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　　核心提示：在经济发展步入新常态的大背景下，人民法院需要深化对经济发展新常态的认识，主动适应新常态，要加强司法应对，创新工作方法，不断提升审判执行工作水平。近年来，我院涉房地产执行案件日益增多，房地产占被执行财产比重渐长，相当数量案件的权益实现需要对房地产进行处置，能否顺利执行到债务人的房地产对维护债权人的权益具有重要意义。不动产是各类权利存在最多的财产之一，由于我国现行独特的土地所有权制度和房地产登记制度，造成在房地产处置方面的障碍颇多，如何适用法律政策处置房地产，规范执行防范风险，对被处置房地产开展前期现状调查就显得尤为重要。靖江市人民法院在结合执行工作实际，总结实践的基础上，对此展开了调研。

　　一、 涉房地产案件的总体状况

　　１、数据现状

　　2012年1月至2014年12月，靖江市人民法院受理的执行案件中，需对房地产进行处置的案件分别为96、108、121件，增幅达10%左右，呈逐年上升的趋势。其中，经拍卖程序由买受人竞买的分别为93、103、115件，交申请执行人以物抵债的分别为2、3、5件。

　　２、案件特点

　　（1）执行中房屋腾空迁出难度大。法院依法对被执行人名下房产进行腾空迁出房内居住人时，遭遇阻力的情况屡见不鲜，以违法行为或过激行为来阻挠执行，成为阻挠腾空迁出的常态。据我院相关统计数据，近年来我院腾空房屋迁出居住人的案件，其中遭遇各种阻挠的占到70％。被执行人和占有人规避执行手法多，且违法行为隐蔽，客观上造成了腾空迁出工作的困难。一些不明真相的旁观者也容易将“强制迁出”与“暴力执法”混为一谈，被执行人借机煽动，抗拒执行。同时，不动产的性质客观上造成了腾空迁出难。部分案件，法院虽及时完成了强制迁出的法律手续，但被执行人重新非法占有、控制的情况时有发生。

　　（２）“弃房断供”逐年增长。近年来，我院受理的金融借款合同纠纷、商品房买卖合同纠纷案件同比增长迅速。目前经济下行压力大，涉案房产大多为高房价时买入，如今变成了“负资产”，债务人无力还款而“弃房断供”。对于购房者抵押房产的首付款、月供、契税、维修基金、物业管理费等付诸东流，房产被强制拍卖，且拍卖的价格低于房产的市场价格。同时，随着我国推行诚信体系的建设，对信用缺失的“弃房断供”债务人的惩戒力度必将加大，不良纪录将记入债务人的诚信档案。

　　（3）适用房地产执行的法律法规之间矛盾多。究竟哪些房地产可以作为强制执行对象？我国法律、行政法规、司法解释、规范性文件之间矛盾甚多，经常给执行工作带来困惑。对农村集体土地上建的房产、无证房产、违章建筑的执行，唯一一套房产的认定等问题，现行法律法规之间对上述问题的规定冲突不断，操作性不强，司法实践中认定与否的随意性大、执行的标准不一致，容易引发不稳定因素。

　　（4）房地产处置后衍生纠纷增多。当前我国正处于经济转型期和矛盾突发期，房屋已并非仅具备传统意义的居住功能，而是被赋予了其他附加功能，如求学片区、签落户籍以房屋的坐落位置来认定。因此，在司法实践中，因上述附属权利未随所有权转移，在房地产处置后又发生了新的纠纷。另外，因在评估拍卖程序中未充分调查房地产的规划和用途，致买受人竞买后不满而引起纠纷也正在增多。

　　二、执行程序中建立房地产处置前现状调查制度的意义

　　房地产现状调查制度，是指人民法院在处置房地产前依职权对房地产的状况信息进行全面客观调查，并将所调查的状况信息在处置过程中向相关权利人、利害关系人公示公开的制度。房地产处置前的现状调查作为一项制度来建立有以下五方面的意义：

