案例一：未取得所有权证书销售预售房屋 法院判决赔偿买受人损失

2007年6月18日，在交付定金20000元后，陶女士经过多次催促苏州天业发展公司办理买房手续，均遭到后者拒绝后，一气之下，将后者告到法院，要求天业发展公司双倍返还定金，并赔偿损失人民币40000元。

审理中查明，苏州天业公司是受汪某的委托出售诉争房产，且诉争房产是天业公司预售给汪某的在建楼盘，没有取得房屋所有权证书。

根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

原告陶女士认为，她交付了定金，之后，多次向被告天业相城分公司要求办理别墅买卖手续和给付购房款，但被告天业相城分公司均不同意。故被告天业发展公司应双倍返还定金。当初别墅的单价每平方米8500元，现购房的单价每平方米11300余元，由于被告天业相城分公司的过错，给其造成了极大的损失，因此要求被告天业相城分公司赔偿原告损失。

2008年3月12日，江苏省苏州市相城区人民法院经审理后认为，被告天业公司系从事房地产的开发经营者，应当知道将诉争房屋转让违反国家法律和政策，但仍接受委托，将诉争房屋转让给原告，因此，其与原告签订的天业水景城别墅认购书不具法律效力，属无效合同。后原告另行购买了别墅，两者单价相差极大，原告遭受损失明显，因此原告请求返还定金和赔偿损失符合法律规定。

案例二：单方擅自变更房屋设计并迟延交房 法院判决赔偿损失

2005年3月22日，原告辛德与被告苏州市某服装城签订商品房买卖合同一份，原告辛德向被告服装城购买商品房一套，用作服装销售。

合同约定：建筑面积共36.6平方米。出卖人应当在2005年10月30日前，依照国家有关规定及合同约定的商品房交付买受人使用。商品房买卖合同对交接、产权登记、保修责任等均作了具体约定。原告辛德奎支付了房屋款。

2005年10月18日，被告某服装城告知因装修方案的不断完善，延误了原定装修期限，需延期二、三个月。2007年4月5日，被告又发出通知一份，称由于政府政策的变化以及商品房设计时《苏州市城市房屋权属登记条例》尚未出台的原因，要求规划设计变更，现所购房屋的朝向及尺寸发生变化。原、被告对相关事宜未能协商一致，原告辛德起诉至法院。

据查，《苏州市城市房屋权属登记条例》于2004年6月17日批准，自2004年9月1日起施行。

2007年12月，江苏省苏州市相城区人民法院经审理后认为，双方签订的商品房买卖合同，合法有效，双方应按约履行。《苏州市城市房屋权属登记条例》的出台，是在双方商品房买卖合同签订之前，且被告苏州某服装城并没有提供变更原设计的相关证据，至今仍未能交付合同约定的房屋，已构成违约。遂判决被告支付原告46685元违约金。

案例三：售后包租和返本销售 法院判决合同无效

2007年1月31日，方明与原苏州东天公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：东天公司将其开发的苏州某精品批发城B馆某商铺预售给方明，计总价款145615元。

合同签订后，方明支付了全部购房款。2007年2月1日，方明（甲方）与东天公司（乙一方）、东天文化公司（乙二方）签订《租赁合同》一份，合同约定：方明将上述商铺出租给东天文化公司，租赁期限10年，自2007年4月1日起算，东天公司对东天文化公司应支付的10年租金承担保证责任，在后者无力支付租金时，东天公司负同等的支付责任。在房屋前10年租期内，无论东天文化公司是否将该房屋转租，其承诺每年按《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款的10%支付租金。

同日，三方签订补充合同一份，约定方明在本合同规定的租赁期的开始五年结束时享有由东天文化公司按《房屋买卖合同》的实际成交总房价款买回的选择权，在其无力买回的情况下，东天公司负同等买回责任。后三方起争议起诉至法院。

根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

2008年2月29日，江苏省苏州市相城区人民法院经审理认为，三方行为具有售后包租和涉及返本销售的性质，该行为违反了经法律、法规授权的部门规章的强止性规定，是无效行为，所以三方签订的售后包租合同及返还销售合同无效。东天公司应当将购房款返还购买人方明。