本期受邀嘉宾

    专家：北京市律师协会房地产专业委员会委员陈旭

    法官：江苏省高级人民法院民一庭法官马绍恒、王淳

    律师：北京观韬律师事务所律师段永强

    编者按 近一段时间以来，随着国家一系列降低购房贷款利率、减免二手房交易税费等政策的相继出台，各地二手房市场呈现出不同程度的回暖迹象。据房地产业内人士介绍，二手房因其现房、地段、周边配套环境的优势，近年来正受到越来越多购房者的青睐。同时，不同于新房买卖，二手房的售房者多为普通居民，交易双方通常会与房产中介机构发生三方法律关系，再加之交易的房屋已使用过一定年限，使得二手房交易的“规矩”???可能涉及的法律问题较之新房更加复杂，二手房交易导致的法律纠纷也日益增多。为帮助广大读者在二手房买卖中规避法律风险，顺利、放心地达成交易，我们特别选择了几个二手房交易中最常出现的法律问题，通过具体的案例分析，解读相关法律规定。

焦点一

房屋产权的归属应如何确定

    ［案情简介］ 陈某将自己的一处房屋卖于李某，李某向陈某先行支付了30万元首付款，双方约定，待李某向银行办理完贷款并支付全部房款后再去办理房屋过户。然而在李某办理贷款期间，陈某又与张某就该房屋签订了买卖合同，在张某一次性支付全部房款后，陈某与张某去房管局办理了房屋过户手续。李某知情后，起诉至法院，要求法院判决陈某与张某的合同无效，房屋产权应归其所有。法院经审理最终判定，房屋产权归张某所有，陈某将30万元首付款返还李某，并承担相应的违约责任。

    “本案是典型的‘一房二卖’问题。”马绍恒法官介绍，在利益的驱动下，卖房人将其房屋出卖于一人后，又与其他人签订了房屋买卖合同，将房屋再次出售，即发生所谓“一房二卖”问题。

    “一房二卖”所引发的问题比较复杂，本案中，两个买房人均未实际占有房屋，但重要的一点是其中一个买房人完成了房屋所有权登记。

    马绍恒法官分析说，法院之所以判定房屋归张某所有，是基于《物权法》第九条第一款确立的不动产物权变动的登记生效原则，意思即不动产物权的发生、变更和消灭，以登记为准。因此，本案中已经完成不动产物权移转的买房人张某就取得了房屋所有权，李某只有根据合同未履行，向卖房人主张违约责任。

    现实中，“一房二卖”还存在另一种情况，各买房人均未办理房屋产权移转登记，且未占有出卖房屋时向法院提起诉讼，要求判决卖房人履行交付义务并办理房屋产权移转登记。

  对于这种情形，马绍恒法官表示，由于各个买房人均未办理房屋产权即所有权移转登记，因此都是买卖合同的债权人，其地位是平等的，都有权请求卖房人交付房屋并办理过户。如果买房人的起诉有先后之分，依据正常的审判进度，法官往往会判决卖房人向第一个起诉的买房人履行交付和过户，若卖房人履行了该义务，此后起诉的买房人，则只有请求卖房人承担违约责任。如果各买房人同时向法院起诉要求判决其取得所有权，此时，由于标的物的唯一性，法官只能判决卖房人向其中一人履行义务。在此情况下，可以参考以下一些因素，比如谁已经占有了房屋、谁先支付了购房款、谁的买卖合同订立在先、谁更需要该房屋等等。

  针对“一房二卖”给买房人带来的交易风险，陈旭委员提醒，“一房二卖”问题在《物权法》及其配套法规中均有涉及，“一房二卖”的情况在法律层面上是完全可以避免的。

    《物权法》第二十条规定，当事人买卖房屋可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。原建设部颁发的《房屋登记办法》还对《物权法》中预告登记制度进行了详细的规定。因此，只要买房人能够充分及时利用好预告登记制度，其合法权益是可以得到很好保护的。

