一、问题的提出

实践中，开发商在出售楼房底楼时，为了吸引购房人的眼球，除在价格上有所优惠外，大都以附赠楼底花园的形式加以促销。此举对于开发商和购房人来说，可谓是一个双赢的结果，但小区的其他业主则认为开发商此举侵犯了他们的权益，大多起诉到法院要求对开发商附赠花园的效力不予认可。事实上，对于开发商附赠花园的效力问题一直是理论界和实务界争论较多的问题。但由于我国目前的物权法对此没有明确的规定，故实践中各地法院的做法也不一。

二、解决附赠花园效力的基础理论

在讨论附赠花园的效力问题前，我们有必要明确几个概念：建筑物区分所有权、专有权、共有权。

1.建筑物区分所有权。根据物权法第七十条的规定，业主的建筑物区分所有权性质上为一种特殊的复合性不动产所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的工作部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权又为专有权、共有权、社员权等。

2.专有权。专有权是指业主对专有部门享有的占有、使用、收益、处分的权利。在理论上，如何界定区分所有建筑物的专有部分，即专有权客体范围的界定，主要有以下四种观点：（1）壁心说，认为区分所有建筑物专有部分的范围以房屋的墙壁、地板、天花板厚度的中心为界限；（2）空间说，认为专有部分仅限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间部分，墙壁、地板、天花板自身为共有部分；（3）最后粉刷表层说，认为专有部分包含墙体表层粉刷部分及其以内的空间；（4）壁心和最后粉刷表层说，为折中的观点，认为在内部管理关系上，专有部分的界限应以最后粉刷表层说为准，但在买卖等外部关系上，专有部分的界限应以壁心说为准。其中，壁心和最后粉刷表层说基本已经为通说，司法实践中可以统一采用这种观点作为基本原则。

3.共有权。建筑物区分所有权之共有权，是指权利人依据法律或共同管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用、和收益的权利。在实践中，其难点也在于共有权客体范围的如何划分问题。依我国目前的物权法的规定来看，似乎较为容易，专有部分以外的是共有部分。但在实践中情形远非如此。

三、解决附赠花园效力的具体规则

1.现有观点评说。目前对附赠花园效力问题的观点主要两种：一种认为，附赠花园属于业主共有部分，开发商无权将花园赠与底楼业主，其与底楼业主的约定是无效的，侵犯了其他业主的合法权益。此种观点主要基于上述我们交待的专有权和共有权客体范围的界定，根据我国目前的法律规定，专有之外就属于共有，则附赠花园当然属于业主共有。另一种认为开发商附赠花园有效。

2.我个人倾向于第二种观点。附赠花园在实践中大多表现为底楼业主窗前的部分绿地，用栅栏的形式加以固定。根据物权法第七十三条规定：“建筑区划内的绿地，可以明示属于个人。”另外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第三条也对此加以了明确，只要开发商的建造行为是根据规划文件的规定进行的，那么其附赠行为就是有效的。特别重要的一点是，从实际情况来看，窗前绿地与该住宅单位具有天然联系，如果设计为该户的花园，对其他人并没有妨碍，但就业主来说，他的隐私权、安宁权会得到很好的保护。这符合物权法物尽其用的原则，既能改善个体生活质量，也有利于相邻关系和谐及居住文明。如果非要将它作为公共活动区域，势必不利于相邻业主的隐私保护，形成于公众并无实例，而对当事人有大碍的情形。事实上，在现实生活中，这种附赠的花园，只要是设计得比较规范，经过规划批准，销售时作了公示，都不会产生什么争议。

3.在实践中，也有底楼业主改变原有附赠花园的范围，对外进行“扩张领土”，对此种行为，则是侵犯其他业主的权益，小区物业公司可根据管理公约责令业主恢复原状，其他业主也可以对此提起诉讼，要求其排除妨碍、恢复原状。