《中华人民共和国物权法》（以下称物权法）第七十四条规定了规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。没有直接规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的所有权和使用权主体。那么，出售、附赠或出租车位、车库的当事人范围如何界定？车库、车位与建筑物专有部分、共有部分“交合”的部分如何使用？发生纠纷如何处理？这些问题都将在十月一日之后的司法实践中遇到。厘清建筑物交付前“两权”即物的所有权和使用权的归属特别具有个案实践意义。

一、建筑物买卖合同当事人的主体范围。

物权法第七十四条第二款中的“当事人”，笔者理解应该包括建筑物的开发商、购房人、房屋交付后的业主及房屋买卖合同之外的第三人。为何还有第三人呢？因实践中很多房地产开发商在商住房之外将与商住房主体工程相联系的车位、车库或储藏室等另行标价出售或附赠，在出售或与买房者出租不能情况下必然要向不特定的第三人出售或出租。比如业主不需要车位、车库或因价格等问题不愿购买，也不愿承租开发商的车位、车库，此时开发商的销、租对象必然为业主之外的第三人。由此可以推定物权法第七十四条第二款中的出售、附赠或者出租的主体范围与该款中的“当事人”主体范围应该是一致的。

二、买房合同未约定车位、车库“两权”的归属。

建筑物开发商与购房者在商品房预售合同中没有约定车位、车库或储藏室的权属归向的，建成后的车位、车库等的所有权和使用权在出售、出租或附赠前，应本着谁出资归谁所有的一般原则，房地产开发商出资的，地上权在进入市场前应归开发商所有。承建商包工包料的地上权应归承建商。业主出资的房地产“两权”归业主支配。业主、开发商、承建单位共同出资的形成共有关系。当然，这些车位、车库所建的位置必须是在房地产开发商获得批准享有土地使用权的地面上。如果车位、车库建造在了业主共有的道路或者其他场地上，依物权法第七十四条第三款规定，车位属于业主共有。如是建车库或其他地上建筑物，必须征得业主同意，并事先约定好建筑物的权属，还不得违反相关法律规定、不能危及社会公共利益。　　　

三、车位、车库与建筑物专有、共有部分“交合”的法律后果。

开发商所建的车位、车库与建筑物的专有部分、共有部分有“交合”的，如共用一堵墙、共用一条梁、共用一根柱的等等。依物权法第七十四条的一款的规定，车位、车库的使用应首先满足业主的需要，业主不需要的，车位、车库的使用将产生受益者补偿“两权”支配者的法律后果。建筑物主体部分与车位、车库“交合”部分车位、车库的实际使用者应该给予“交合”部分的业主适当的经济补偿。

总之，建筑区划内车位、车库所有权、使用权经常会产生主体分离情况，这在审理和执行实践中会使案情变得离奇复杂，“两权”意识、程序意识若有偏离，裁判结论或执行后果就会远离法定方向，面对这一新课题。只有不断的学习和研究，不断的运用财产所有权和使用权的基础理论指导司法实践，才能不断适应社会矛盾变化的客观需要。