物业管理作为第三产业中新生的组成部分，是在近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产 商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着城市建设速度的加快、以商品房为主的大型社区的增多，物业管理的问题也日渐暴露出来。从2003年9月1日《物业管理条例》颁布实施至今，《条例》已施行四年，并为适应今年10月1日实施的《物权法》而进行了再次修订，但是从审判实践来看，其并没有为物管纠纷的解决找到一条明确的出路。本文在分析当前我国物业管理纠纷的特点、原因的基础上，阐述了审理物业管理纠纷案件中的一些突出问题并提出解决对策。

一、物业管理纠纷案件的主要特点

（一）物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大

当前各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向 法院起诉。近年来，各地法院受理的物业管理纠纷案件呈逐年大幅度上升趋势。

（二）物业管理纠纷形式及案由多元化，物业费纠纷居首位

物业管理纠纷的形式和案由涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷，并逐年呈现多元化趋势。根据纠纷性质可划分为：1、物业管理合同纠纷。物业管理合同是物业管理单位与业主就物业管理的项目、内容、费用、双方的权利和义务、管理期限、违约责任等达成的协议。常见的纠纷有：房地产开发商与物业管理企业的物业管理承包合同纠纷、物业委托管理纠纷；公摊面积不清、公共设施不到位和不按期完工导致的合同违约纠纷；物业管理企业单方面提高收费标准，随意增加收费项目；任意减少管理项目和内容；对房屋及附属设备、公用设施等修缮不及时；不履行或不按约履行其他管理职责；业主以种种理由拖欠管理费用或单方面要求降低管 理费用；业主在合同外要求履行管理义务。2、物业管理侵权纠纷。物业管理侵权行为是指物业管理企业或业主违反法律或小区管理办法而侵害他人财产或人身权利的行为。例如物业管理企业乱搭乱建造成业主损失；违法出租甚至出卖公用设施和居民住房公用部分给业主造成损失；业主擅自改变房屋、配套设施的结构、外观，毁损了设施、设备，危及房屋安全；业主乱搭乱建、随意占用，破坏绿化、污染环境， 噪声扰民引起的不动产相邻关系纠纷；业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷。3、其他纠纷。例如业主在小区内受到侵害或被杀害引起的人身损害赔偿纠纷；业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；业主、开发商、物业公司及政府有关部门关于成立业主委员会的纠纷；业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。

物业管理纠纷中最突出的就是物业管理企业向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷。导致业主不交管理费的原因有多样，包括：1、业主认为物业收费项目和标准没有公示，或者是物业收费标准与服务水平不相符、物业乱收费、票据使用不规范等，据此以不交物业管理费进行对抗；2、有些业主买房后长期不在此居住或出租给他人，忽视或忘记交管理费；3、房地产商遗留下来的一些问题，造成业主和物业管理企业之间产生矛盾，相 互间工作不配合，致使物业管理费用难以收取；4、一些业主有意无故拖欠管理费。

（三）物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，群体性纠纷明显

物业管理纠纷案件的诉讼主体包括了业主、使用人、小区管委会、物业管理企业、房地产开发商、行政管理部门。在法律关系上，涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。

同时，现在住宅小区一般规模较大，住户动辄上千人，很容易形成群体性纠纷。涉案当事人少则十几人，多则上百人。不同案件的小区业主作为当事人由于共同利益的存在，在诉讼中极易形成联盟，群体性诉讼趋势极为明显。

（四）业主与物业管理企业积怨较深、矛盾尖锐，审理和执行难度大

近年来物业管理纠纷矛盾冲突有不断升级的迹象。小区保安打伤业主、业主驾车封堵小区道路、业主大规模集体上访等事件经常见诸报端。由于矛盾激化，一方面 使得物业纠纷案件调解解决难度极大，另一方面，因物业管理纠纷案属新类型的案件，有关法律规定不详尽或明确，在审判实践中又无现成的依据，给正确处理该类 纠纷带来一定的难度。 同时，在案件执行中又很难对被申请人采取强制执行措施，执行阻力重重。

二、物业管理纠纷成因

造成物业管理纠纷的原因很多，例如相关法律法规不健全，已制定的有关法规可操作性差，未能合理规范物业服务企业、明确业主委员会的合法地位，政府对其派出机构（如居委会）针对物业管理的责任和权限没能准确界定。从法律角度分析，引发物业管理纠纷的主要原因包括：

1、物业管理企业的不规范行为使该行来年于比较被动的局面。有少部分物业管理企业素质不高，缺乏现代化物业管理技能，日常工作中不能按合同、制度办事，工作方法简单，态度生硬，使一些本可以协商解决的矛盾激化。

2、物业管理工作作为一种商品消费观尚未完全确立，虽部分业主已感受到了物业管理新体制的优越性，但也有部分业主还未真正理解物业管理， 造成了对物业管理企业绝对服务和无限责任意识的扩张。有部分业主把本应由自己承担的经济义务、应由政府承担的治安职能、应由公用事业企业承担的经营管理职 能都归结为物业管理责任。

3、现行物业管理法律制度及配套文件尚不健全。如业主大会和业主委员会的法律地位设计上存在局限性，使业主大会的运作出协调成本高，沟通过程难的缺陷，由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现。

4、开发遗留问题造成众多物业管理纠纷。目前物业管理纠纷中，有相当一部分是开发建设遗留问题所引起，主要表现在：规划变更引起居住环境 的改变；开发单位未按规划设计要求建设物管配套设施；小区配套设施权属不明，如地下车库、物管用房等，工程完工，开发企业撤走后，问题甩给了物管公司，从 而造成了物管企业与业主的诸多纠纷。

三、解决问题的对策

针对司法审判中所遇到的诸多问题，笔者经过归纳总结，认为主要是开发商、物业公司、业主和管理部门几方面的原因造成的。现根据实践中的具体做法及相关的法律理论，提出以下建议：

