商品房买卖是以不动产的房屋作为交易标的物的民事行为。随着住房制度改革的深化和城镇居民住房的社会化、商品化，房地产行业迅速发展起来，但与此同时商品房买卖矛盾纠纷日益增多，相关案件呈现逐年上升趋势。商品房买卖不仅关系到人民群众切身利益，而且事关社会稳定和经济繁荣增长，因此关注该类案件，寻找相应的法律对策以减少纠纷无疑意义重大。本文以我院近三年审理的涉某集团扬州房地产开发有限公司（以下简称某集团）商品房销售合同纠纷案件为例，分析当前商品房销售合同纠纷案件存在的普遍问题，以期对预防化解此类纠纷提供有益参考。

　　一、涉某集团商品房销售合同纠纷的类型

　　2012年至2015年7月，我院共受理涉某集团扬州房地产开发有限公司（以下简称某集团）商品房销售合同纠纷案件374件，审结337件，立案标的额1619.14万元。从案件类型上看，涉某集团商品房销售合同纠纷案件几乎涵盖了商品房销售纠纷案件的主要类型，具体包括：

　　1、买卖双方签订商品房预售合同后，出卖人因工期拖延或配套设施不完备无法按期交房，买受人诉讼要求支付逾期交房违约金，或确认双方买卖合同无效。2012年我院受理此类案件1件，到约定的交付日期后，房屋水电设施还不完备，买房人拒绝接收，要求解除与某集团的商品房预售合同。

　　2、出卖人在交付房屋时未能兑现在销售广告及宣传材料中作出的说明或允诺，如代办贷款、商家入驻等，买受人诉讼要求出卖人履行合同、承担违约责任或赔偿责任。本院2012年受理买房人诉某集团房屋质量与宣传不符合，要求解除合同案件1件；2013年受理买房人诉某集团未履行代办贷款约定，要求解除合同，赔偿利息案件1件。

　　3、出卖人交付房屋的套内使用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大，买受人诉讼要求双倍返还房价款，或解除合同、返还已付购房款及利息。我院2014年受理该类案件1件，买房人起诉某集团房屋面积与合同不符，要求赔偿损失，支付违约金。

　　4、买受人认为出卖人交付的房屋存在质量问题，要求交付合格房屋，或解除合同，返还购房款并支付利息。我院2014年受理该类案件10件，买受人起诉某集团房屋存在设计缺陷（相邻门户大门重叠），要求更改设计，并赔偿损失。

　　5、出卖人为买受人按揭贷款提供担保，买受人未按期交纳按揭贷款，银行起诉要求出卖人承担连带担保责任，为其垫付贷款及利息。我院2013年受理该类案件1件。

　　6、出卖人未在《解释》规定或合同约定的期限内为产权人办理房屋权属证书，或未在规定的期限内办理房屋所有权登记，买受人诉讼要求出卖人按照《解释》规定或合同约定支付违约金。我院2013年受理买受人诉某集团逾期办证要求支付违约金案件34件，2014年受理该类案件208件，2015年受理125件（其中执行案件13件）。

　　二、涉某集团商品房销售合同纠纷案件的特点及成因分析

　　通过对我院近三年受理的涉某集团商品房销售合同纠纷案件进行统计分析，发现该类案件呈现以下特点：

　　一是从诉讼成因上看，因延迟办证引发的纠纷占绝对比例。虽然我院受理的涉某集团案件类型多样，涉及商品房销售纠纷所有常见类型，但因延迟办证引发的纠纷2013年占94.44%、2014年占94.97%、2015年占100%。案件数量与所占比例在所有的涉某集团案件中占绝对比例，所占比例逐年上升。

　　究其原因：（1）房地产项目开发周期长、投入资金量大、牵涉环节多，在经济下行趋势以及宏观调控政策趋紧楼市遇冷影响下，原本潜在纠纷隐患集中爆发，开发商因资金压力、合建纠纷等原因工期拖长，不能按预定竣工验收，导致不能按照合同约定如期办证。 (2)2013年该类案件的审理结果逐渐产生判例效应，社会影响扩大，越来越多具有相同遭遇的买受人倾向于通过法律手段获得经济补偿。

　　二是从诉讼主体看，除1件金融借款纠纷案件原告为银行外，其余案件原告均为买受人。

　　究其原因：（1）、购房者在购房过程中承担的风险较多，消费心理不成熟，容易受到售楼广告的诱惑，无法在短时间内对大量房地产销售信息作出正确和理性的判断。（2）、在房产市场惨淡遇冷的背景下，购房者为转嫁损失，倾向于以楼盘规划变更、与广告宣传不符、存在严重质量问题等主张合同无效或解除合同，最低也要通过获取违约金等形式补偿降价损失。（3）法制观念已经深入人心，买受人的依法维权意识增强，纠纷发生后能够依法理智诉讼。

　　三是从立案方式上看，多是成批立案。340件案件都是集中立案，占总案件数的93.92%，同一天立案数少则两三件，多则几十件。说明案件具有群体性，容易产生连锁反应。

　　究其原因：涉房纠纷关乎民众切身利益，商品房销售纠纷案件买受人基于一致的诉求，往往会“抱团诉讼”，加之判决具有判例效应，一个买受人成功获得经济赔偿，会引起其他买受人的效仿，同类案件数量会越来越多。

　　四是从结案方式看，调解结案为主，原告撤诉为辅。已审结的337件案件中，调解结案179件，占总数的53.12%；撤诉79件，占总数的23.44%，调撤率76.58%。且撤诉的原因多是自动达成调解协议。

