随着物权法的实施，公民、法人与其他组织的权利意识在日益增强，与房屋权属有关的争议也日渐增多。由于我国的房屋权属登记采用登记生效主义的原则，在登记审查中，绝大多数采用了形式审查的方法。在登记审查中的弱势审查方式带来房屋权属争议是在所难免的。

我国《城市房屋权属登记办法》第二十五条规定，对申报不实的；涂改房屋权属证书的；房屋权利灭失的而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；因登记机关的工作人员失误造成房屋权属登记不实的。登记机关有权注销房屋权属证书。从上述规定来看，似乎解决了房屋权利人对于房屋权属纠纷的解决渠道，只要你能证明申请人有申报不实的证明材料，房屋权属登记机关就能注销房屋权属登记。但事实远不是如此：对于提出的有关申报不实的证明材料的采信与否，往往涉及到许多疑难复杂的民事权利义务关系。例如，证明是否是共有的房屋，是否是合法继承或赠与取得房屋，是否是经过合法买卖取得的房屋等等，行政机关如何确信这些证明材料的真实合法，调查核实固然是行政机关的职责，但要达到对证明材料采信或否定的结论，显然不是登记机关的职能所能办到的。这就给房屋权属争议进行司法救济提供了空间。

笔者以自身在司法实践中的体验，并以权利保护和利益平衡的原则，权衡现行司法审判中的各种做法的利弊，提出如下几点不成熟的意见，以期得到投石问津，抛砖引玉的效果。

一是充分发挥登记机关的行政审查职能。面对登记审查任务的增加，审查要求的提升，这就要求登记机关配备起一支高素质高效率的登记审查队伍。对于房屋权利人提出登记申请的材料，登记机关应在现有的法律框架内，穷尽一切审查手段，把房屋权属争议挡在登记发证之前。我国物权法既已规定了对不动产物权登记机关的进行实质审查的法定职责，这就要求房屋权属登记机关必须具有较强的责任意识和敏锐的洞察力，应该穷尽一切审查的手段。包括要求申请人进行具结保证，对申请人进行询问，要求申请人提供必要的证明材料，到实地进行查看等，将错误和瑕疵纠正在登记之前。另外增加公示的途经，让更多的人有条件知悉房屋登记信息，提高权属登记前公告的效果。尽可能将房屋权属争议解决在登记的行政程序中，最大程度地保证房屋权属登记的确定性和公信力。

二是启动房屋权属机关异议审查和预告登记程序。对于第三人确有证据证明房屋权属登记中明显有申报情况失实的，登记机关可以通过听证或其他方法，给第三人陈述和房屋权属证书持有人申辩的权利。登记机关也可以通过对证据审查和对关系人的询问，以及到现场查看的办法，对确有申报不实的房屋登记，依据《城市房屋权属登记管理办法》第二十一条第一项“申报不实的”予以纠正。如果登记机关能在对第三人提出异议审查中的过程中，纠正房屋权属登记中失实的错误，无疑是房屋权属争议解决的最简便，最经济，最快捷的救济途径。通过异议审查，是可以解决相当一部分的房屋权属争议，切莫认为通过确认“申报不实”来注销房屋权属登记是有损登记机关的威信，实质上是登记机关通过纠正申请人的错误申报提其公信力的最佳途径，登记机关应充实、加强这条解决房屋权属争议的便捷通道。《物权法》中关于房屋买卖中的预告登记程序，是对保护房屋交易安全，保障物权实现是一个重要保证措施。

三是开通房屋权属争议司法救济行民一体的审判渠道。关于在行政诉讼中，既化解行政争议，同时解决民事权利争议，不但为行政诉讼所需要，而且被行政审判实务证明是可行的。例如土地使用权的行政确认、批准建房的行政许可、优抚对象的行政确认等等行政诉讼中，无不牵涉到公民权利的争议。如不对公民权利进行确定，就无法确认行政行为的合法性和正当性。再就本文开头的案例，对房屋权属登记的利害关系人所提出权利要求的正当性进行审查，是可以解决房屋申请人提出的申报材料是否失实的问题，从而为是否有必要纠正登记机关错误行为提供依据。事实上，房屋登记的利害关系人所提出争议的理由，一般是不难予以审查的，例如是否是共有人，是否是在先的权利人，应该是登记机关通过询问、要求增加证明材料以及实地查看后可以确定的。对申请材料的实体审查是登记机关的职责，那也应该是行政诉讼审查的范围。采取行民一体的审判路径，为房屋权属争议的化解提供了切实可行的司法救济。

四是建立房屋权属争议先民后行的审判顺序。民事审判的核心是解决平等主体之间的权利义务关系。房屋权属争议的核心是权利和利益之争，民事诉讼不应以存有房屋权属证明将其排斥在外。司法机关对利害关系人主张权利的理由是否正当是有权进行审查的，其理论基础是基于我国实行物权取得的有因性，如物权取得原因的不正当，就必然会导致物权行为的无效。为了解决物权登记争议中的登记对抗原则与保护善意第三人利益之间的矛盾，维护交易安全，我国物权法第十九条第二款设立了异议登记制度，对于利害关系人提出异议，不动产登记簿的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机关进行异议登记后，利害关系人即可以起诉。法律在这里没有规定是行政诉讼，还是民事诉讼，但从立法宗旨考量，这个诉讼的目的是来确认利害关系人所提异议的理由是否成立。对平等主体之间权利义务的确认是民事审判的功能。也只有通过民事诉讼才能厘清当事人之间的权利义务关系。利害关系人的异议成立的，行政机关即应依据法院确认的事实，对错误的物权登记予以更正。如果利害关系人的异议被法院否认的，或提出异议登记后十五日内未提起诉讼的，异议登记即失去效力。对于利害关系人因不当提出异议登记的，物权法规定了损害赔偿的规定，体现了对物权登记权利人的权利保护。民事审判对利害关系人就主张房屋权属理由的正当与否进行确认，给房屋登记机关对房屋权属登记变更与否提供具有确定性的依据，是解决房屋权属争议的最根本的途径。