近年来，城市建设步伐不断加快，房地产市场较为活跃，但由于商品房销售市场管理比较混乱，由此引发的商品房买卖纠纷也日益增多。徐州市泉山区法院对2007年以来审理的342件商品房买卖合同纠纷案件进行集中研讨，并提出了相应的对策措施。

一、商品房买卖合同纠纷案件的特点

（一）受理案件数量上升趋势明显。2007年，泉山法院受理商品房买卖合同纠纷案件181件，而今年1-6月就受理了161件，是去年全年受理同类案件数的88.95%，上升趋势十分明显。

（二）案件调解结案率低。一方面，由于商品房的价格较高，普通老百姓购买房屋时大都耗费家庭绝大部分积蓄，甚至背上一、二十年的贷款压力，因而发生纠纷后都不愿作出让步；另一方面，最高法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》明确规定此类案件的违约金及赔偿标准，购房者依此据理力争，不愿让步调解。因此，此类案件在结案方式上呈现出调解率明显低于其他民商事案件。

（三）开发商侵权行为比较普遍。在已审理的商品房买卖合同纠纷中，被告大部分都是开发商。由于开发商不严格履行合同，侵犯购房者权益的情况比较突出，购房者的购房风险加剧。如徐州文化城有近百户业主购房多年，因开发商出国至今未归，致使业主无法办理房证，导致业主信访、集访不断。

（四）容易产生群体性诉讼。在受理的案件中，不同原告以同一事实和理由起诉同一被告的案件十分突出。部分维权意识较强购房者先行起诉后，其他购房者会持观望态度，如果法院判决对购房者有利，则必然会促使观望者产生诉讼的欲望，形成群体效应，其社会影响不容忽视。

二、引发商品房买卖合同纠纷的原因

（一）开发商逾期不能正常交付房屋。买卖双方签订商品房买卖合同后，开发商因资金不足或建设工程周期长、施工进度缓慢等原因造成逾期交房而引发纠纷，买受人要求开发商支付逾期交房违约金。

（二）开发商未协助买受人办理房屋权属证书。房屋所有权的转移以办理房屋产权变更登记手续的日期为准。根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，开发商协助买受人办理房产权属证书的时间为90日，逾期即为违约。实践中，由于开发商土地使用手续不合法、未支付全部土地使用权出让金、没有通过综合验收而不能提供综合验收合格证明、延迟上缴代收的公共物业基金以及没有将抵押权注销等原因，影响了房屋产权登记手续的办理，导致买受人不能在规定时间内取得房产权属证书而引发纠纷。

（三）发布虚假失实售房宣传广告。根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》的规定，开发商售房资料中对商品房开发规划范围内的房屋以及相关设施所作的说明和允诺的具体确定，都应视为合同内容，如违约应承担违约责任。由于开发商交付房屋时与售楼宣传中承诺的内容相距甚远而引发纠纷。实践中，开发商由于上述行为受到惩处的损失与其获得的收益相比微乎其微，从而导致其违法行为难以得到有效遏制。

（四）买受人防范风险意识差。商品房买卖合同一般为开发商提供的格式条款合同，开发商在合同中任意增加附加条款，从而限制买受人的权利、增加买受人的义务，免除或减轻开发商的责任。而相当一部分买受人在签订合同时未仔细阅读合同主文和附加条款，致使其合法权益受到侵害而发生纠纷。

三、减少商品房买卖合同纠纷的对策

（一）加大对开发商的监管力度。目前，商品房开发市场准入门槛偏低，一些不具备条件的企业通过挂靠、承包等方式取得房地产经营资格，而相关职能部门对挂靠企业未能进行有效的管理，导致开发工程的过程中问题比较多。因此，政府相关管理部门应严格执行房地产开发项目的审批程序，加强项目管理，把好市场准入关，同时严厉打击抽逃注册资金、项目资金，超越经营范围从事房地产开发经营等行为。狠抓竣工验收制度的落实，切实把好交付关。加强房地产广告管理，依法严惩违法广告行为。

（二）提高买受人的自我保护意识。买受人在与开发商签订合同时，应仔细阅读并理解合同条款，弄清合同中是否应由开发商承担义务而免除或减轻其责任的条款。否则，买受人可要求开发商修改条款或拒签合同。

（三）增强开发商的企业诚信度。开发商应增强依法诚信经营意识，切实提高企业的管理水平和服务水平，严格履行商品房买卖合同的各项条款，从根本上杜绝和减少纠纷的发生。

（四）研讨案件审理的相关措施。加强对商品房买卖合同纠纷的调查研究，着力探讨审理商品房买卖合同纠纷的相关措施，寻找有利于双方达成调解、实现案结事了的途径。与此同时，建立与房地产管理部门沟通渠道，探索建立商品房买卖纠纷诉调对接机制，进一步规范房地产市场交易秩序，及时化解矛盾纠纷，以促进社会的和谐与稳定，不断推动房地产业的健康发展。