1、提高开发商的履约意识

在法院审理的物管纠纷中，60%以上的案件是因为开发商的遗留问题引发的，主要包括擅自变更小区规划、房屋建筑面积缩水、配套设施项目不全，甚至“霸王合同”等。此类问题在目前的房地产市场上属于通病，也是房地产业高利润的原因之一，因此，房地产开发商依照约定履行合同，这一最基本的合同诚信原则反倒成了业主对其提出的最高要求。

为此，应从以下几方面做起：一是政府部门的监督政府相关部门对开发商不仅具有管理权利，而且还有专业知识，因此，其必须履行职责把好验收关，严格对照建设规划和标准对建设工程进行验收，包括规划中绿地面积、公共用房、超市、幼儿园等配套设施项目的验收。二是业主的监督 开发商违约的直接受害者是业主，因此，业主更应该严格要求开发商依约履行合同。对于开发商的违约行为，可向政府管理部门进行举报或通过协商解决，协商不成，则可进入诉讼程序。三是开发商的自律开发商应当看到，当前的行业不规范行为，如夸大宣传、虚假承诺等而获取的仅仅是一时性的利益，还有可能官司负身，企业要想可持续发展靠的则是商业信誉和实力，同时政府部门和行业协会等机构应对开发商进行必要的引导。

2、物业服务企业明确自身定位

物业服务企业是物管纠纷案件中的主要当事人，但由于物业服务企业和开发商之间特殊的父子关系，或者是从房管所、后勤单位等改制而来的原因，使其不能对其自身性质进行正确的定位。一直以来物业服务企业与业主之间矛盾摩擦不断的原因，在很大程度上是因为物业和业主对自身的定位与双方之间的权责关系不够明确而造成的。

要从根本上解决问题，物业服务企业就要摒弃自身的渊源和历史原因，转变为真正法律意义上的独立物业服务企业。10月1日新修订的《条例》已将原条例中的“管理”变为“服务”，明确了物业公司与业主之间是一种服务与被服务的关系，这是对二者关系更加合理而明确的定位，对于欠 交物业费的业主，其无权采取断水、断电等措施，否则构成侵权。物业服务企业的收支应做到有据可查物业收费标准的依据，小区内共有物业、楼体和电梯广告等收益，以及员工工资、培训、公共设施维护维修等支出费用均应向业主公开透明，避免一本糊涂帐，为物管纠纷的产生埋下隐患。物业公司应尽快与开发商脱离，这不仅是《条例》的要求，同时对物业服务企业的发展也是有百利无一害的，而且《条例》规定物业服务企业进入小区均要通过招标而不是开发商决定，否则，物管公司将永远是为开发商收拾残局的善后角色。

3、业主应加强自身素质，理性维权

业主的素质和开发商、物业服务企业以及管理部门的素质有很大的关系，开发商的擅自违约、物管公司的先天不足，以及管理部门的软弱不作为等原因的结合，再加上我 们的住房商品化还刚刚起步，最终造成的是业主到政府门前静坐示威、上街堵路、越级上访，甚至流血冲突等事件的发生。

为此，建议业主从以下几方面加强自身素质，进行维权：一是提高业主公德意识和物业观念 一些回迁房、农改房业主不适应小区楼宇化管理，私搭乱建占用共有区域，不服从物业 管理。业主也要改变以前单位免费管理的观念，树立物业消费意识。二是提高业主法律素质 物管纠纷案件中业主作为原告起诉的案件败多胜少的主要原因就是在法 律知识、证据收集等方面的不足，往往将开发商的违约行为迁怒于物业公司，以不交物业费来对抗开发商或水电等公用企事业单位。此类诉讼因法律主体不对而通常 被驳回或判决败诉。三是业主应当认识到采取的静坐、堵路、越级上访等不理性行为，不仅不能解决根本性问题，而且还给广大业主在人力、物力和财力上造成浪费，也给其他民众的生活和社会稳定造成影响，最终问题还要通过正当途径解决。因此，遇到物管纠纷时应冷静处理，可以要求相关政府部门协调，也可以理性地进行诉讼。

4、政府管理部门应加强管理

目前物管纠纷案件猛增这种现象，不仅仅反映了我国物业 管理行业的不成熟，从另一方侧面也暴露了政府行政职能部门在管理上的缺陷。新《条例》将街道办事处、乡镇等地方人民政府也纳入了房地产行政主管部门的范围，《条例》还赋予行政主管部门对有关主体违规行为的限期改正、警告以及罚款等不同程度的行政处罚，但是管理部门并没有完全担当起其监督、管理和指导的责任。

建议政府管理部门加强以下方面的工作，一是尽快出台、完善房地产、物业管理方面的法规，如操作性较强的小区内配套设施验收管理办法、商品房质量保修实施细则，以及物业管理条例实施细则、收费项目及标准等。正是这些法律规定的不可操作或不易操作，才使开发商、物业公司等钻了法律的漏洞，而不去履行义务或者不将权利交还业主。二是规范开发商和物业服务企业的执业行为，严格执行市场准入制度，对不具备相应资质、丧失诚信的开发商和物业 服务企业取消其资质。三是《条例》实施以来，政府主管部门很少对开发商进行行政处罚。由于对开发商违规行为的执法力度较弱，则从另一方面纵容了开发商对业主的侵权，所以应鼓励业主对开发商和物业服务企业违规行为的举报，加大对违规行为的处罚力度。四是新《条例》将街道办事处、乡镇人民政府这一最贴近业主的政府组织规定为成立业主大会的指导部门，这对改变当前业主委员会成立比例较低的问题将会有所改观，并使物管纠纷的解决朝着更为理性的方向发展。