[据以研究的案例]

2005年5月，甲通过乙的联系购得门面房四间，乙并为其办理了房屋产权手续。甲将其房屋租给乙开办超市，双方未签订书面的租赁合同，口头约定每年租金4万元。2006年3月，甲与乙协商，欲将该出租的房屋以60万元的价格转让给乙，乙认为价格过高不愿接受，甲请乙在超市门外张贴出售公告，公告载明房屋四址和60万元的售价。丙看到公告后直接找甲协商，以47万元的价格成交，双方签订了房屋买卖协议，丙交纳了定金10万元。乙得知后提出异议，认为甲降价销售未征求其同意，侵犯了自己的优先购买权，愿以同样价格购买该房，被甲和丙拒绝。乙以甲与丙侵犯其优先购买权为由诉至法院，请求确认甲和丙的房屋买卖协议无效，并要求法院以47万元的同等价格确认与甲的房屋买卖关系。诉讼中甲出示一份2006年6月的解除协议，声称已经和丙解除了房屋买卖协议，该房现在不卖了，并要求与乙解除房屋租赁关系。经鉴定甲和丙2006年6月的解除协议的形成时间是后补签的。

对该案的处理有两种意见：一种意见认为，甲和丙无论是诉前还是诉中，只要双方明示解除了双方的房屋买卖关系，那么乙以优先购买权为由主张确认甲和丙的房屋买卖协议无效的法定情形已经消失，所以乙的诉讼请求应予驳回；同时，在甲和丙解除了房屋买卖协议后，乙要求强制缔约的诉讼请求缺乏法律和事实依据，其请求亦不能支持；甲作为房屋所有权人，对甲与乙之间的不定期租赁合同，只要给予一定的合理期限，依法可以随时行使解除权。另一种意见认为，承租人的优先购买权是一种法定的民事优先权利，是缔约自由原则在法律上的一种例外情形。在出租人出卖所租房屋这一特定法律事实出现时，承租人即有权行使优先购买权。这种法定权利的行使带有一定的强迫性（及强制缔约责任），即一旦出租人与第三人达成了购买协议或进行了房屋买卖行为，承租人在一定期间内就有权要求出租人以同等条件将出租房屋卖给自己。出租人不能因为承租人主张权利而拒绝将房屋以第三人的合同条件出卖给承租人，也不能索性与第三人解除合同而拒绝将房屋卖给任何人。只要承租人坚持以第三人的合同条件购买房屋，出租人就必须履行合同义务。如果听任出租人在承租人行使优先购买权后，为规避法律而任意解除与第三者买卖合同；或终止与承租人租赁关系后，再与第三者形成该房屋买卖关系。显然违背了《合同法》230条关于承租人优先购买权规定的立法精神，也必然导致优先购买权制度形同虚设而不能发挥应有的功能。所以在本案中即使甲与丙串通，为规避乙的优先购买权而任意变更或解除双方的房屋买卖协议，对乙要求强制缔约的诉讼请求法院仍应予以支持。笔者同意第二种处理意见。

基于以上案例可以看出，在现行法律法规中对承租人的优先购买权这项权利的行使及实现，规定的法条过于笼统、抽象，操作性不强。因而容易造成认识上的模糊，使承办法官在运用这些法律规定办案时理解上不一致，适用法律不一致，裁判结果不一致，损害了法律的严肃性和统一性，进而导致这类案件审理和裁判中的混乱。笔者试图从优先购买权的概念、性质、行使条件和实现途径等方面的分析和研究，结合自己对这方面问题的看法和意见作粗浅的探讨，以期对今后的审判实务能有所作用。 

一、承租人优先购买权的法律性质

所谓优先购买权是指特定的民事主体（承租者）依照法律规定享有的优先于他人购买某项特定财产（租赁物）的权利。优先购买权的性质在理论界有多种学说，从权利作用的角度来考察，其性质有以下几个方面：

1、承租人优先购买权具有法定性。承租人优先购买权是对出租人的处分权所作的限制，而此限制是基于法律的直接规定产生，具有法定性，如《城市私有房屋管理条例》第19条、《民法通则若干问题意见》第118条、《合同法》第230条规定了承租人的优先购买权。

2、承租人优先购买权具有物权性及对抗性。优先购买权具有物权的效力，属于物权范畴。依法律规定而产生的承租人优先购买权是法律对特定人（承租人）的保护，具有对抗第三人的效力。承租人有权请求人民法院确认出租人与第三人之间买卖关系无效，并要求在同等条件下将所租房屋出卖给自己。明确承租人优先购买权为一种物权，有利于对承租人利益的保护，防止出卖人与第三人串通侵害承租人优先购买的权利。因此，优先购买权是附属于物权而产生的一种权利，是典型的物上请求权。

