法院依法委托拍卖机构拍卖被执行人刘某的住房一套，石某在拍卖会上竞得该房，并按照拍卖公告要求将相应价款16万元打入了法院执行局帐户，打款的第二天买受人石某找到法院要求法院将拍卖房产移交给自己，但该房现状为案外人季某在法院查封前已经擅自占有居住，季某自称被执行人刘某曾向其借款20万，至今未偿还，故强行占据该处房产居住。此时法院应在多长时间内将拍卖房产移交给买受人石某呢？

一种意见认为，本案中，买受人石某将拍卖价款16万元打入了委托法院执行局帐户后，作为买受人的石某已经履行了自己的主要义务，从拍卖价款全额打入委托法院账户后次日起，买受人石某就有权要求委托法院着手强制搬迁，将拍卖房产移交给买受人石某。

另一种意见认为，本案中石某虽然已经向法院交付了全部拍卖价款16万元，但在法院未下达拍卖成交裁定前，该房的所有权并没有发生移转，房子还登记在被执行人名下，还属于被执行人所有，只有委托法院下达拍卖成交裁定后，才能导致房屋所有权的变更，才有交付的依据，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条规定“拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应该作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。”。若委托法院裁定下达比较晚的话，买受人石某最迟有可能在拍卖价款全额打入法院账户十日后才有权要求委托法院强制搬迁交付拍卖房屋。

笔者持第二种意见，即视委托法院拍卖成交裁定下达的速度不同，买受人可以要求委托法院强制搬迁的时间节点也就有所不同，最迟有可能在拍卖价款全额打入委托法院账户十日后买受人才有权要求委托法院强制搬迁对拍卖房屋予以交付。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条规定“拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应该作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。”。可见买卖合同成立后，拍卖价款全额到账后，法院可以有十天的下达成交裁定的时间。对于“全额交付后”这个时间节点该如何理解，是交付到拍卖机构呢？还是交付到委托法院呢？笔者认为该时间节点应该理解为拍卖价款全额交付到委托法院，因为拍卖价款打入拍卖机构账户，委托法院并不能在第一时间就得以知道，而且执行法院也没有实际控制该笔款项，若中途发生变故，如拍卖机构账户被其他法院冻结划拨，导致拍卖价款无法分配给执行案件的申请人，则除非拍卖机构另行向委托法院支付等额价款，否则拍卖机构对委托法院构成违约。而买受人将拍卖价款支付给拍卖机构，就已经完成了其合同主要义务，买受人完全可以要求拍卖机构交付拍卖标的，但司法拍卖情形下负担交付义务的主体是委托法院，虽然拍卖机构对委托法院已经违约，但委托法院无法以拍卖机构的违约来对抗委托拍卖合同之外的第三人即买受人，买受人如果要求法院交付拍卖标的，法院在未实际收到拍卖价款情形下却又必须要履行交付的义务，明显使委托法院处于极其尴尬的地位，且在委托法院无从知晓拍卖价款是否到账的情形下也不宜开始计算裁定下达期限。可能正是是考虑到这一点，2006年5月18日发布的最高人民法院《关于执行款物管理工作的规定（试行）》第七条规定“人民法院委托拍卖机构拍卖被执行人财产时，应在拍卖委托书中要求竞买人或买受人将保证金或者拍卖价款直接汇人法院执行款专户。汇款时应注明汇款单位、拍卖机构名称、被执行人名称、案号。”。

《拍卖、变卖规定》第二十九条第二款规定“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”。可见只有成交裁定送达买受人后，拍卖标的的所有权才移转到买受人方，只有买受人取得了拍卖标的的所有权，法院的强制搬迁才有法律依据。

《拍卖、变卖规定》第三十条规定“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”。该条规定了通常情况下，法院交付拍卖财产的期限为拍卖成交裁定送达后十五日内。但对于该条中的“依法不能移交情形”该如何界定呢？在法律未予以明确前，笔者认为司法实践中，主要包括查封前设定的租赁期限未到期、不可抗力导致房屋毁损无法交付、意外事件如发生疫情采取隔离措施，政府征收导致房屋被拆迁等情形。

本案中案外人季某的擅自占有行为，属于不法占有、无权占有、不正当占有，其占有行为无法对抗法院的强制执行行为，若季某拒不搬迁，则执行法院可以径直采取强制执行措施，予以强制搬迁。故本案中无《拍卖、变卖规定》第三十条规定中的“依法不能移交的情形”。买受人石某可以要求委托法院在其将拍卖价款16万打入委托法院账户后10日内下达拍卖成交裁定，石某签收拍卖成交裁定后可以要求委托法院在拍卖成交裁定送达后15日内将拍卖房产交付给自己。