　　１、维护司法拍卖的公信力。在房地产处置前，法院必须依职权对房地产的信息全面客观地进行调查，并将所调查的信息在处置过程中予以公开，解决处置过程中信息不对称的问题。避免个别了解房地产现状的竞买人占有优势，也避免不了解现状的竞买人的竞买风险，营造司法拍卖的公平、公正的环境，维护了司法拍卖的公信力。

　　２、保护执行当事人及相关权利人的合法权益。通过公开房地产处置前信息，有利于参与竞买人全面了解拍卖标的现状、减少顾虑，处置价格也就自然而然地体现市场价格，避免了评估价格和成效价格的过度悬殊。

　　３、减缩受托拍卖机构暗箱操作、操纵拍卖的空间。法院全面调查拟处置的房地产现状，并要求拍卖机构在处置过程中全面公开，向社会公众全面展示拍卖标的现状，暗箱操作、操纵拍卖的空间将大大缩减。

　　４、防止执行人员徇私枉法。房地产现状调查作为一项制度建立，执行人员就必须对房地产的现状作全面客观的调查，能够有效避免执行人员隐瞒房地产的真实价值和瑕疵，而进行权钱交易的情况。

　　５、避免处置后的衍生纠纷。通常情况下，房地产的处置按现状拍卖，免除了执行人员大部分的现状调查责任，但拍卖后给买受人带来的纠纷不断，给执行工作留下了后遗症。如房产分割过户纠纷，户口迁出纠纷，查封抵押登记未解除的问题，以及相邻的纠纷。通过全面展示房地产的现状，能够使竞买人充分了解标的物，同时有效化解司法拍卖后的衍生问题。

　　三、房地产现状调查的原则

　　执行程序中房地产现状调查要遵循以下原则：

　　1、主动、全面调查原则。在执行房地产过程中，应依职权主动调查房地产的现状，防止因责任心不强、怠于履行调查义务而出现意外情况。充分认识到现状调查不主动就被动。房地产现状调查的全面性，主要体现在调查工作的“广度”和“深度”上，“广度”，就是对调查进行全面考虑，采取各种调查形式统筹调查。“深度”，就是要对某一职能部门或单位、个人的调查，预设更多的可能性，尽可能一次性全面调查，加强调查的质量和效率。

　　２、及时性原则

　　只有及时调查房地产的现状，才能尽快将所调查到的现状情况提供给评估公司，才能让相关权利人及时完整地参与财产的评估、拍卖过程，避免评估、拍卖过程中的程序性瑕疵。及时调查并固定原状，能有效防止被执行人与他人恶意串通，虚设伪造房地产的权利负担。

　　3、中立性原则

　　执行法官在执行程序中应保持中立身份，有责任全面彻底地调查现状情况，并依法保护包括被执行人在内的各方权利人的合法权益，对权利人的权利平等地审查保护。

　　4、依靠行政职能部门协助调查的原则

　　房地产管理部门是房地产的主管业务部门，掌握着房地产较为详尽的信息，该职能部门对解决房地产的问题更为专业，了解的房地产的法律、法规及政策也更全面。通过征询房地产管理部门的意见，可减轻或避免执行程序处置的风险。

　　5、现场调查的原则

　　要深入全面了解房地产的现状，就必须坚持现场调查的原则。否则就无从知晓房地产是否存在、何人占有、使用瑕疵、权利负担和利害关系人情况。

　　四、房地产处置前现状调查的主要内容

　　1、调查房地产是否实际存在

　　房地产的存在现状是调查其他现状及进行评估、拍卖、变卖、抵债、交付的前提和基础。存在现状是指房地产是否客观存在，是否与登记信息存在区别和差异。执行人员应前往现场调查房地产是否与登记事项有出入，是否存在毁损拆除和征收征用等情况。

