一、居住权制度概述

尽管我国物权法草案中曾经反复出现有关居住权的规定，但都并非以定义的形式对其加以界定。物权法草案第三次审议稿中对居住权的表述是："居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。"

(一)居住权的概念

1、居住权概念

"权利是私法的核心概念，同时也是对法律生活多样性的最后抽象。"为了适应权利的核心意义，人们有必要花费精力去探索某一权利的恰当概念。由于我国居住权的研究起步较晚，有关居住权概念的论述不多，学界主要有以下几种观点，也是笔者较为认同的。

江平教授认为:居住权是指因居住目的对他人所有的房屋的使用权，是因家庭关系、婚姻关系而产生的为达赡养、抚养或扶养目的而设定的权利。此定义说明了为什么要设立居住权，以及居住权因什么而产生。

王利明教授的观点:居住权是指对他人所有的住房以及其他附着物享有的占有与使用的权利。由此定义可以推断出权利人只享有占有、使用的权利，没有收益的权利。

钱明星教授则认为:居住权就是特定人因居住而使用他人房屋的权利。并对此定义进一步做了界定:（1）居住权是为特定人的利益而设定的，因而在性质上属于人役权。（2）居住权的客体限于房屋。（3）居住权是因居住而对房屋进行使用的权利。

由此可见，我国学界的权威学者们把居住权的功能主要定位在特定人的养老和保障，强调对特定人群如弱势群体的保护上。

2、本文对居住权概念的界定

本文对"居住权"的概念解释，是自然人在自己和家庭需要的限度内使用他人住房的权利,是一种用益物权,包括土地的所有权和使用权、住房权利中的房产权、房屋的使用权等，但一般不包括收益性质的权利。

（二）居住权的法律特征

居住权应该具有以下特征：

 1.居住权具有人身性。居住权的目的是保障人的基本生活需要，具有不可转让和继承的特点，因此，它会随着权利人的抛弃、死亡而消失。尽管投资性居住权的出现会削弱这一属性，不过至少在社会性居住权方面，这一属性不会消灭。

2.居住权具有附属性。居住权属于人役权，人役权必须依附于所有权人的权利而存在，与所有权不可分离，因此，居住权也具有依附性，它不能脱离原权利人的所有权而独立。

3.居住权具有时间性。我国《物权法征求意见稿》指出，居住权人是成年人的，居住权至权利人死亡为止；权利人是未成年人的，使用期限至其成年。由此可见，居住权具有时间性，不是永久享有。这也是为了均衡所有权人和居住权人之间的利益，确保物权稳定性

4.居住权具有不可处分性。这是居住权的人役权性质决定的，是附属性的必然要求，居住权不可转让和继承，不可用作收益，不能用于基本生活使用之外的其他目的。

二、居住权的内容 

居住权的内容具有开放性的特点，不应该人为地加以限制，一般包括居住权人的权利与义务、居住权的期限等。

（一）居住权的期限

期限，是指引起法律关系产生、变更、终止的一定法律后果的时间，因而居住权期限，即引起居住权产生、变更、终止的一定法律后果的时间。居住权的期限分为四种：1.期限确定的居住权。当事人设立居住权，对存续期间有明确表示和约定的，应当依明确表示和约定确定居住权的期限，若遗嘱、遗赠或者合同中设定有居住权的解除条件，则该解除条件成就时居住权期限届至；2.对于约定为终身期限的居住权，则以居住权人的终身为居住权的存续期限，直至居住权人死亡时该权利消灭，这里的死亡，不仅包括居住权人的自然死亡，还包括居住权人被宣告死亡；3.未明确约定期限的居住权，应当推定其存续期间为居住权人终身；4.对于未成年居住权人的居住期限，至其独立生活时届至。有学者提出对于公房承租情形下的居住权，应当加以特殊规定，即把居住权的消灭时间定为租赁期限截止日，这是因为公房承租情形下的公房所有权人本无义务承受这些基于婚姻家庭关系产生的限制，因此，在设计此项制度时，就不应当突破原有租赁关系中的权利义务；到期如果承租人续租该公房，则居住权也同样延长。这是因为房屋的名义承租人并不改变，公房所有权人并没有什么损失，限制的只是公房承租人的利益，也符合居住权的本旨。笔者认为这样的设计既符合居住权制度的设立宗旨，又顾及到了公房所有权人的利益，应当是可行的。

另外，存在几种情形会使居住权提前消灭，如居住权的撤销、抛弃、征收征用、权利混同等情形。

（二）居住权人的权利

居住权的内容主要是指居住权人的权利和义务。其中，居住权人的权利主要是对标的物的占有使用权和有限的收益权。

1.占有使用权。居住权人因居住的目的而占有使用房屋，并可就此排除房屋所有权或其他任何第三人对其使用权的干涉，居住权的客体包括房屋及其附属物，因此使用的范围也应当包括房屋及其附属物。但居住权人对房屋的使用应当是合理使用，因此在居住权人的行为有明显损害所有权人利益的危险时，所有权人及其继承人有权要求居住权人提供担保。

