随着城市房地产业的快速发展，物业管理问题逐渐成为一个倍受关注的话题。但由于物管行业尚处于起步阶段，物业管理中存在的问题日渐显现，致使各种物业管理纠纷大量出现，需引起相关部门的重视。为此，亭湖法院对近年来受理的物业管理纠纷案件的成因和特点进行了专题调查研究，并提出防范对策。

一、物业管理纠纷特点及其原因

1、案件数量明显增多。亭湖法院2005年全年仅受理物业管理纠纷案件3件，2006年受理7件，2007年受理22件，而2008年第一季度就受理物业管理纠纷20件，案件数量呈明显增长趋势。物业管理作为一个新兴行业，在相关机制未健全以及法律法规尚未完善的情况下，由物业管理引发的纠纷数量势必将不断增多。

2、纠纷原因相对单一。物业管理纠纷多因物业收费引起，在已受理的52件物业管理纠纷案件中，有95%以上案件是由于商品房业主未按照合同约定按时交纳物业管理费用引起。但业主不交纳物管费用的原因十分复杂，有的属于业主缺乏契约意识，而无理拒绝交费、有的则属于物业公司管理不到位，而业主对违约在先的物业公司采取的一种自力救济手段。除物业收费引发物业纠纷外，还有因财产损害赔偿、移交物业管理权等引发纠纷，但数量相对较少。

3、案件处理影响较大。物业管理纠纷案件从单个案件看是属于个体纠纷，但法院的裁判在同一物业管理区域内具有强烈的示范作用。在案件审理时，往往有众多业主参与旁听，媒体对此也是高度关注。因此案件呈现群体性特征，如处理不慎，容易产生不良社会影响。

4、案件审理难度较大。当事人主张权利多是依据《前期物业管理协议》，而不是业主大会或业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》。《前期物业管理协议》是业主在购房时一并签订的，属于格式合同，协议中对业主交纳物业管理费的义务及违约责任规定得很明确，但对物业管理公司不履行物业管理职责及提供的服务质量达不到合同约定应当承担的责任，往往没有明确约定，因此争议较大，给案件审理增加较大难度。

二、物业管理纠纷的防范对策

1、增强业主维权意识。业主应及时召开业主大会，成立业主委员会，在和物管企业平等协商的情况下重新签订物业管理合同，并在合同中对物管公司的服务质量、违约责任作出明确约定，监督物管企业履行职责，对不履行物业管理职责的物业管理企业依法解聘。

2、促进物管企业转变服务理念。物业管理的本质是服务，因此物管公司的理念应从物业管理向物业服务转变，物管行业应当进一步引入竞争机制，实行优胜劣汰，通过竞争，促使物管企业树立服务理念、提高服务质量。

3、加强物业主管部门的管理。房地产管理部门要严格物管行业市场准入制度和对物业管理合同的审查制度，对有不良记录的物管公司限期整改，对经教育整顿仍不改正的物管企业要进行警告、罚款，降低其物业管理资质，直至吊销其资质证书。价格主管部门对物业公司收费情况进行检查，对只收费不服务、多收费少服务、高收费、乱收费、提供服务质价不符等行为要及时进行处罚。

4、提高案件审理效果。法院在审理物业管理纠纷案件中，应该根据物业管理合同的特殊性，平衡个体利益与公共利益，依法稳妥地作出裁判。同时，做好判后释疑工作，引导物管企业和业主的理性行为。注意加强法律宣传，起到审理一案，宣传一片的效果，以提高当事人的法治意识。