房屋拆迁补偿与安置规定的缺陷
作者：郑炜 张延 发布时间：2006-01-24 浏览次数：4550
近年来，随着城市建设的不断发展，各级政府对推进城市化建设工作力度加大，旧城改造更是成绩显著。城市房屋拆迁补偿与安置是地方人民政府和房地产部门的重要问题。《城市房屋拆迁管理条例》虽然在2001年已经得到过适当修改，但由于情况是不断发展变化的，在具体实践中发现《条例》还存在着许多缺陷。
第一，该行政法规与相关上位法的相关规定相违背。
《条例》第十六条规定??当拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿协议时由行政机关裁决；第十七条规定??在裁决规定的搬迁期限内未搬出的实施强制拆迁。上述两条款一是以行政裁决的形式强制干预了民事主体之间合同订立，代替了民事法律关系中合同当事人对各自权利的意思表示；二是以行政法规的形式规定了公民私有财产所有权的强制处置。《立法法》第八条规定“对非国有财产的征收”只能制定法律，即惟有全国人民代表大会及其常务委员会才能对此行使立法权。因此，作为行政法规的《条例》其第十六条、第十七条之规定至少与国家基本法律??《合同法》和《民法通则》第四条、第七十五条以及《立法法》第八条的相关规定相抵触。
特别需要注意的是，《立法法》第七条规定：“全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构和其他的基本法律。”而第八条规定把“民事基本制度”和“对非国有财产的征收”列为只能制定法律的事项。所谓拆迁补偿协议实质是民事财产关系的调整，属于民事基本制度中的合同法律关系对当事人双方权利、义务的规定，从以上两点可以看出行政法规根本无权调整基本民事权利也就是公民的财产权利，因此也就不能以制定行政法规的形式干预合同的订立或者对私有财产所有权进行强制性处置。
第二，没有区别对待为社会公共利益目的的拆迁和纯商业目的的拆迁。
房屋拆迁有为公共利益的拆迁，也有纯为商业利益的拆迁，但目前的立法没有将两者区别对待。围绕着拆迁问题出现的一些矛盾和对抗，其主要症结在于国家征收制度被滥用。国家征收是指国家强行取得公民的财产。但不可忽视的是，公民对自己的合法私有财产享有不受侵犯的权利，因此，使用国家征收制度必须要有严格的条件限制：第一，必须以社会公共利益为目的；第二，必须遵守法定程序；第三，必须给予公正补偿。 尽管“社会公共利益”对房屋拆迁法律制度的设立至关重要，但我国目前迄今尚无一个统一的界说。不管在立法上，还是在学理解释上，“社会公共利益”的概念都是不确定的，造成了人们认识上的偏差。与“社会公共利益”相似的一个概念是“公共性目的”。关于“公共性目的”涵义之解释，曾经历了一个发展过程。为了限制土地征用权的滥用，外国的一些法院将“公共性目的”解释为“公共的使用”，即代表公共利益的主体的使用。然而，这一解释却在实践中产生了许多问题。如果只有代表公共利益的主体的使用才能具有“公共性目的”，那些不代表公共利益的主体就会被排除在外。而且，事实上，代表公共利益的主体的范围在实践中也不易明确界定。有些主体所代表的利益既有“公共利益”的成分，又有“非公共利益”的成分，这类主体是否可以进行土地征用呢？因此，各国立法和判例便开始使用“公共利益”的提法，以进一步确定土地征用权合法的标准。现在，大多数国家和地区的立法都认为，“公共利益”应包括两层涵义：一是须有公共使用的性质，二是须有公共利益的用途。在立法上，一些国家和地区的列举的方式规定“公共利益”的范围。在我国，“公共利益”的法律地位在立法中得到了确立。首先是《宪法》。该法第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，并同时在第五十八条第一款第（一）项规定，国家因为公共利益需要使用土地的，可以依法收回国有土地使用权。第三是《城市房地产管理法》。该法第十九条规定，在特殊情况下，国家可以根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回出让土地使用权。第四是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第四十二条规定，在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依法收回土地使用权。显然，从宪法、法律到行政法规，“社会公共利益”都成为了征用土地、收回土地的前提条件，并且在概念使用上都是一致的。〔5〕所谓公共利益就是指全体社会成员可以直接享受的利益，如为修建公共道路、兴办医疗、文化、军事等设施而拆迁房屋的，是公益性拆迁，这句话中，“直接享受”几个字很重要，像旧城改造、兴建开发区，虽可促进经济社会发展，也能使社会成员受益，但这些都是“间接受益”，因此它们均属于“商业利益”，而非“公共利益”。