　　（1）调查核实实际现状与登记的面积、规划、结构、地址等事项相吻合。

　　（2）如房地产已被毁损、拆除、征收、征用，还应注意物上代位的调查，如有无替代的房地产以及赔偿款、补偿款。如有应该及时查封、冻结、扣划。

　　（3）如因历史遗留因素或房地产登记部门原因，登记房地产自始不存在的，应由相关部门出具证明材料。

　　（4）执行人员还须认真核对产权薄未予登记的财产，如电梯、通风管道、消防设备等。上述财产是不可分割的附属财产，处置前应在查封清单中列明，在评估报告中反映，避免因核实情况不明确而被拆除转移，或因未释明买受人竞买后投诉。

　　2、调查房地产规划的现状

　　对房产的规划现状主要调查有无办理建设工程规划许可证（俗称报建手续），以及是否按建设工程规划许可证的内容进行建设。对土地使用权的规划现状主要调查用途规划（功能）和具体的规划设计要点。

　　（１）建筑物有无办理建设工程规划许可证或是否符合报建内容，是区分合法建筑与违法建筑的重要依据。在对房地产处置前，还应从房地产档案中调取报建材料特别是平面图、立面图、侧面图等图纸，与建筑物现场进行比对，确定是否存有添附违章建筑的情况。在处置乡镇、街道单家独院的房地产时要特别注意违章建筑的问题。一般来说，这些地方的房产，即使有报建，也经常存在违章加层加建以及违章建围墙等情况。对于违章建筑，要与合法建筑一并处置，否则容易引起拍卖后的纠纷，被执行人也可能利用其对违章建筑的实际占有、使用权，给买受人设置障碍。

　　（2）违章建筑是否拆除应视情况而定。部分违章建筑可以采取改正措施消除规划影响，故应征询规划部门的意见，确定违章建筑是否属于必须拆除的情形，并采取不同的处置方式。对于不用拆除的违章建筑，应及时委托测绘、评估，处置过程中告知买受人可补办相关手续；对于需要拆除的违章建筑，可评估、处置违章建筑拆除后的材料残值。

　　（3）有利于评估公司作出与规划现状相符的评估结论。执行实践中，土地使用权不同的功能规划价格相距甚大。如工业用地与商住用地的评估价相距很大；再比如，同样是一宗地，原来是工业用地，现在或将来的规划为商住用地，也会直接影响评估价格。 司法实务中，容易忽视调查宗地的规划设计要点。所谓规划设计要点，就是对宗地上将来的地上建筑物规划建设的要求。宗地的规划设计要点对评估价及至以后的市场价影响也是很大的。比如，规划设计要点中的容积率，也就是单位面积的土地能建多少建筑，如果单位土地面积里允许多建，评估价及相应的市场价也会高，反之，就会降低。如果处置裸地，应先征求规划部门对该宗地的规划设计要点，以利于评估公司作出与规划现状相符的评估结论。

　　（4）建设工程规划许可证（报建手续）是确定无证建筑产权人的重要依据。因为办理建设工程规划许可证的前提是享有用地的产权，所以，如果没有相反的证据，一般都可以凭建设工程规划许可证（报建手续）确定无证建筑的产权人。

　　（5）在分割共有房产、土地时，实物分割必须符合规划设计。在执行过程中经常涉及到共有房地产分割处置问题，分割也就意味着改变原来的规划设计，所以，能否分割应征询规划部门的意见，以规划部门的回复作为分割依据。

　　3、调查房地产权属状况

　　根据相关法律规定，法院只能对被执行人有权属的房地产进行处置。这里所指权属是广义的权属。不仅包括所有权，亦包括享有其他有交换价值的权利。在财产处置前应当对拍卖财产的权属进行必要的调查。

　　（1）虽登记在被执行人名下，但经人民法院的判决、裁定或仲裁机构的仲裁已裁决给他人，以及政府已作征用决定，但并未变更登记的情况。

　　（2）房地产登记的历史遗留问题。如历史上有的土地开发了房地产（主要是商品房），这些开发的房地产都已出售，因当时未强调房产过户先要进行土地过户，所以，房产在土地未进行分割过户的情况下就直接登记在不同的权利人名下，但土地仍登记在开发商名下。

