商品房交接书明显免除开发商责任,可拒签吗?
作者:无锡市惠山区人民法院 张珊 发布时间:2024-06-27 浏览次数:1055
2020年7月,小陈与开发商A公司签署了商品房买卖合同,约定2022年9月30日交房,逾期交房需支付违约金。然而到了交房时间,小陈却迟迟未收到收房通知,“迟迟不交房,我的装修材料和家具都快到了,这可怎么办?”此后的时间里,小陈每天都在焦急地等待着消息。
终于,2022年10月22日,小陈收到了交房通知。一周后,小陈满心欢喜地前往交房现场办理交房手续。
过程中,小陈被告知需签署《商品房交接书》,才能取得新房钥匙。小陈发现《商品房交接书》第四条规定:“房屋交付后,双方就交付事宜再无任何争议,不再就交付事宜(包括但不限于交付时间、交付条件)向对方提出任何主张。”
“你们延期交房快一个月,给我造成了损失,为什么上面却写着我不能向你们主张权利呢?”对此,小陈气愤地表示拒绝签字。
“你不签,我们就不能给你钥匙。”A公司工作人员的态度也十分坚决。因为拒绝签字,当天小陈不但没有顺利办理房屋交接手续,还带着一肚子气回了家。
此后,A公司多次发函催促小陈办理新房交接手续,且坚持表示只有签署《商品房交接书》,才能给付新房钥匙。因此,小陈一直未办理新房交接手续。
因迟迟无法完成新房交付,小陈一纸诉状,将A公司告上了法庭,要求A公司交付新房并支付逾期交房违约金。
法院经审理认为, A公司要求小陈签署载有“该房屋交付后,双方就交付事宜再无任何争议,不再就交付事宜(包括但不限于交付时间、交付条件)向对方提出任何主张”内容的《商品房交接书》,才允许其接收房屋,这明显免除了A公司的责任,且容易造成买受人误解。小陈拒绝签署交接书不能归咎于小陈的错误认识,双方未能办理房屋交接手续应系A公司造成。
尽管A公司曾多次催促小陈办理房屋交接手续,但一直以签署《商品房交接书》作为前提,直至2023年7月17日案件开庭审理当天,A公司才同意小陈可在写明不认可第四条的情况下签署《商品房交接书》,并进行新房交接,故由此导致的逾期交房责任应由A公司承担。
鉴于A公司2022年9月30日未按时交房系不可抗力因素导致,故法院认定A公司无需支付2022年10月1日至10月28日的逾期交房违约金。
法院依法判决A公司向小陈支付2022年10月29日至2023年7月16日的逾期交房违约金。A公司不服判决,上诉至二审法院,二审法院维持原判。
《中华人民共和国民法典》第六条规定:“民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。”第四百九十七条规定:“有下列情形之一的,该格式条款无效:(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。”
公平原则是民事主体从事民事活动时应遵守的基本原则。产生民事法律关系时,民事主体要秉持公平理念确定各方权利和义务;进行民事活动时,要按照公平观念行使权利、履行义务。特别是对于双方民事法律行为,一方的权利和义务应当相适应,双方之间的权利和义务应当对等。同时,提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的条款无效。
A公司在未按合同约定时间交房的情况下,要求购房者小陈签署写明“不再就交付事宜(包括但不限于交付时间、交付条件)向对方提出任何主张”的《商品房交接书》,明显限制了小陈的主要权利,减轻了A公司的责任,该条款约定的双方权利和义务明显不对等,违反了公平原则。在此情况下,购房者小陈可以拒签。开发商以购房者拒签交接书为由延期交房的,仍应支付逾期交房违约金。