“新国五条”出台后，省内二手房交易火爆，为了买房而假离婚、签阴阳合同、借名买房等规避政策的问题增多，潜在的纠纷和风险也增大。为此，省高院民一庭在南京、苏州召开座谈会，听取住建部门、房地产专业律师、房地产案件审判法官的意见，发布了“新国五条”司法应对报告，提示买房人当心潜在风险。

　　细则落地前要注意3种新情况

　　当心炒房者单方“变卦”

　　“新国五条”最具有杀伤力的，是二手房交易征收20%个税。为了避免适用该条款，二手房交易双方赶在新政实施前签约，二手房网签数量大幅上升。省高院指出，由于网签只是双方签订了合同，合同的履行尚未结束，还包括贷款办理、产权交接、尾款支付等系列事项，有的房屋买卖双方为避开新政仓促交易，可能会出现后续的合同纠纷。

　　值得关注的是，由于卖房人意识到房价上涨，与买房人网签后又反悔，单方面要求解除合同，买房人要求赔偿定金、违约金、中介费等，这类纠纷已经出现。在江阴法院，到3月13日该院共受理了职业炒房者单方解除房屋买卖合同案61件，这比以前明显增多，而且随着房价的变化，这类纠纷还可能增多。

　　此外，父母与子女之间为避税急于过户，家庭内部成员之间可能会产生继承、买卖、迁让等纠纷。

　　预计开发商主动违约增多

　　这段时间，省内新开盘商品房的价格有所上升，省高院在报告中告诫，此时违约纠纷可能增多。因为“新国五条”对二手房交易更严厉，会使一些刚性需求和改善性需求转向商品房市场，在政策尚未明朗之前，开发商认为商品房需求会增加。据了解，近期南京、苏州等地新开盘的价格有所上升。

　　省高院民一庭在报告中特别提醒，在这样的市场预期下，开发商的优势地位会进一步加强，购房者的议价空间变小，当商品房价格上升幅度较大时，当初采取预售方式卖商品房的开发商，可能会选择主动违约，进而可能引发开发商与购房者之间的违约纠纷。

　　房东提前解约情况或增多

　　受“新国五条”影响，房东认为二手房交易量在新政实施后将会萎缩，刚性需求者的购房愿望得不到满足，选择租房而非买房的人群可能增多，这段时间南京的房租价格已经开始上升。报告认为，房东为了寻求更高的租金回报，提前解除之前签订的租房合同，这种可能性接下来会大增。

　　细则落地后或现6类纠纷

　　假离婚

　　由于“新国五条”规定了更严格的限购、限贷条件，购房人为了规避限购、限贷政策，夫妻双方通过协议离婚的方式，约定将原有房屋归一方所有，另一方名下无房产，从而获得购房资格或贷款优惠。对于有多处房产的卖房人，为了不缴纳个人所得税，通过协议离婚的方式使夫妻一方成为只拥有唯一住房的产权人，从而规避个税征收。

　　但现实中，很容易出现假戏真做，没分得财产的夫妻一方主张协议离婚无效，从而引发纠纷。

　　签“阴阳合同”

　　实践中，卖房人往往约定一个净房价，而将营业税、个人所得税等税收约定由买房人承担。买房人为了少缴税，在真的房屋买卖合同外，另签一份用于网签的合同，通过做低交易价达到避税目的。或通过虚报装修价格，增加应扣的费用以避税。“此后，双方履行合同时，可能引发对合同真实性及房屋真实价格的矛盾。”报告说。

　　借名买房

　　购房人由于属于限购或限贷人群不能买房，通过借用他人的名义买房。现实中，会出现名义购房人与实际购房人均主张自己是新房产权人、争夺房屋所有权的纠纷，也可能出现因拖欠贷款导致银行起诉名义购房人要求还贷的纠纷。

　　以房抵债

　　买卖双方通过签订虚假民间借贷合同，合同中约定以房抵债，实际上是房屋买卖，通过法院诉讼或者签订和解协议申请法院确认的方式，达到规避限购和税收的目的。

　　中介违规

　　房产中介为招揽业务，多赚佣金，帮买卖双方签阴阳合同，或提供诸如办假离婚、伪造缴纳社保费凭证等建议，规避房产新政。此外，由于“新国五条”对限贷的规定更严，担保公司为多获得收入，为不具有贷款资格或信贷记录不良的购房人提供担保，通过各种关系获得贷款。报告认为，一旦借款人出现偿还贷款违约的情形，担保公司就麻烦了。

　　保障房纠纷

　　由于商铺、车库等经营性用房不受新政影响，投资这类房产的市民增多，诸如商铺使用权出售、包租销售等纠纷会多发。此外，有的“刚需”将目光转向保障房，一些不符资格的人通过购买申购资格获取保障房，然后对合同效力产生争议。有的买了保障房后约定等符合上市条件后再过户，但随着房价的涨跌，到过户时会引发纠纷。

　　■省高院提醒

　　假离婚弄假成真 打官司想复婚不支持

　　针对“新国五条”出台后出现的各种规避办法及由此引发的纠纷，省高院在报告中表示，要妥善运用法治化的裁判方式，保障房地产新政的落实，其中明确提出，依法打击规避新政的不法行为。

　　“我省法院会对这类案件加强甄别，对发现假离婚、签订阴阳合同、借名买房、违规购买保障房等规避行为，准确认定真实的交易关系，依法裁判。”省高院民一庭对于通过假离婚签订协议，约定房屋归配偶一方所有的，另一方事后因弄假成真，难以复婚而打官司、主张协议无效的，除非能举证证明胁迫或欺诈事由外，法院不予支持。

　　此外，法院在审理中发现签阴阳合同、以房抵债、对房屋买卖事实争议较大等可能涉嫌虚假诉讼的，将加大审查力度，对查明属于虚假诉讼的，依法判决驳回诉讼请求。

　　省高院在报告中也强调，准确理解、正确适用“新国五条”规定的限购、限贷、税收等措施，根据即将出台的细则，区分刚性、改善性购房和投机性购房，通过司法裁判提升政策的调控效果。“按诚实信用的原则，强化当事人的诚信意识和市场风险意识，依法维护房屋买卖合同、租赁合同的效力，对恶意违约的依法追究违约责任，避免让司法裁判成为当事人违反诚信、谋取不当利益的途径和手段，从源头上堵塞政策漏洞。