《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本条是关于抵押权与抵押物出租的规定，抵押人出租已租赁标的物，不影响抵押物上已经存在的租赁关系，承租人的权利优先于抵押权人的权利；抵押权设立后并经过登记的，抵押权人如果出租抵押物，抵押物的租赁对抵押权人的权利不发生影响。

抵押权所追求的是标的物的交换价值，且不要求移转抵押物的占有；租赁权所追求的是标的物的使用价值，要求移转标的物的占有。由于抵押权是不以占有为内容的担保物权，因此当某人将其财产出租之后仍可以该租赁物设定抵押权，这样就导致同一财产上租赁权与抵押权并存。当抵押权尚未实现之前，承租人获得租赁物的使用价值，而抵押权人支配抵押物的交换价值，两者相安无事。然而，一旦债务人届期无法清偿债务时，抵押权人要实现抵押权时，就会发生抵押权与租赁权的冲突。那么如何解决这一冲突呢？《物权法》第一百九十条规定，同一财产上抵押权与租赁权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。该条明确规定了同一财产上抵押权与租赁权的关系，具体涵义如下：

第一，标的物先租赁后抵押情形下的处理规则。

抵押人抵押已租赁的标的物的，不影响抵押物上既存的租赁关系，承租人的权利优先于抵押权，即租赁权设定在前，抵押权设立在后，抵押权不能对抗租赁权。

随着社会经济的发展，为了保护承租人尤其是不动产承租人的利益，现代各国民法都逐渐采取了增强租赁权效力即使之呈现物权化的色彩，“买卖不破租赁”即为其体现。

在签订抵押合同前，抵押人已经将抵押物出租的，抵押权人行使抵押权而拍卖抵押物的，依据《合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”基于“买卖不破租赁”规则，租赁关系成立后，即使出租人将租赁财产转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。因此，租赁权成立在先而抵押权设定在后的场合，由于租赁物买受人的所有权不得对抗租赁权，所以抵押权在这种关系中并无优于所有权的效力，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在。因此《担保法》第四十八条规定：“抵押人已将出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《担保法解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”

在上述场合之所以要给予租赁权对抗抵押权的效力，目的在于保护承租人的利益，防止出租人故意通过设定抵押权终止租赁关系或者剥夺承租人的优先购买权。抵押人在已出租的财产上设定抵押权时，抵押权人知道或者应当知道租赁权对抵押权的影响，以及抵押物上存在租赁权负担的事实，并自愿接受这一负担，理所当然应当承担由此造成的法律后果。同样，在实现抵押权之时，根据“买卖不破租赁”的规则，只要租赁合同尚未到期，取得抵押物的第三人只能取得附有租赁权负担的所有权，承租人仍然可以向第三人主张租赁权。

第二，标的物先抵押后租赁情形下的处理规则。

抵押权设立后并经过登记的，抵押权人如果出租抵押物，抵押物的租赁对抵押权人的权利不发生影响，即已登记的抵押权设立在先，租赁权设立在后，租赁权不能对抗抵押权。

《物权法》在不动产抵押方面采取登记成立主义，在动产抵押方面采取登记对抗主义。因此，无论动产还是不动产抵押，只要登记便产生对抗善意第三人之效力。据此，已登记的抵押权，可以对抗后成立的租赁权；未登记的抵押权，则不能对抗后成立的租赁权。《担保法解释》第66条作出了类似的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”该司法解释中规定的抵押权不限于是否登记，对于抵押合同成立生效抵押权即发生效力的抵押权，抵押人不履行告知义务时承租人无法了解，因此，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失应承担赔偿责任；但如果抵押人已经将租赁物设定抵押权的事实告知承租人，则抵押人不再对承租人负有损害赔偿责任。因为抵押人已经将租赁物已经设定抵押的事实告知了承租人，而承租人仍然愿意承租该租赁物，则他已经预见到了将来如果实现抵押权时，其将丧失对租赁物的使用收益，对这种自愿承担风险的行为，法律无进行保护的必要。而现行物权法则强调必须是办理登记的抵押权方可对抗租赁关系，因为已经登记的抵押权具有公示的效力，承租人在承租财产前有义务了解财产是否已经办理抵押登记，如果承租人知道或者应当知道财产已经抵押登记，仍然愿意接受这类租赁，则应承担因抵押权实现而使租赁权终止的风险。

对于抵押权设立在先，租赁合同成立在后时租赁合同的效力有几种情形：

（一）承租人知道租赁物已经设立抵押，知道租赁期限不能超过抵押权实现期限，而置抵押权人的利益于不顾，恶意通谋订立期限较长的租赁合同，在此情况下，抵押权人可以双方恶意串通损害第三人为由，要求确认合同无效；当然抵押权人也可以直接行使抵押权，而不管租赁合同是否有效。

