随着经济的发展，房地产市场的不断壮大，在城市市区及农村的房屋买卖和宅基地买卖已开始大量逐步走向交易市场。在交易的过程中，产生诸多矛盾，存在着诸如房屋买卖手续不全、无法更名等“陷井”，那么我们怎样去避免这些“陷井”呢？新沂法院在2007年1月至5月份，共受理这类纠纷案件80多件，较往年有大幅度的升高，如何避免这些纠纷呢，从以下方面考虑：

一、农村房屋买卖存在的问题以及如何去解决

随着农村的土地价格不断上涨，在买卖房屋时存在诸多问题，如何解决呢：

第一、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意出卖，否则也不能发生买卖交易行为。
    第二、房屋买卖合同应经公证机关公证，并到产权登记部门看是否有抵押等担保、是否被人民法院依法查封等财产保全。
    第三、如系共有房屋，出卖人必须经其他共有人的同意，比如是夫妻的，应经对方声明同意，否则出卖人无权处分其他共有人的财产。
    第四、应提交户口簿、居民身份证及《房屋所有权证》等原件，出卖人是夫妻的还要提交《结婚证》。

二、如何买卖农村房屋

农村房屋买卖手续不全是指购买农村房屋的购房者未依法办理有关手续，造成房屋买卖无效的陷阱。我国法律把城市房屋和农村房屋分开管理。依据《土地管理法》规定：“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地，村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准，农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，出卖出租出租后再申请宅基地的，不予批准。”最高人民法院有关司法意见指出：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约，中人证明，按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”据此，买卖农村房屋应办理下列手续：
　　1、订立书面契约，有双方及中间人签字，交付房款及管理房屋。所谓"管理房屋"，是指原所有人搬出并已由新所有人控制房屋的钥匙或入住。
　　2、办理审批手续。房屋买卖协议应由乡级人民政府或县级人民政府审批，并办理《宅基地证》或《集体土地使用证》的过户更名手续；如果地方人民政府规定办理契税或房屋产权过户手续的，还应办理房产证的过户更名手续。

三、农村房屋买卖的效力

现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。涉及农村房屋买卖的法律性文件只有最高人民法院的一个批复。在这个批复里，最高人民法院的观点是：如果农村房屋的买卖双方已经实际交付了房屋和全部价款，买卖关系有效，人民法院应予保护。

关于农村房屋的买卖，笔者个人的观点是：不管买方是城市居民，还是农村居民；是本村人，还是外地人，买卖关系都是有效的。

因为从《宪法》规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则来看，城市居民、农村村民、本村人、外地人，都是中华人民共和国的公民，都享有法律赋予的同等的权利，履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任，《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法通则》等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民、本村人、外地人而区别对待。依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法通则》，对农村房屋的买卖行为是合法的、有效的，人民法院应予以保护。

四、购买农村房屋的注意事项

1、不要涂改宅基地使用证书也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用证书上加盖公章后涂改就成为有效的。

宅基地使用证书是当地区、县、或者市人民政府土地管理部门颁发的，只有当地区、县或者市人民政府土地管理部门队宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可能构成犯罪。

2、如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建，你只能在原建筑占地面积范围内翻建；如果你需要增加翻建后的建筑占地面积，那么你最好让卖方以卖方的名义办妥翻建所需要的审批手续。