3、承租人的优先购买权是一种期待权。优先购买权并不是承租人在任何时候都能享有的一种现实权利，在出租人出卖所租房屋之前，承租人的优先购买权仅仅表现为一种可能性。只有在出租人出卖所租房屋这一特定法律事实出现时，承租人才能行使优先购买权，使此权利由可能性变为现实性。因此说，承租人的优先购买权为一种期待权。

4、承租人的优先购买权是一种附条件的形成权。所谓形成权，是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更、消灭的权利。当承租人行使优先购买权即可依法排除出租人将租赁物出卖给第三人的可能，同时无须出租人承诺就可与出租人形成买卖租赁物的权利义务关系。因此，优先购买权是一种形成权。同时，承租人优先购买权的行使是以“同等条件”为前提的，因此，承租人优先购买权又是一种附条件的形成权。

5、承租人的优先购买权是一种专属权。由于承租人的优先购买权是根据法律规定而产生的，这种权利仅属于承租人本人。不能转让，转租的次承租人不能享有优先购买权；也不能继承，但是，如果承租人承租的租赁物是供家庭成员共同使用的，则承租人死亡时，承租人的家庭成员应视为享有优先购买权。

二、承租人行使优先购买权的条件

法律赋予具有特定法律关系的民事主体对特定财产享有优先购买权，但这一权利得以行使还必须要具备一定的条件：

1、时间条件。即承租人优先购买权在什么时候能够行使。首先，必须在出租人作出出卖租赁物的意思表示后。其次，要在出租人与第三人成立了买卖关系时。出租人与第三人就租赁物成立了买卖关系的时间是优先购买权开始行使的时间。

2、内容条件。承租人以行使优先购买权成立的租赁物买卖关系，必须以“同等条件”为前提内容。“同等条件”是指所有权人出卖特定财产与第三人时，双方之间订立的买卖契约所约定条件的相对等同条件。由于我国现行法律对“同等条件”的具体内容未做明确规定，审判实践中形成两种不同观点：一是绝对同等说，即认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同和完全一致；二是相对同等说，即认为承租人购买条件与其他买受人条件大致相等，便为有同等条件。笔者认为，在案件审理中应主要从两个方面把握：价格和价款支付时间及次数，这两个方面优于或等同，就可视为“同等条件”，如对“同等条件”的标准把握过于苛刻，则不利于保护承租人真正意义上的优先购买权。

3、期限条件。即“先买权时效期限”。因为优先购买权具有对抗第三人的物权效力，所以有必要对优先购买权的行使设定一个期限，否则，不利于交易的安全稳定进行。现行法律和司法解释中都没有规定优先购买权行使期限问题，在审判实践中难以掌握，无法执行，因此有必要确定一个期限。笔者认为，在设定出租人通知义务期限的同时，应规定承租人行使权利的期限。笔者建议，法律及司法解释可以作出这样的规定：承租人行使权利应在法定期限内，超过期限的优先购买权丧失；出租人就出卖租赁物予第三人通知了承租人的，其作出行使优先购买权的期限为自接到通知之日起15天内；未通知的，承租人可从知道或应当知道出租人与第三人成立了买卖关系之日起三个月内行使权利，但出租人就租赁物与第三人成立买卖关系已超过一年的，承租人不得再行使优先购买权。上述期间在性质上应属除斥期间。现有法律规定出租人通知期限为三个月也明显过长，不利于鼓励及时交易。该期限只要足以让承租人有合理时间考虑是否先行购买即可，否则不利于保护出租人的利益，可考虑以1个月为宜。   

三、承租人行使优先购买权的几种除斥情形

承租人优先购买权的行使，从另一个方面来说是对出租人就租赁物的处分权实施了一定的限制，因此，从出租人利益的角度出发，应对优先购买权的行使进行必要的限制，以防承租人的权利滥用。承租人优先购买权的行使有以下几种除斥情形：

1、出租人向与其有法律上身份关系的第三人出卖特定财产的，承租人不得行使优先购买权。出租人与第三人之间具有法律上的身份关系，如继承关系、近亲属关系、扶养关系等，出租人将租赁物出卖给该第三人会有自身的利益或情感因素掺杂其中，这种买卖带有浓厚的身份属性，它有别于普通的买卖。所以，在这种情况下，承租人不能行使优先购买权。

