在《物权法》出台之前，我国没有地役权的相关法律规定，仅在《民法通则》中有相邻关系的规定。《民法通则》第八十三条确立了相邻关系的基本原则、基本内容和责任形式。最高人民法院《适用民法通则意见》第98条至103条对相邻关系作了进一步的细化和明确。但是这些规范远远不能适应复杂多样的基于不动产更有效利用的法律关系的调整。

《物权法》第一百五十六条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”该条的规定，意味着我国《物权法》正式确立了地役权法律制度。

地役权是对相邻关系的一种突破。地役权法律制度可以排除相邻关系对达成私人协议的障碍，开拓当事人通过协商形成权利义务的空间。地役权因其具有极大的私法自治度，能使当事人完全基于其自身的实际需要，通过自由的约定来设定各种各样内容的地役权，实现对当事人利益的最大限度的调整，从而能更好地适应现代社会经济发展的需要。而这一点是作为法定权利效力的相邻关系所无法容纳的。这也是地役权的立法意义所在。在我国现代化建设和实现全民小康的目标上，在现有相邻关系法律制度的基础上确立地役权法律制度有独特而重要的意义。

一、地役权的概念

《物权法》第一百五十六条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”可见，所谓地役权，是指土地上的权利人（包括土地所有人、土地使用权人），为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。

地役权一般涉及两块土地，且这两块土地分属于两个所有权人或者使用权人，其中一块土地向另一块土地提供服务。需要役使他人土地的地块称为需役地，而供他人役使的地块则称为供役地。

地役权的概念，包括以下几个方面的内容：

1、地役权是对他人所有或使用的土地加以利用的用益物权。因此，供役地必须是他人所有或使用的，地役权人原则上不得在自己的土地上为自身设定地役权。但是在我国，由于地役权不仅调整土地所有人之间的关系，更多的是调整土地使用权人之间的关系，因此只要存在两块同归一人所有的土地，而其中一块归他人使用的情形，所有权人就存在为自己使用的那块土地的便利而在自己所有的而为别人正使用的另一块土地上设定地役权的必要。因此，我国《物权法》对此并未加以禁止。

2、地役权的权利主体既可以是土地的所有人，也可以是土地的使用人。就我国而言，土地的所有人为国家和集体。而使用权人包括建设用地使用权人、土地承包经营权人、宅基地使用权人等。因此，地役权可以界定为：地役权是土地所有人、建设用地使用权人、农村土地承包经营权人、宅基地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。

3、地役权的客体通常是土地。由于我国严格实行“土地使用权主体与房屋所有权主体一致”的原则，地役权仅以土地为客体，而不包括建筑物。

4、地役权是权利人为了对自己所有或使用的土地上的便利而设定的用益物权。

二、地役权的特点

地役权之设，旨在增进需役地所有人或者使用人利用需役地的便利。基于此种设立目的，地役权具有从属性和不可分性。

（一）  从属性

所谓地役权的从属性，是指需役地所有权或使用权与地役权

具有主从关系，地役权依附于需役地所有权或者使用权而存在。基于地役权特定的设立目的，其存在就是为便于需役地所有人或者使用人利用需役地，故而其具有从属性。地役权的从属性具体表现在：

1、地役权的设定以需役地的存在为前提，不能脱离特定的需役地而设定地役权。

2、地役权不能单独处分，只能与需役地的处分一并为之。

一方面，需役地所有权或者使用权转让，如无特别约定，基于地役权的从属性，地役权也被一并转让。换言之，地役权只能随同需役地一并转让，而不能单独转让。《物权法》第一百六十四条对此予以确认，依据该条：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”这里的土地承包经营权、建设用地使用权等，就是指需役地。

另一方面，地役权不能单独作为其他权利的标的。《物权法》第一百六十五条规定：“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”这就是说，地役权人不得将其地役权单独设定抵押，而只是在需役地的所有权或者使用权抵押时，地役权一并被抵押。

此外，依据《物权法》第一百六十二条规定：“土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。”这也是地役权从属性的重要体现。

3、在据以设定地役权的需役地所有权或者使用权消灭的情况下，地役权也因设立目的的丧失而失去存在的必要，从而归于消灭。《物权法》第一百六十一条规定：“地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。”这是因为，需役地的用益物权人设定地役权时，如果地役权期限超出其使用期限，则由于需役地用益物权已经消灭，地役权也应当一并消灭。可见，该条规定实际上也是地役权从属性的表现。