    可见，房屋作为不动产，其所有权以不动产登记簿上的登记为准，即登记簿上登记的人为所有人。但是在现实中，很多原本属于夫妻共有或其他家庭成员共有的房屋由于种种原因，却登记在一个人的名下。买房人在与卖房人完成了房屋产权过户后，房屋其他没有被登记的共有人起诉主张该买卖无效，要求买房人返还房屋，此时又该如何处理？

    王淳法官介绍了他审判过的一个案例：徐某与王某签订协议，将其房屋卖与王某，徐某房产证上仅记载其个人为所有人。王某将房款付清后，徐某也将房屋过户给了王某。其后，徐某之妻起诉主张该买卖无效，要求王某返还房屋。法院审理后，认为王某应当取得房屋，判决驳回了徐某之妻的诉讼请求。

    王淳法官解释说，在法理上，不动产登记在法律上的效力之一就是权利正确性推定力，即在没有相反的足以推翻该登记的证据情况下，推定该登记的权利是正确的，即登记人就是真正的权利人。通俗的说，买房人善意地（意为不知道也不应该知道在登记权利人之外还有其他权利人）相信该登记并与登记权利人进行交易的，在完成了过户登记后，应该受到保护，其他没被登记的共有人提起的该买卖无效并要求返还房屋的诉讼请求，不能得到支持。

    《物权法》第一百零六条对此也做了明确的规定，善意买房人取得房屋所有权，主张不知情一方只能以无权处分为由追究另一方出售房屋后得到的合同价款。这样规定目的是维护国家的不动产登记制度和相信该登记的善意第三人的利益。

    陈旭委员补充介绍说，日常生活中，夫妻婚后购买的房产只登记在夫或妻一人名下的情况是常见的。因此，买房人在审查相关材料时，除了要看卖房人的房屋产权证外，还应要求卖房人出示其户口簿，以审查卖房人是否为已婚人士，判断是否为夫妻共同财产。除此之外，在卖房人先前为贷款买房的情况下，通过审查卖房人与银行签署的《借款合同》中担保人情况，也可以看出是否为夫妻共有。因为，虽然房屋产权证上是一方名字，但如果是婚后购房，在《借款合同》中往往可以体现出另一方。通过上述方法，买房人就可以避免日后可能出现的此类纠纷。

焦点二

卖房人隐瞒房屋实情要承担何种责任

    ［案情简介］ 吴女士购买了一处二手房，入住后不久发现房屋墙壁、吊顶发生大面积剥落，经检查发现是消防管道漏水所致。在物业公司检查过程中，吴女士得知，该房屋位于消防管道旁，消防水管由于压力设计问题时常发生漏水，先前房主贺先生曾多次遇到此类问题。吴女士就赔偿问题与房屋开发商协商未果，便将贺先生诉至法院，称贺先生在卖房时故意隐瞒了房屋容易被漏水侵蚀的真实信息，要求其按照合同的约定承担赔偿损失的责任。法院最终判定，贺先生先行赔付吴女士相关损失后，可向房屋开发商主张赔偿责任。

  陈旭委员认为，卖房人违背诚实信用，隐瞒房屋质量问题、居住环境问题或者伪造房屋有关文件资料等，买房人事后发现的，都可以依据合同法等法律的规定，向卖房人主张违约责任。

  《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。

  不过需要注意的是，如果卖方已就房屋质量的问题明确告知买方的，卖方不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵如并非卖方在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖方对此是知晓的，卖方也不承担瑕疵担保责任，但买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。

  一些买房人在入住房屋后，发现房屋存在被隐瞒的质量瑕疵，便请求法院撤销房屋买卖合同，要求卖房人返还房款。那么，卖房人隐瞒事实是否导致合同必然被确认无效或是被撤销、解除呢？这需要根据具体情况由法院最终确认。