2、次承租人不应享有优先购买权。优先购买权是一项法定权利，我国现有法律没有赋予次承租人享有优先权。根据合同相对性原理，作为承租人优先购买权基础关系的租赁合同当事人，仅包括出租人和承租人，不包括次承租人，出租人不应承担向次承租人优先转让的义务。设立优先购买权的目的是为了保护承租人的生存权和发展权，赋予次承租人优先购买权与立法精神不符。

3、出租人采用拍卖方式出卖特定财产的，承租人能否行使优先购买权应分两种情况区别对待。一种情况为承租人知悉出租人拍卖租赁物，由承租人在竞拍前确定购房价格并告知组织者，以此作为起拍价，对竞拍价低于该价格的，由承租人以该价格购买，对高于该价格的，由竞拍人购买。如果承租人对竞拍价低于其事先确定价而在竞拍后又反悔拒绝购买的，承担与普通竞价者同样的法律后果。这样可以最大限度的平等保护各方当事人的合法权益；另一种情况是承租人不知悉出租人拍卖租赁物，因而没能参加竞买的，第三人通过拍卖程序与出租人成立了买卖关系，对此，承租人仍可在“同等条件”下主张行使优先购买权，由此给第三人造成的损失应有未行使通知义务的出租人承担。

4、共有人和承租人的优先购买权的竞合。

优先购买权的行使有可能发生权利竞合现象，即在特定财产上存在几个优先购买权，而权利人均有权主张该权利。主要分为两种情况：一种是同一法律关系优先购买权的竞合，这类权利人之间的权利在法律上是平等的；另一种是非同一法律关系优先购买权的竞合。及共有人和承租人优先购买权的竞合。针对此类竞合那种权利更优先，法律上无明确规定。笔者认为：共有优先购买权是基于同一标的物上所有权从共有到独有的转化，是一种绝对物权；而承租优先购买权是因租赁合同而派生的，附属于物权而产生的一种物上请求权，是一种相对物权。所以共有人的优先购买权应优于承租人的优先购买权。

四、承租人优先购买权利的实现  

如何实现法律赋予承租人的优先购买权利？这是至关重要的，它直接涉及到优先购买权的最终效力问题，也直接影响着承租人行使该权利的积极性。该权利是承租人的一项具有物权性质的法定权利，具有对抗第三人的法律效力，承租人只能在同等条件下优先行使购买权而不能以优于第三人的条件购买租赁物，出租人与承租人就租赁物的买卖价格达不能协议时，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的价格将租赁物出卖给第三人，否则就侵害了承租人的合法权益。

承租人的优先购买权受到侵害时应如何保护，现有法律规定存在着明显疏漏，笔者认为，承租人实现优先购买权利的途径应有两部分组成：

1、承租人可以向人民法院提起诉讼，请求宣告出租人与第三人买卖租赁物的合同无效。最高人民法院《关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见 (试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。产生这一法律后果是优先购买权“优先”的体现，即对第三人具有对抗效力的体现，不这样就无从谈起承租人具有优先于他人购买租赁物的物权效力。

2、承租人还可以同时请求人民法院直接确认承租人与出租人之间形成的以同等条件为内容的买卖合同成立。笔者认为，仅以承租人请求人民法院宣告出租人与第三人关于买卖租赁物的合同无效作为对承租人优先购买权的保护是不够的。对承租人优先购买权的保护，除了规定承租人的有权请求人民法院宣告出租人与第三人关于租赁物买卖合同无效外，还应明确规定，出租人有直接请求人民法院确认承租人与出租人之间形成以同等条件为内容的买卖关系成立的请求权。因为行使优先购买权排斥了第三人对租赁物的购买并不是最终目的，成就承租人与出租人之间就租赁物的买卖关系才是最终目的。这是优先购买权“购买”含义的体现，也是法律效力的最终体现。承租人行使优先购买权只有同时达到这两部分的效果，其权利的行使才是完整的、完全的，缺少任何一部分都不能认为是承租人优先购买权的完全实现。

综上所述，笔者认为，优先购买权的立法目的和权利实质应当是：在不损害出租人利益的前提下，充分保护承租人的买受权利。法律或司法解释应规定承租人在请求人民法院确认出租人与第三人买卖租赁物的合同无效的同时；有权同时请求人民法院直接确认其与出租人之间形成的，以出租人与第三人的同等条件为内容的租赁物买卖合同成立，以便最大限度地保护承租人的合法权益。