　　究其原因：（1）、商品房合同纠纷既涉及开发商和业主的重大利益，且往往具有群体性特征，以调解方式结案更有利于平抑纠纷，既回避了因法律之后引起的适用困难，也更符合情理容易被当事人接受，社会效果良好。（2）开发商为避免不良影响继续扩大，为确保后续开发和销售的良性进展，倾向于与原告调解，主动给付违约金来“息事宁人”。

　　五是从案件结果看，均已原告胜诉，某集团赔违约金、解除购房合同等结案。

　　究其原因：（1）开发商的守约意识淡薄。销售广告、宣传材料与交付时不一致的纠纷。开发商往往会在利益的驱动下，在宣传是进行夸大性甚至是欺诈性宣传吸引顾客。从我院受理的案件来看，绝大多数案件都起因于开放商不能兑现宣传承诺、履行合同义务，如不能如期办理商品房权属备案登记、安装配套设施、商品房存在质量瑕疵、面积误差等。（2）现行法律的颁布和施行确实在维护购房者权益方面发挥了重要作用。2003年6月1日最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布实施后，对商品房买卖纠纷中的常见问题进行细致释明，法院审理有法可依，争议少，购房者权益得到全面保护。

　　三、对策与建议

　　一是加强政府监管，杜绝监督盲点。在商品房开发建设、销售过程中，具体牵涉到开发商资质审批、征地拆迁、立项审批、规划设计、环境影响评价、建设用地审批与颁正、设计与施工等单位的招投标、质量监管、批准预售、验收备案、房产权证办理等事务相关的多个部门。如果相关部门管理不到位或者缺失，不仅会间接地诱发纠纷，客观上还会增加纠纷的化解难度，尤其在宏观调控趋严、市场前景不明时，行政行为的不规范更容易被放大并成为纠纷的导火索。针对审判中发现的问题，司法机关应主动发送司法建议，加强与相关职能部门对接，特别是要主动与国土、建设、规划等部门沟通，主动协调，为化解群体性纠纷及房地产市场健康有序发展出谋划策。

　　二是准确把握政策精神，依法行使审判职权。法院要密切关注国家政策变化，准确把握法律规定与国家政策的关系，坚持民事审判促进宏观政策落实和调控目标实现的价值取向。在案件处理中，坚持合同自由、诚实信用和公平原则，充分尊重过当事人意思自治，依法确定当事人的权利义务；在分清责任的基础上，根据双方的过错程度、损失情况等，合理确定违约责任。

　　三是主动延伸审判职能，积极化解矛盾纠纷。注重通过个案判决加强宣传引导，对较为典型、突出的争议问题积极撰写案例分析，制作房地产纠纷指导手册点评相关法律问题，以总结经验、提示风险，促使当事人对裁判结果有明确的预期，减少盲目诉讼和不当维权现象。主动走访企业、召开座谈会，通过宣讲法律法规、案例剖析，进一步增强房地产企业的法律意识，规范企业行为。

　　最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　占绝对数量逐年攀升。2012年我院受理该类案件4件，2013年上升到40件，2014年激增到227件，2015年1-7月已受理103件。

　　四是从结案方式上看，以调解结案为主。179件案件以调解结案，88件案件以撤诉结案，调撤率71.39%。

　　2013金融借款合同纠纷1件，银行起诉，明发因出具推荐担保函，提供连带担保责任。

　　2014年审结逾期办证要求支付违约金的案件208件，其中调撤170件，除1件超过诉讼时效驳回原告诉讼请求外，均以某集团败诉告终。

　　2015年受理112 件，审结78件，66件调解结案，12件撤诉结案，21件在审，13件执行案件。

　　商品房买卖合同纠纷案件呈现的特征

　　通过对我院受理的该类案件进行分析，发现商品房买卖合同纠纷案件主要表现为以下几方面特征：

　　第一，原告为买受人的商品房买卖合同纠纷案件占绝对比例。这充分说明了以下两点：一方面，买受人在购房过程中承担的风险较多，消费心理不成熟，容易轻信售楼广告的诱惑，在短时间内无法对大量房地产销售信息作出正确和理性的判断，消弱了买受人的自我保护能力，从而导致原告为买受人的案件数量和比例比较多。另一方面，开放商利益受利益驱动，守约意识淡薄。

　　第二，该类案件具有群体性，容易产生连锁反应。一般房屋买卖合同多为集团诉讼，且诉讼请求相似，裁判文书示范性强，结案方式基本属于同一类型。

　　审理过程中存在的问题

　　在审理商品房买卖合同纠纷案件过程中，突出存在以下问题：

　　（一）关于交付的问题

　　虽然在最高人民法院《解释》第十一条规定了转移占有为交付完成，但买卖双方就商品房是否具备交付条件常发生争执，且在商品房买卖纠纷中占有相当大的比例。交付的质量条件是什么？根据我国建筑法第六十一条第一款规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”该条文第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”若出卖人在不具有交付条件的情况下，通知买受人接受交付的，因其交付的标的物不具有交付条件，买受人可以拒绝接受；若出卖人已具备了交付条件，而买受人拒绝接受者，则由买受人承担拒绝接受的违约责任。

　　六是引起纠纷的原因：出卖人未在《解释》规定或合同约定的期限内为产权人办理房屋权属证书，或未在规定的期限内办理房屋所有权登记，买受人诉讼要求出卖人按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。主要是某集团未在约定期限或者法律规定期限内为产权人办理房屋权属证书，或未在规定的期限内办理房屋所有权登记，买受人诉讼要求出卖人按照法律规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。

　　二、权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理。初始登记主要系由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件，在此过程中开发商可要求买受人配合提供相应材料。在开发商完成初始登记后买受人可自行申办产权，其间需开发商提供相应材料（如单元测绘图纸等）的，开发商负有相应协办义务。