　　（3）登记在被执行人名下的房地产，在执行个人债务或刑事罚金、没收个人财产等案件时，应该核实有无法定的共同所有权人。

　　4、调查房地是否一致的现状

　　（1）有关房地产管理的法律及制度要求房、地产权一致，有“房随地走，地随房走”的规定。《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条，《土地管理法》第二十三条、第二十四条，《城市房地产管理法》第四十一条规定，建筑物、构筑物、附属设施转让的，其所占用的土地使用权一并转让；土地使用权转让的，土地使用权上的地上建筑物、构筑物、附属设施一并转让。也就是俗称的“房随地走，地随房走”的房地产管理原则。该原则要求房地的产权必须一致。

　　（2）实践中存在房、地产权不一致的情况。在执行实践中，房、地登记分属不同产权人存在两种情况：一是房、地分别是登记在不同的产权人名下（这种情况又存在两种情况：一种情况是在计划经济时代，同一主管单位的企业，经主管单位调剂，或企业合并、分拆，一企业在另一企业登记的地块上建房，房产、土地分别登记；再一种情况是租赁土地，承租人在地上建筑并办理了产权登记）；二是房产有登记，其所占用的土地未作有效确权登记（对于房产所占用的土地情况，有一种情况是办理房产证明附有土地的政府批文；另一情况是办理房产证时，有土管部门向房管部门出具的正在办理土地使用权证的证明；还有一种情况是，没有任何占用土地的权属情况）。

　　（3）调查房、地登记的产权人是否一致的作用。以利于案件执行，方便不同的情形制定不同的处置方案。比如，对于房、地产权分别登记在不同的产权人名下的情况，如果有一产权人不是被执行人，应征询另一方在意见，其同意处置的，一并进行处置；如其不同意处置的，一般不宜一并处置，而应改用其他执行方式；又如，对于在租赁土地建房的情况，在处置房产时，应考虑平衡承租人的利益；再比如，对于房产有登记，土地无确权登记的，处置后只裁定确认房产的所有权转移。

　　（4）对于调查的房产所占用的土地无产权登记的，应及时向土地管理部门征询是否可以补办产权登记，以利于买受人及时办理过户。

　　（5）对于确无法房地一并处置的，可在拍卖过程中告知买受人存在无法办理过户登记的风险。

　　5、调查房地产占有的现状

　　（1）调查房地产的占有情况，有利于及时确定采取何种处置方式。不同的占有情况，根据相关法律规定有不同的处置方式。如因租赁而占有的，根据“买卖不破租赁”的原则，应区分不同的情况确定不同的处置方式。在设有租赁权时，可实行带租拍卖，也可剔除租赁权、排除占用后拍卖。此外，如采取带租约拍卖，对房地产的评估过程中要考虑附有租约的因素。又如，唯一住房问题，如被执行人一个人占有房屋且超出了生活所必需的面积，可以采取以大换小，以近换远的处置方案；如果被执行人及抚养、赡养对象等多人基于生活所必需而共同占有，则对房产只能查封而不能拍卖处置。

　　（2）对于无证建筑，调查占有现状有助于判断权利人。执行实践中，无证建筑的产权由于缺乏产权公示，因此，即使有材料证明指向归被执行人所有，仍不应直接认定该建筑属于被执行人，而应进行全面深入的调查。

　　（3）调查占有的形式。房地产的占有形式，主要有七种情形。一、被执行人自己占有；二、租赁给他人占有；三、无偿由他人占有；四、受被执行人委托保管而占有；五、被其他人无理强行占有；六、因与产权人存有买卖合同而实际占有；七是空置。对于第一、三、四、五、七种占有形式没有复杂的情形区分，除了以后的买受人同意其继续占有，都应在执行程序中腾房迁出；而对于第二、第六种的占有形式，必须认真深入调查。因为对于租赁占有的情况，在房地产处置后租赁占有人是否需迁出还应区分不同的情形予以判断。

　　（3）因租赁合同而占有，应严格审查初始占有的时间，防止被执行人倒签租赁合同，损害权利人的利益。应详细调查查封前还是查封后租赁占有，以及抵押权设定后还是设定前租赁占有。

