开发商不卖外墙的格式条款质疑
作者:王勇 发布时间:2007-08-14 浏览次数:1672
笔者在一家媒体上看到这样一个案例:李民、盛菁向某房地产开发公司购买一间铺面,双方签合同第17条第2款约定:“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有,出卖人有权设置广告牌、广告灯箱等。”后来其他业主在李民、盛菁所购铺面外墙面上设置广告牌,影响了他们对铺面的正常使用。于是向法院起诉,要求法院确认与某房地产开发公司签订的商品房买卖合同中第17条第2款的约定无效。法院最终支持了李民、盛菁的诉讼请求。以上案例中房屋购买人与房地产开发公司所签定合同的第17条第2款属侵权条款,笔者结合实践作如下分析。
根据建筑物区分所有权理论,区分所有权人(购房人)基于对所购房屋享有的专有权,而对建筑物共用部分以及附属物部分享有共有权。建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第3条规定的共用部分也包括了户外墙面,所以,一般认为,这个案件讼争的外墙面应属建筑物的共有部分而归建筑物所有权人所共有。
按照民法关于共有的理论,对于共有物的处分应取得共有人的一致同意,即对本幢建筑物外墙面的处分,应该由该建筑物全体区分所有权人一致同意后,方为有效。任何单一的共有人不能就共有部分单独进行处分。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第7条规定:“异产毗连房屋所有权以外的人如需使用毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签订书面协议。”由此可见,可以让与或处分建筑物区分所有权共有部分的权利主体应属区分所有权人全体而非单独之个体。
而且,商品房买卖合同的标的就是移转该房屋完整的所有权与购房人,外墙作为房屋结构的重要组成部分是合同标的物所有权的内容,外墙面使用权作为所有权的一项权能,当然随着所有权的转让而转让。所以恒达公司利用开发商之地位以合同约定的方式将外墙使用权等予以保留,于法不合。
另外,从权利义务角度,根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,在购房人已经交付的购房款中,已经支付了外墙所形成面积的价款,当然应享有相应的权利。同时,恒达公司开发的“亿佰生活广场”系商业用房。众所周知,商业宣传广告对于商家从事商业活动,获取商业利益的影响非常直接和巨大,而商业房产的价值因此也明显高于其他房产。如果允许开发商利用预先设计的销售合同以约定的方式保留外墙面的使用权和广告设置权等,显然使其获得了相应的利益,而使房产的买受人对其所购房产的商业价值受到了较大影响,有失公平。