（二）承租人知道租赁物已经设立抵押，签订了租赁合同，在这种情形下应分两种情形：

一种情形是抵押权已经登记，在这种情形下抵押权可以对抗租赁权，租赁合同虽然有效，但无法继续履行，视为附解除条件的租赁合同。

之所以确定这样的规则，理由有三：其一，在实现抵押权时，买受人可能因标的物上负担租赁权而不愿高价购买，致使其卖得价款不足以清偿担保债权的，则抵押权人应当有权要求解除租赁关系。其二，即使不动产租赁具有物权化性质，也是后成立的用益权，根据前手权利优先于后手权利的原则，先设定的抵押权当然对抗后成立的租赁权。其三，已登记的抵押财产设定租赁权时，因登记的抵押权具有公示的效力，承租人知道或应当知道租赁财产上存在抵押权的事实，并自愿地接受和承担了因抵押权实现而使租赁权终止的风险，因此在此场合下抵押权可以对抗租赁权。

另一种情形是抵押权未进行登记，在这种情形下依据《物权法》第一百八十八条、第一百八十九条等规定，未经登记的抵押权不得对抗善意第三人。因此，在标的物先抵押后租赁情形下，如果抵押权未经登记，则不具有对抗善意的承租人的权利，在此法律强调对承租人利益的保护。则抵押权人只能就其损害向抵押人进行追偿。

适用《物权法》第一百九十条应注意的几个问题：

1、在先租赁后抵押的场合，抵押人未告知承租人是否影响原租赁关系？

抵押人履行告知义务的目的在于保护承租人的优先购买权，并非是租赁合同继续有效的条件。物权法并未要求出租人将已出租的财产抵押时履行书面告知承租人的义务。即使其未履行这一告知义务，原租赁合同继续有效，即使抵押权是以抵押合同生效时发生效力，也不能影响生效在先的承租人的租赁权，即设立在先，权利在先。

但出租人将已出租的房屋设定抵押的，在抵押权人实现抵押权时，租赁权的存在势必影响房屋的交换价值，因为受让人自己无法使用该标的物，而需要承受原租赁合同。因为租赁权的存在影响抵押权人的利益，两种权利存在冲突，而解决该冲突的最佳办法就是抵押人依诚实信用原则，尽善良管理人的义务，将已出租财产抵押给抵押权人时，履行告知义务，如果抵押权人明知抵押财产上存在租赁仍然同意接受抵押，则说明抵押权人自愿承受这种不利益，如此可避免事后的权利冲突。但如果抵押人未尽告知义务，致使抵押财产价值减少，则出租人应负损害赔偿责任。

2、《物权法》第一百九十条并未强调租赁关系是否已经登记，这意味着即使租赁关系未进行登记，也不影响承租人的权利。但为了平衡抵押权人与承租人的利益，适用本条的前提是：抵押财产已经出租。已经出租应当理解为该财产已经转由承租人占有，如果抵押人仅仅与承租人签订了租赁合同，而并未将该财产转归承租人占有的，则无本条的适用，即不能认为原租赁关系不受该抵押权的影响。这样可以防止抵押人与恶意的承租人将签订租赁合同的日期提前，而损害抵押权人的利益。

3、在抵押权和租赁权并存时，如何协调抵押权与承租人优先购买权的冲突？

《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《贯彻<民法通则>意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖出租房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该买卖房屋无效。”这两条明确规定了承租人的优先购买权，该权利具有一定的专属权，只属于承租人。只要租赁权存在于抵押权上，承租人都有优先购买购买的权利。

由于在已出租财产上设定抵押之情形，租赁权不受抵押权的影响，因此，在实现抵押权时，如果抵押权人想通过抵押权取得抵押物时，就产生抵押权与承租人优先购买权之间的冲突。从表面看，抵押权是物权，而承租人的优先购买权是主要依附于债权的租赁权，因此，抵押权具有优先力，抵押权人可以凭抵押权优先购买抵押物。但法律规定优先购买权并不在于保护承租人的租赁权，而是在于保护承租人获得租赁物所有权的一种机会，而这种机会对承租人而言就是一种法律明确保护的利益，任何侵害该利益的行为都构成侵权。由此可见，尊重承租人的优先购买权是出租人必须履行履行的义务。如抵押权人为了实现抵押权而变卖、作价、拍卖租赁物时，其未在合理期限通知承租人，构成对优先购买权的侵害，承租人可以以出租人违反法律规定为由要求法院确认出卖租赁物的合同无效。当然，承租人行使优先购买权的条件在于，其只能在于抵押权人同等的条件下才有优先的权利，如抵押权人出价高于承租人而承租人又不愿意以抵押权人的价格购买该物时，只能说明承租人放弃了优先购买权。从另一方面而言，抵押权是优先受偿权，优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，而优先购买权恰恰是以取得所有权为优先的内容。因此，优先购买权优先抵押权人的抵押权。

在现设定抵押而后出租的场合，除非抵押权人同意租赁权的存在，否则租赁权将不能存在，因此自然无法产生优先购买权，也就不存在抵押权与优先购买权之间的冲突了。