2014年6月12日，张某出具租房合同一份交由王某收执，并注明已收王某租金60000元，租房合同载明：“租房合同 本人张某位于某小区5#303租于王某，期限三年，租金为6万元陆万元，压金一万元。 收条，今收到王某租金陆万元整。收款：张某 2014.6.12”，后张某未能按照租房合同交付房屋给王某租用，经王某催要，张某亦未返还王某租金。2014年7月，王某诉来法院，要求判令张某归还王某借款60000元。审理中，法院经向张某之前妻陶某调查了解，位于某小区5号楼303室房屋在陶某于2012年与张某离婚时已协议归陶某所有，该房从未出租给王某使用。

　　审理中，对本案的定性及处理存在两种观点，一种观点认为应按照房屋租赁合同纠纷处理，另一种观点认为应按照民间借贷纠纷处理。

　　法院最终采纳了第二种观点，主要基于以下考虑：

　　一、房屋租赁成立的要件及其本质特征

　　房屋租赁合同是租赁合同的一种，具有租赁合同的一般特征，应适用《合同法》有关租赁合同的一般规定。房屋租赁合同是当事人一方将租赁物交付另一方使用，另一方为此支付租金并于使用完毕后归还租赁物的协议。

　　房屋租赁合同具有以下特征：

　　1．房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。这一点将其与买卖合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益，而不得处分。

　　2．房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。

　　3．房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。

　　对于房屋租赁合同效力的审查，主要从以下方面进行：

　　1.合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

　　2.房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)权属有争议的；(5)属于违法建筑的；(6)不符合安全标准的；(7)已抵押，未经抵押权人同意的；(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　3.房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。

　　4. 是否进行过登记备案。相关法律法规规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。但在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。

　　二、民间借贷与房屋租赁的本质区别

　　民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其它组织之间借贷。民间借贷与房屋租赁两者存在如下本质区别：1．合同订立的目的不同，房屋租赁的目的是移转房屋使用权，而民间借贷目的是转移货币所有权。2.合同成立的要件不同，房屋租赁是诺成性合同，其不以房屋的交付为合同的成立要件；而民间借贷属于实践性合同，必须以款项的交付为借贷合同的成立要件。3.是否从合同中获利不同，房屋租赁合同是有偿合同，出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，租赁合同为有偿合同，而民间借贷既可以是有偿合同也可以是无偿合同，既可以附利息，也可以不附利息。

　　三、本案中该协议名为房屋租赁实为民间借贷

　　本案中，关于案件的基础法律事实，应当综合当事人的陈述及相关证据予以判断。王某与张某之间虽然签订了房屋租赁协议，但是，就双方的本意来说，王某仅仅是想获得实现债权的保障，使该房屋成为张某履行还款义务的担保，而张某签订此协议，其本意也并非租赁房屋。张某向王某出具租房合同，并注明已收王某租金60000元，但张某未能按照租房合同将房屋出租给王某使用，事实上，张某张某与陶某2012年离婚时，已明确案涉房屋归陶某所有，张某也无权出租该房屋，综上，王某陈述双方之间名为房屋租赁关系、实际为民间借贷关系，应予采信，应当认定双方的真实的意思表示仅仅是借贷关系，本案应按照民间借贷纠纷处理。