在我国随着现代市场经济的深入发展，不动产民事行政诉讼交叉案件将日益增多。《物权法》颁布施行前，由于没有统一的物权法律规范，人民法院在处理不动产民事行政诉讼交叉案件时，往往缺乏统一的原则和尺度。法官在审理案件时，有的先行政诉讼后民事诉讼，有的先民事诉讼后行政诉讼，也有的行政诉讼与民事诉讼同时进行。上述情况，在今年10月1日《物权法》实施后，对不动产民事行政诉讼交叉案件的审理，有了程序上的指南。

第一，民事诉讼中将物权登记这种行政行为一并审查的司法行为将终止，而采取了“先行政后民事”的处理方式。

《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

 物权法规定了不动产登记制度。这里的“法律另有规定的除外”仅指“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”这种情形。对于涉及不动产的民事行政诉讼交叉案件而言，由于登记是发生物权效力的行政行为，因此，民事诉讼当中人民法院将不得把权利人的物权凭证作为类似“税务登记”的证据按一般证据进行审查。例如：甲与乙双方因邻里之间停止侵害纠纷诉至法院，法院在审理期间，甲出示了其建房时经建设行政主管部门审批的《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，乙认为甲出示的“两证”严重损害了自己的合法权益，该具体行政行为应认定为无效而予以撤销。那么乙只能先提起行政诉讼，等到行政诉讼有了结果后，再继续进行民事诉讼。再如，李某起诉与张某离婚案，李某诉请人民法院对

其一处房产进行分割，但该房产已通过张某卖给第三人并已办理了房屋过户登记手续。此时，人民法院对于登记行为则无权在民事诉讼中作出是否合法的确认，必须由当事人提起行政诉讼，以决定该登记行为是否合法，对李某起诉的民事案件先中止审理。如登记违法被撤销的，该房产可以作为夫妻共同财产分割；如登记违法未撤销的，当事人只能请求国家赔偿或民事侵权赔偿，而不能请求分割该房产。

第二，行政诉讼中影响行政行为合法性的民事行为效力的认定，将作为先决问题交由民事诉讼先行解决，即采取了“先民事后行政”的处理方式。

《物权法》第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”从物权法的这些规定看，登记机构一般只是对申请人提供的申请登记材料进行形式审查，其实质内容是否真实合法有效，不动产物权登记的行政机关无权审查，也无力审查。例如，老孙与老王签订了一份《房屋转让合同》，约定：老孙将自己拥有的已租赁给小赵的两间门市房转让给老王，

房屋价款为40万元。老王一次性交了房款40万元给老孙后，交了房屋契税，进行了房产过户转移登记，并办理了房屋所有权证。小赵知道后，以自己是承租户，对承租房屋有优先购买权为由而向法院提起行政诉讼，要求撤销老王的房屋所有权证。此案中，小赵是否具有优先购买权是决定行政诉讼结果的关键，因此，小赵只有通过民事诉讼解决优先购买权的问题后，才能进行行政诉讼。在这里，民事诉讼的结果是行政诉讼的先决问题。这如同法国行政审判中的附属问题一样，即“一个案件本身的判决，依赖于另一个问题，后面这个问题不构成诉讼的主要标的，但是决定判决的内容”。类似这样的民事行政诉讼交叉案件处理，就需要“先民事后行政”来解决了。

第三，不动产民事行政诉讼交叉案件中侵权赔偿主体及范围有了明确的界定。

《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”这里对行政登记行为造成损害事实的，分为两种责任，一种为民事责任，一种为行政责任。对于当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，由当事人承担民事责任。例如，甲提供虚假材料将本应属于乙的房屋登记于自己名下并处分，对于此种行为的法律后果，应由甲来承担民事侵权责任。但登记机关登记错误或该登记而未登记造成当事人损害的，行政机关应承担行政侵权赔偿责任。如，甲的一处房产因涉诉而被法院依法查封，法院向房屋登记机构送达了查封裁定和协助执行通知，而登记机构未进行

登记。此后甲将此房屋卖给第三人并办理了过户登记，第三人居住后接到法院通知：此房系查封房产，被抵偿甲的债务给了他人，责令其搬出。甲此时已因病死亡。第三人遂提起行政赔偿诉讼，这时人民法院就应支持原告诉讼请求，由登记机关承担行政赔偿责任。至于行政机关承担赔偿责任之后，既有权向甲之继承人依法追偿，也可以向其工作人员依法追偿。也就是说，对于因登记错误而造成的损害，人民法院应根据责任主体的不同，区别对待。既要防止不动产登记行为错误造成损害全由国家承担赔偿责任的情况发生，也要避免全由民事主体承担责任、行政机关有权无责的现象出现，要实现民事行政主体权利义务的平衡和侵权责任的公平承担。