　　（4）被执行唯一住房应调查占有住房的被执行人赡养、抚养对象的人数，以及被抚养赡养人是否有住房。调查占有的人数针对的是被执行人使用占有的情形，而且被执行人的房地产是唯一住房，调查的目的是确定被执行人及其抚养、赡养对象必要的住房面积情况，以确定是否处置的问题。

　　6、调查权利负担的现状

　　（1）权利负担的调查范围。在房地产处置前调查的权利负担包括法定优先权、担保物权、物权化的债权即租赁权等。执行实践中，可能出现的法定优先权主要是建筑工程款优先权、购房者请求交付房地产的优先权、购房消费者优先权，担保物权主要是抵押权。

　　（2）调查权利负担现状的作用。一、有利于及时保护相关权利人在房地产查封、评估、拍卖、变卖、抵债过程中的法定权益。各相关权利人可作为利害关系人，享有对评估报告的异议权，享有受法院通知于拍卖日到场的权利；法定优先权人、担保物权人如作为执行债权人有接受抵债、同意变卖及约定变卖价格的权利。二、有利于及时解决拍卖前应解决的权利冲突。如担保物权或其他优先权与租赁权、用益物权的冲突；担保物权与购房消费者的优先权之间的冲突，消费者优先权与建筑工程款优先权之间的冲突。三、有利于相关权利人及时主张权利。如承租权人享有优先购买权、继续承租权。另外，担保物权人、法定优先权人可直接在执行程序中或其通过他法律途径主张优先受偿权。四、有利于及时确定是有益处置还是无益处置。只有在法院确切调查清楚了担保物权、法定优先权的情况后，才能判断如果处置房地产是有益处置还是无益处置。五、有利于评估公司作出与权利负担相符的评估结论。比如，附租约拍卖的房地产，在评估阶段就要考虑到所附租约对价格的影响，特别是长期租约，以及被执行人已收齐多年租金的租约，对处置价格的影响是巨大的；流拍后由申请执行人或执行债权人抵债，抵债价格与抵偿的债务金额不具公平性。

　　7、调查权利限制（查封）的现状

　　根据法律规定，除征得查封法院同意，上级法院指定执行、提级执行，法院间委托执行外，一般来说，只有查封法院才有权处置查封的房地产。在执行实践中，出现无权处置的情况，一般旧案偏多。究其原因：一是查封、轮候查封的法院多，进行了长时间多轮的轮候查封、续封，多次更换案件承办人，根据现有材料判断，有些查封材料很容易理解错误；二是查封登记机关之前的查封登记管理混乱，在提供给法院的房地产登记信息或查封手续送达回证中未备注查封、轮候查封情况。

　　五、房地产现状调查的建议

　　1、进一步加大执行公开力度。执行的依据、标准、规范、程序以及执行全过程应当向社会和当事人公开，但涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私等法律禁止公开的信息除外。在房地产处置案件中，应向相关权利人公开查封、抵押、法定优先权等内容，房地产的评估、拍卖的程序和结果等重点环节和重点事项应当及时告知各方当事人，全面展示房地产的现状、释明瑕疵。

　　２、建立和完善的沟通协调机制。国土资源管理部门、住房和城乡建设管理部门等相关职能部门应协助法院全面及时查询有关房地产权属登记、变更、抵押情况，协助查询有关工程项目的规划审批情况，并提供必要的规划文件和规划图纸等资料。对于被执行人正在申请办理涉案项目规划审批手续的应按法院的协助执行要求，办理相关手续，并向社会批露有关信息。对法院因案件需要，发出的协助函件，应及时回复和协助采取相关措施。

　　３、法院执行机构继续规范对房地产现状调查的程序。针对房地产案件的特点，法院应结合实际，及时总结经验，统筹规划，列清房地产处置前应当调查的事项清单，统一调查步骤和标准，明确调查后的公示程序，最大限度地公开公示房地产的状况，使各方当事人全面了解拍卖标的，降低执行风险。