在许多国家，商业用地是绝不能采用国家征收的办法取得的，通常的办法是??国家给开发商审批用地指标，开发商能不能落实这个指标，靠他自己与被拆迁居民协商谈判，双方在《合同法》基础上达成协议。如无法达成协议，可找法院解决，政府不介入，而在我国，目前不论是公共利益用地，还是商业利益用地，往往都打着公共利益的旗帜，采取国家征收的办法，补偿标准又定得非常低，这就难免引发矛盾和冲突。在低补偿与土地实际市场价之间，存在着一个巨大的利益空间。代表国家进行征收的地方政府，如果以市场价将征收来的土地出让给开发商，就会获取这块巨大的利益；如果以优惠价出让，开发商就会把这块利益揣进自己的腰包。目前较为普遍的现象是，为了获得优惠价，开发商无所不用其极，甚至将本应是正当的市场竞争，演变成行贿的竞争，由此滋生腐败。因此，对于公益性拆迁之处的商业性拆迁，应结合城市发展的需要来看待其正当性，并且必须依照商业模式而非现在公益模式来拆迁，在补偿费用和安置上应给予所有权人及时、充分的补偿，决不能像现在这样让开发商大饱私囊。
为社会公益目的而进行强制拆迁，应当说具有一定合理性；但如果为商业性目的而在法院判决前给予强制拆迁，这就有问题了。因为，第一，在房屋拆迁中，被拆迁人处于弱势地位，行政权力的介入应该保护弱者而非强者。第二，从法理上讲不通，开发商与被拆迁人本是平等的民事主体，在商业性拆迁法律关系中，双方地位平等，凡双方不能自行解决的问题，应通过民事诉讼程序最终由法院裁决。行政部门事先强行拆迁，是行政权对司法权的粗暴干预。因此，虽然《城市房屋拆迁管理条例》第十七条规定，被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁，但是这一规定毫无道理，既不能保护被拆迁人的合法权益，又违背了法治的基本原则。
第三， 对私有财产的保护不够和不尊重私有财产权。
城市发展需要拆迁，没有拆迁就没有发展。我认为拆迁实际上应该是拆迁人对被拆迁人财产的购买，拆迁过程是被拆迁人非主动的让渡财产，因此，我们不能把拆迁建立在对私有财产的侵害上，而在我国长期的拆迁历史中恰恰忽视了这个问题，只是到了最近，我们才关心起私人财产权问题，但立法对此没有给予“足够”的重视，严重一点说，现在有的房屋拆迁是一种大规模的、有组织的对私人财产权的侵犯，1不但直接侵害了私人财产权，而且也引发了社会极大的不稳定，破坏了人们对法治的信心。我们宪法明文规定，公民的住宅等财产不受侵犯，但恰恰是国家的法规和地方法规，给予各地随意和任意拆迁公民房屋住宅以便利。通常的情形是，一个开发商如果看中了某块地皮，只要和政府一说，政府马上借口统一规划建设或者建立开发区，而要求这块地皮上的原有居民搬迁，并且还不给予足额的补偿。如果居民因为补偿不到位或者不愿意搬迁，政府就可以根据上述法规申请法院强制执行。
正是因为行政法规和地方性法规无视公民房屋住宅这一宪法性权利，导致了各地大量“依法”侵犯公民住宅权和房屋所有权的现象，极端的时候，就导致了自焚现象的发生，因此此次修宪特别修改了有关私有财产保护方面的条款。
修改后的《宪法》将原《宪法》第十三条“国家保护公民合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”修改为：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”
修改后的《宪法》在“私有财产”保护方面强调了国家与公民双方行为。一方面，国家要依据法律法规保护好公民的私有财产不受侵犯，确保公民的损害。这可以从两个方面来理解：首先，公民私有财产不能说动就动，就变就变，要尊重、保护好公民合法的财产不受外界侵害、干扰。其次，公民私有财产因国家公共利益的需要，实行征收和征用，国家必须依据法律法规给予补偿。另一方面，作为公民应正确看待私有财产，特别是要正确处理私有财产保护和公共事业发展的关系。国家因发展公共事业依法征收或征用公民的私有财产，给予法定补偿，这同样是私有财产保护。
保护私有财产不受侵犯，在世界各国宪法中都有明确规定。这次修宪对私有财产保护进一步强化，既体现了国家的重视，也反映了人民的意愿。被拆迁人要提高自我保护意识，用好法律赋予公民的权利，确保经济利益不受损害，1拆迁补偿到位是私产保护的关键，依法补偿是拆迁人应尽的义务，无论是货币补偿还是房屋补偿，都要确保到位。现实拆迁中，确实有一些拆迁人口头讲依法拆迁，但在实际工作中，动辄以强制要挟，被拆迁人深受其害。这是对私有财产的严重侵犯，既违背宪法精神，也为大多数群众深恶痛绝。依法补偿到位是依法拆迁的大前提，是私产保护的大前提，是拆迁一切问题的核心和关键。