  陈旭委员表示，在现实生活中，法院在判决卖房人与买房人签订的合同解除，通常是因为卖房人隐瞒的事实已经关系到买房人订立合同的目的无法实现，或因房屋质量问题根本不适宜居住。因此，如果没有达到法定解除条件或房屋质量足以威胁居住安全的情况下，法院不会因隐瞒事实而支持买房人退房的诉讼请求。

  基于此，要提醒买房人，如果“居住环境”等因素是你购买该房屋的重要考虑因素，就应特别注意与卖房人进行确认，可以将自己购房的重要因素写入买卖合同中。这样，在房屋情况与卖房人陈述的情况不符时，可以据此要求卖房人承担违约责任，甚至依约定可以解除买卖合同。

    此外，段永强律师提醒，买房人在二手房交易中还不可忽视“户口问题”。他介绍了他代理的一个案例：程先生购买了一套老式公房，取得产权证之后，程先生按约定支付了全部房款。数日后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中有其他人的户口，质问卖房人才得知是卖房人购买此房屋时上家所留下的户口，卖房人表示自己无能为力，联系不到自己的上家。程先生找到房产所在地派出所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。至今为止，程先生的问题仍未能得到解决。

    段永强律师介绍说，目前涉及户籍管理问题解决起来比较复杂，对于买房人而言，为了避免风险，最好的办法就是在房屋买卖合同签订之前，就能充分了解该房屋的户籍情况，当然为防万一，也可在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的卖房人承担违约赔偿责任，直至解除合同，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。否则，没有相关的具体约定，因很难计算户口不能迁移所带来的损失，也将会给诉讼带来更多的麻烦，所以在目前情况下，上述预防措施是很必要的。

焦点三

遇中介机构行为不规范怎么办

    ［案情简介］ 周先生经中介公司介绍与汪先生签订了房屋买卖合同，中介公司与双方签订居间中保合同及补充协议。合同签订后，周先生向中介公司支付了定金、信息服务费、代办产权过户费等。由于三方合同中约定了必须办理公证，周先生及其家人两次持有效证件到公证处办理公证，但中介公司迟迟不能明确公证的委托内容。周先生与中介公司就公证内容和事项无法达成一致，周先生与汪先生因上述事项长时间不能完成交易。周先生将中介公司告上法庭，要求解除合同，返还定金及各种服务费，赔偿解约造成的损失。法院最终支持了周先生的诉讼请求。

    马绍恒法官分析说，买卖双方通过中介机构而进行磋商，签订买卖合同，并向中介机构交纳一定的费用，因而与中介机构形成了居间关系，中介机构提供订约机会或者媒介服务，并收取中介费用，因其行为不规范而导致买卖合同与卖房人、买房人和中介机构三方谈判时的内容不一致，影响买卖合同履行的，应当依据合同法等法律的规定，承担相应的违约责任。

    本案中，中介公司违反合同约定，导致合同长时间无法得到履行，已经给买卖双方造成了损失，在无法继续履行的情况下，应当解除合同。而合同无法继续履行的原因，系由中介公司的违约行为造成的，其应承担因违约行为给当事人造成的损失。

  购买二手房过程中，买房人还经常会碰到这样的情况：由买房人支付一定意向金供中介方与卖方谈判，而在所签订的意向金协议或者其他类似协议里，没有对一些可能影响买卖的情况如维修基金、户口、房屋交付等作出约定，但是却约定了购买意向得到卖方确认之后，意向金即转为定金或者其他违约责任。不少中介方在相关的协议中还加入了使自己单纯获利的条款，利用买卖双方当事人的违约来牟取利益。

  段永强律师认为，意向金的处理应遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。在实践中，按照法院判决及行业惯例，意向书中对意向金的约定及买卖双方议价是否成功是意向金能否返还的关键。在议价成功前，按照规定，买卖双方均有权单方面终止对中介的委托，意向金应当返还。议价成功以后，一般来说，卖方收到中介转付的意向金，买卖双方即产生定金法律关系。这意味着任何一方拒绝交易，都要按“定金罚则”处理，即卖方不卖房需双倍返还，买方不买房不能拿回意向金。

