近年来，随着物业管理行业的兴起，关于物业管理方面的民事纠纷层出不穷。在司法实践中，由于物业管理属新兴行业，无前例可循，对物业管理的法律文件─物业服务合同的性质莫衷一是，仁者见仁，智者见智，而解决物业服务合同的性质问题乃是处理好这方面纠纷的关键，因此笔者再此就该问题略议一二。

关于物业服务合同的性质，目前存在着不同的看法，有人认为物业服务合同是委托合同的一种，也有人认为物业服务合同不是委托合同，而属于物业管理企业为业主提供劳务的雇佣合同。

笔者认为，物业服务合同属于一种新类型的服务合同，现有相关合同的特点并不能完全涵盖物业服务合同的内容。

首先，就物业服务合同与委托合同比较来看，物业服务合同具有委托合同的一些特征，从物业管理企业作为提供服务的一方当事人来看，物业服务合同与委托合同有相似之处，如：依据业主或业主委员会的指示处理委托事务；亲自处理委托事务的义务；报告义务；财产转交义务，等。但委托合同的概念和特征又不能完全涵盖物业服务合同的内容，主要体现为：

第一，通常，委托合同的受托人在处理委托人的事务时，是以委托人的名义来实施的；而在物业服务合同中，物业管理企业即使是从事物业管理服务，也通常是以自己的名义进行相关的民事活动，而并不是以业主的名义实施管理服务。

第二，委托合同中，受托人实施代理行为的法律后果直接归于委托人，这是委托合同的基本特征。而在物业服务合同中，业主对物业管理企业的独立的民事行为并不承担其法律后果，只是根据物业服务合同要求物业管理企业提供相应的物业管理服务。物业管理企业的其他民事活动虽然可能与其提供的物业服务存在直接的关系，但这只是物业管理企业为了提供物业服务而必须开展的业务活动，这些民事活动不会与业主有联系，与业主有法律上联系的只可能是物业管理企业。

其次，与雇佣合同相比，二者在形式上都是当事人一方为他方提供劳务，他方支付报酬的合同，而且合同解除之后，只能使合同关系发生将来消灭的效力，而无法溯及既往。但二者差别很大。

第一，雇佣合同的受雇人是自然人，其提供的劳务是自然人通过自己的技能和经验完成雇主所要求的任务；而物业服务合同中的物业管理企业则是依据法律规定的条件设立的专业企业，依其自身的资金实力、专业人员的配备以及综合性的管理服务能力提供专业的物业服务。

第二，雇佣合同受到劳动法等法律、法规的调整，雇主和受雇人之间的权利义务及雇主所承担的责任（如受雇人的工伤等）有一些特别规定，而物业服务合同中双方当事人的权利义务完全是依据合同来调整的。

因此，物业服务合同应当作为一种新型的服务合同来看待。