近年来，因物业管理、物业服务引发的纠纷不断出现，许多纠纷诉至法院，物业管理费纠纷执行案件也随之出现。近两年来，滨海法院受理此类执行案件6件，执结1件，执结率仅为16.67％。此类案件执行难的问题开始显现，应引起重视。

一、物业管理费纠纷案件执行难点

（一）法律文书送达难。该类案件大多为系列案，申请人同一而被执行人不同一，加上近几年滨海的人口流动逐渐增大，大量的物业房产用于出租而非自住，这些因素造成被执行人行踪不明、法律文书难以送达的局面。  

（二）提取承租人租金难。物业管理费纠纷案件的部分被执行人无法找到时，虽然可以找到物业承租人提取租金变通执行，但由于承租人法制观念的欠缺，多数承租人在收到法院的协助执行通知书后不愿配合执行，而是宁愿选择在预付租期已满后重新租房。

（三）扣划被执行人存款难。由于被执行人大多不在同一家银行或者同一地区银行开户，执行法官需要一个一个银行进行扣划，需要耗费大量时间与精力，难以短时间集中扣划完毕，而有些物业管理费案件的被执行人之间互有联系，扣划一个或者数个被执行人存款后，经过相互之间的沟通，容易导致被执行人转移财产。

（四）被执行人自动履行难。物业管理费纠纷主要是由于业主与物业管理公司、开发商之间的矛盾引起，如物管公司因工作失误造成业主损失，物管公司对物管费征收标准的变更与业主缺乏必要的沟通，开发商违反原始设计规划侵占或占用公共绿地、新建其他建筑物等原因。双方矛盾尖锐，被执行人抵触情绪大，在法院执行时往往逃避履行甚至拒不履行。

二、对策与建议

（一）规范、统一物业管理费交纳方式，采取由银行统一代扣代缴，对于判决生效后拒不履行的被执行人，物业公司可以将所掌握的这些人的帐号直接提供给法院冻结、扣划，这样可以省去查询所必经的时间，为法院及时扣划创造条件。

（二）通过街道办、社区居委会等部门并结合各派驻的人民调解指导员的指导，努力构筑业主与物业公司、开发商之间的和谐关系。在发现纠纷或者有纠纷的苗头时，及时提前介入，通过行政性的指导与调解，使双方真诚沟通，相互体谅，避免矛盾激化。

（三）规范开发商和物业公司的行为。加大对开发商及物业公司违反相关规划或合同的制裁，保障业主依法保护自己的合法权利，限制开发商、物业管理公司肆意违反规划违建、乱建造成既成事实等行为，减少他们与业主产生纠纷的可能，从源头上遏制物管费纠纷的发生。

（四）完善执行联动机制，提高执行能力与水平。完善与银行等金融机构的执行联动机制，采取灵活快捷的扣划方式，缩短工作时间以提高执行效率，并取消对该类案件统一定为系列案的设置，将物业管理费案件分配到多个法官名下，采取集中统一查询银行存款而分头同时扣划，避免被执行人互相沟通转移财产。