2.出租权。出租不会产生物权变动的效果，但是由于居住权具有养老扶弱的性质，主要是为了解决居住权人的住房问题，倘若无限制地允许权利人出租，就背离了权利设置的初衷。物权法草案曾经规定居住权人不可将房屋出租，当事人另有约定除外。这是法律尊重当事人意思自治原则的体现，笔者认为并无不妥，但是在居住权人生活拮据的情形下，也许当事人之间并无居住权人可以出租房屋的约定，但是在这种情形下不允许居住权人将房屋出租似乎也不合情理。因此，有学者认为："在一些特定情形下，如居住权人房屋较为宽大而其生活又非常拮据时，应允许居住权人出租部分房屋解决一时之需，这样不仅有利于减轻其生活困难，而且对房屋所有权人的利益也无大碍。"有学者针对上述观点提出：因房屋宽大而将部分房屋出租的情形与全部房屋出租的情形应区别对待。部分房屋出租是将标的物一部分交与他人使用，由于房屋作为一个物，它不具有独立使用功能的部分空间不能成为一个独立的物，因此居住权人事实上尚未对房屋脱离占有管领，并未转让居住权，只是在居住权期限内与他人共享权利，这种情形原则上非经所有权人同意，也应准许。至于全部房屋出租，若非经所有权人同意则不准许。"也有观点认为："根据居住权的设立方式不同，应当对是否可以出租的问题具体分析，法定居住权、裁定居住权已经明确了其人身属性，应该明确禁止出租；对于意定居住权，其是依据双方当事人的意思设定的，应当允许居住权人自由出租。"

3.其他权利

另外，如居住权人从事商业买卖，将货物存放于房屋中，也是合理的需求。因住房被征用导致居住权灭失的，如果住房所有权人因此取得补偿费、赔偿金，居住权人有权请求分得适当的份额。如果居住权人没有独立生活能力，也可以放弃补偿请求权而要求适当安置，但由居住权人故意或重大过失致使住房灭失的则不在此限。

（三）居住权人的义务

1.制作财产清单并提供适当担保的义务。法、德、意、瑞士四国的民法典，无一例外都规定在设立居住权时当事人应当制作房屋财产清单或者对房屋的状态进行鉴定，法、意两国甚至还要求居住权人必须提供适当的担保。

2.合理使用房屋的义务。居住权人对房屋的使用应限于居住的目的，不得任意改变房屋的用途，不得将其用于从事生产、经营活动；在居住过程中，可以对房屋进行合理的装饰、装修，也可以进行必要的维修，但不得任意将房屋改装、改建等。

3.承担房屋日常费用的义务。由于房屋实际处于居住权人的控制中，其能够更好地了解、掌握房屋的情况变化，因此居住权人应当承担居住房屋的日常费用，如日常维护费用和物业管理费用等。

4.保管房屋的义务。居住权人应当对房屋尽到善良管理人的注意义务，不但自己和家人不得从事任何有损于住房的行为，而且在房屋及其权利有毁损、灭失的风险时，应当及时通知房屋所有权人。当第三人侵犯了房屋的所有权或者居住权时，居住权人也应当及时通知所有人。当然，双方也可以自行约定其他保管义务。

三、居住权的法律救济

居住权的法律救济即居住权的保护，是指在居住权受到侵害时，依法律规定的方式恢复居住权的圆满状态或者使居住权人可以行使的权利恢复至圆满状态。从物权人自己在保护中的作用区分为自力保护和诉讼保护。诉讼保护的依据是物权请求权和占有保护请求权。

（一）物权保护方法

物权保护方法专指物权请求权。物权请求权是指物权受到侵害时而享有的一项请求权。即当居住权受到侵害时，居住权人享有以下权利：

 1、居住权确认请求权。早在古罗马就有确认役权之诉，可以请求确认居住权。该请求权适用于当所有人或第三人否认居住权的存在，或者与居住权人对居住权的内容发生争议的，居住权人可以请求确认居住权，但居住权人应当证明权利的存在。

2、返还房屋请求权。当房屋被他人侵占使居住权人丧失占有时，居住权人可以向侵占人行使返还房屋请求权，以恢复其对标的物的圆满支配状态。与所有权的物权请求权相同，居住权人的居住权可以向自己之外的一切占有人行使。

 3、排除妨害、消除危险请求权。即任何人妨害或者危及到居住权行使的，居住权人可请求排除妨害或者消除危险。上述请求权一般不适用时效，可随时提出请求，一般也不须证明实际损害的发生。但居住权人主张上述请求权的，必须要证明有妨害和危险的存在。

（二）债权保护的方法

由于居住权具有物权性质，具有物权的效力，居住权人可以对抗房屋所有权人以及第三人对自己所居住房屋的侵害。因此，居住权人可以运用物权的保护方法，基于物权请求权保护自己的居住权。同时，居住权人在其权利受到侵害时，还可提起侵权之诉。侵权请求权和物权请求权有一定区别，表现在：前者是一种损害赔偿请求权，后者行使的目的在于恢复物的圆满支配状态；后者原则上不须证明相对人的过错；前者适用诉讼时效，后者一般不适用时效，可随时请求排除妨害；前者的行使必须证明损害的发生，后者的行使一般不须证明实际损害的发生，如在行使排除妨害或者消除危险的请求权时，只需证明有妨害和危险的存在即可。同时，在以合同方式设定居住权的情况下，所有权人不提供合同约定的房屋或提供的房屋不符合约定时应承担违约责任。因此，居住权人可以提起违约之诉，以保护自己的居住权。不过，当违约责任、侵权责任竞合时，权利人可以选择行使保护居住权的方法。违约责任、侵权责任也存在是否要求证明过错的区别。

结  语

关注人类的生存权和发展权是现代社会的主要任务之一，而居住的权利攸关人的生存和发展。当今，无论是在发达国家还是落后国家，人们都面临居住问题的困扰，所以各国对居住问题都非常的关注和重视。学界关于是否设立居住权制度存在较大分歧，所以我国《物权法》并未采纳居住权制度。而现实中，居住权遭到侵害的案例时有发生，这就要求尽快建立健全居住权救济体系，完善居住权的物权保护和债权保护相结合的保护方法。