综上所述，老旧小区的电梯加装问题深刻证明，解决实际问题时，法律的运行与情理的贯通起到的作用是不能分割的。在“政府引导、居民自治、社会参与”的良性互动模式得到法律层面保证的同时，要推动群众问题能反映、矛盾能化解、权益能保障，邻里相处融洽，从源头上减少加装电梯过程中矛盾的产生。要综合考虑老旧小区现状、住户意愿等，综合运用多种方法，协调解决加装电梯涉及到的资金、安全、技术等问题，更好满足老龄化的社会需求，促进城市发展更新，努力提升人民群众的生活品质。