（二）不可分性

基于地役权的从属性，在需役地和供役地发生变化时，地役权不受其影响，仍然存在于原先的需役地和供役地之上，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在，此即地役权的不可分性。

《物权法》第一百六十六条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”该条规定的是地役权享有的不可分性（受让需役地及其用益物权时，同时获得地役权）。

《物权法》第一百六十七条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。”本条规定的是地役权取得和享有的不可分性（受让供役地时，同时承担地役权设定的负担）。具体规定了地役权在供役地分割时的不可分性。

从上述两条规定可以看出，一方面，在地役权存续期间，需役地的所有权或者使用权分割归属于不同主体的，地役权仍然在原先的需役地上存续，各个新的需役地所有人或者使用人继续有权行使该地役权。

另一方面，就供役地而言，在地役权存续期间，其所有权或者使用权分割归属于不同主体的，地役权仍然在原先的供役地上存续，各个新的供役地所有人或者使用人仍然应当继续承受该地役权的负担。

三、地役权的变动

（一）地役权的合同设定

《物权法》第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”可见，地役权的设定，通常通过合同方式进行。地役权的内容，法律允许当事人自由约定。《物权法》第一百五十七条规定：“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的和方法；（四）利用期限；（五）费用及其支付方式；（六）解决争议的方法。”其中供役地和需役地的位置、利用的目的和方法为必要条款，而费用等条款则由当事人自由决定是否约定。

（二）  地役权的取得实行登记对抗主义

《物权法》第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”本条规定，地役权自地役权合同生效时设立，是否登记取决于当事人的自愿，法律未作强制性要求。如果当事人未对其地役权进行登记的，则善意第三人取得供役地的所有权或者使用权之后，存在于供役地上的地役权消灭；如果地役权进行了登记，则后续对该地役权的取得、变更、消灭都必须办理相应的登记手续，否则地役权的变动不能生效。对此，《物权法》第一百六十九条作出了明确规定：“已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”

（三）地役权是物权的一种，其消灭的原因适用对于物权的有关规定

法律为了保障供役地人的利益，提高土地的利用效率，特地又规定了供役地人的解除权，即供役地权利人在满足某些法定条件的情况下可以解除地役权关系，消灭其土地上的地役权。《物权法》第一百六十八条规定：“地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。”

四、地役权的效力

地役权设定以后，双方当事人应当尽量保证通行地役权的正常行使，地役权人不能过度行使地役权，以免给供役地人造成不应有的损害；供役地人则应当尽可能地保证供役地符合地役权行使的要求，不能给地役权的行使制造障碍。

《物权法》第一百五十九条规定：“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。”第一百六十条规定：“地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。”这两条规定是对地役权效力的一般规定。

地役权合同的签订，使供役地权利人和地役权人之间形成了合同关系，合同关系以权利和义务为基本内容。同时，作为反映双方当事人真实意思表示的合同书，其核心内容也明确界定了各方当事人的权利义务范围。因此，合同权利和义务是当事人最为关注，法律规定重点规范的问题。权利和义务具有相对性，一方的权利就是对方的义务，反之亦然。当事人双方的权利和义务系由双方经过协商一致约定而来，因此，双方当事人必须严格按照合同约定的内容行使自己的权利，同时履行自己的义务。供役地权利人的所有权或使用权，因为地役权的设定的目的范围而受限制，负有容忍和不作为的义务。地役权人有权依地役权的设定目的和约定的范围、方式使用供役地，但应对供役地损害最小的方式为之。

五、我国地役权的立法模式

我国《物权法》采取地役权与相邻关系分别规范模式。从《物权法》的结构安排来看，相邻关系是置于第二编“所有权”之中的，从体系解释的角度来看，立法者是将相邻关系作为所有权的内容加以规定的；而将地役权作为一种单独的物权形态在第三编“用益物权”中加以规定。可见，我国《物权法》区分了相邻关系和地役权，认为相邻关系不属于一项独立的民事权利，更非一项独立的物权类型，而是属于所有权的内容，它是基于所有权内容而产生的效力的扩张和限制；而地役权则是一项独立的权利，是一项独立的用益物权，属于他物权的范畴。