    所以，意向金的使用对于买卖双方来说，都是有一定风险的，在签订意向金协议时要特别注意两点：一是意向金的处理应当有明确的书面约定；二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则，否则不能擅自把意向金转为定金。如果意向金协议约定的内容明显加重了买卖双方的责任，从而使中介公司处于无论居间是否成功均可取得相应报酬的有利地位，则这一约定明显与法律规定相悖，当事人可以请求法院确认该条款无效。

  陈旭委员表示，中介机构在房产买卖过程中充当重要的角色，建议委托信誉良好的中介机构进行交易。在商洽交易条件时，建议将自己关注的条件写入合同中。如果只是口头的约定，日后一旦出现纠纷，就无法进行举证，自己的权利就无法保障。

  例如购买二手房、签订合同时，约定房屋状况为“一般精装”，购房人看到的二手房内有厨柜、洗手池、浴缸等设备，但该等物品未在合同中列出清单。在买房人交清房款准备入住时发现，该等物品已全部拆除搬走。类似这样的纠纷是常见的情况，在合同没有明确约定的情况下，买房人主张按照以前的房屋交付是很难得到法院支持的。因此，提醒购房者，签订买卖合同应当对相关问题约定清楚。

焦点四

贷款过程中先过户再抵押的矛盾怎么解决

  【案情简介】 宋女士与黄先生签订了房屋买卖合同，黄先生需要将所购房屋抵押给银行办理贷款，而在交易尚未完成时，宋女士因害怕风险而不愿在未拿到全部房款时，先将房屋过户给黄先生办理抵押。双方各执一词，交易难以完成，最终只得解除合同。

  王淳法官表示，本案反映了二手房贷款中的一个困局：卖房人因没有收到全部房款而不愿将房屋过户至买房人名下，此时买房人因不能将房屋设定抵押而无法贷款用于支付房款，这样就不能付清房款而取得房屋所有权，交易行为不但无法完成，而且往往发生纠纷。

  王淳法官认为，房屋买卖中的按揭贷款涉及卖房人、买房人和银行三方之间的关系：卖房人将房屋过户给买房人，买房人将房屋向银行设定抵押，贷款用于支付购房款，银行在取得抵押权后将贷款直接拨付给卖房人，买房人向银行返还贷款。由此可见，为了回收房款，需要买房人向银行贷款，买房人为了取得贷款又需要向银行提供抵押担保，而买房人设定抵押又需要取得房屋的所有权。因此，需要卖房人将房屋过户至买房人的名下，如此，交易才能完成，买卖双方的交易目的才能实现。

  对于一些卖房人担心“买房人在房屋过户后，由于贷款过程出现的某些问题，卖房人迟迟收不到余款”的问题，段永强律师表示，买房人逾期支付房款时，卖房人除可以要求买房人继续支付房款之外，还可以要求买房人支付相应的利息或买卖合同中约定的逾期付款违约金，卖房人还可以根据自己的意愿解除合同，不再出售房屋，并按照买卖合同违约的比例扣除违约金。

  买房人要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定买房人用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，买房人如不能按时以现金形式补足，仍然要承担逾期付款的违约责任，由此产生的贷款问题责任在买方而不是卖方。

  陈旭委员为担心贷款风险的卖房人“支了一招”：在买房人需要贷款购房的情况下，金融担保公司可以提供先行提供款项给卖房人，在办理完过户手续后，由房地产经纪（中介）公司直接领取房屋产权证，然后为买房人办理抵押贷款，从银行贷出的款项再归还中介公司。这样的操作程序可以解决购买二手房的贷款问题。当然，买卖双方要注意选择规模大、信誉好的中介公司进行操作，买房人还需支付一定比例的中介费用。

    （2009-2-3）