在拆迁中，财产权利经常被物化为价值量，拆迁人自然而然地认为赔偿超过了原有房屋的价值即履行了义务，行政管理部门也经常以此为标准衡量拆迁当事人之间的交换关系。同时，城市土地国有属性也被片面地强调。一个建设项目的确立，政府先将国有土地使用权出让给了项目投资者，并未与国有土地的原使用者协商，实质上是单方面决定国有土地使用权的收回和转移。
财产权利不仅仅是物化的价值，人格化的财产权利必须被同时强调。财产权首先是占有权。无论建设项目是如何必要，政府在收回国有土地使用权前，应当有告示程序，征得原国有土地使用权人的谅解和同意。而拆迁人在建设项目实施前，应当与被拆迁人达成协议，使被动的让渡财产转化为自愿的让渡财产，这一协议的达成应当在国有土地出让前进行。如果确实是多数人不同意让渡财产，这样的建设项目是否需要立即实施就应当慎重考虑。1
第四， 政策法规中政府角色定位不正确。
对于绝大多数人来说，房屋是一生中最重要的财产，作为所有者，他对其享有占有、使用、收益、处分的权利。根据自然的正义原则和现行宪法和法律的精神与条款，该项权利理当受到保护。显而易见的是，负有保护责任的正是政府，作为解决问题的最后手段，在利益发生冲突而无法通过商业手段讨价还价解决之时，民众必然诉诸行政、司法程序，要求政府对纠纷作出裁决，并动用手段来保护自己合法的财产权利，也保障社会的合作与交换体系正常运转。一个成熟、高效有公信力的政府，在制定政策时首先考虑的就是不能与民争利。
房屋拆迁，实际上涉及到三方主体利益即房主的房屋所有权、政府的土地所有权和开发商的开发权，从公正意义上说应该是由三者来分享开发利益，但目前的立法着重保护政府和开发商利益。由于行政权力的介入，加之有关拆迁补偿和安置都是由开发商一个人说了算，是霸王条款，被拆迁人同意也罢，不同意也罢，严重侵害了被拆迁人的利益，丝毫没有体现中央“立党为公，执政为民”的思想。
第五，《城市房屋拆迁管理条例》中关于补偿安置的规定尚有诸多不合理之处。
城市房屋拆迁安置是一项政策性强、涉及面广、思想工作细致，是直接关系到城市居民切身利益的工作。在市场机制的强烈推动下，地方政府、建设单位、被拆迁人三者间客观上必然会产生政策与利益上的冲突。就政府而言，土地所有权属国家所有，以行政手段将规划区内区位好的地段置换出来，通过拍卖、招投标等方式出让，土地出让金用于城市基础设施、绿化建设，既改善了城市居民的居住条件和生活环境，又缓解了部分财政紧缺。于建设单位而言，房地产开发是一项高成本投入的市场经济行为，以实现经济效益为目的，不仅要尽快回收投入的成本，还要通过房地产交易实现一定的利润。基于各方面的经济利益，在城市房屋拆迁补偿、安置等方面，被拆迁人的利益有时不能得到充分的保障，主要问题存在如下：
1、产权调换形式中结构差价换算问题。现行拆迁安置政策规定，拆迁补偿实行产权换产、作价赔偿或产权调换及作价补偿相结合的形式。以产权调换形式偿还的非住宅房屋、私房住宅和企事业单位的直属住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等部分，按重置价格结算结构差价，偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按当年新建安置房屋的成本价格结算，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分或超过安置的标准的部分，按商品房价格结算，这样客观上就存在着不合理因素：一是偿还建筑面积与原建筑面积相等部分只按重置价格结算结构差价，而地段区位差异形成的级差地租没有加以考虑，房屋所有人的土地使用权得不到充分保障。二是偿还建筑面积超过应安置建筑面积部分，按商品房价格结算，偿还不足部分建筑面积，按当年新建筑安置房屋的成本价格结算，明显形成了两个不平等结算标准，导致被拆迁人无疑是增加了经济承受能力，使被拆迁人在享受法律权利和履行公民义务上受到了不平等待遇。
2、对普通住宅建设的界定问题。现行拆迁安置政策规定，拆迁人进行普通住宅建设的，应予以被拆迁人原地回迁，但目前较为突出的问题，是对普通住宅的界定不明确，各地自定标准，人为地造成被拆迁人回迁困难。有的建设单位即使同意被拆迁人回迁，也因安置计划内价格的不合理，计划外商品房价格的昂贵，造成被拆迁人经济上难以承受。
3、拆迁经济补偿问题，近年来虽有所调整，但幅度较小，特别是搬家费明显偏低，有的建设单位因资金不能到位，以致被拆迁人临时过渡时间延长，给被拆迁人带来生活上的不便和不必要的经济损失。
4、砖木结构私房换产面积相差不大，而安置的新住宅系砖混结构，其建筑面积还包含了楼梯通道等公摊面积，造成被拆迁人安置后，使用面积变小。
另外，《城市房屋拆迁管理条例》中关于补偿安置的规定非常不合理，它闭塞了被拆迁人获得民事救济的渠道，一些地方政府通过拆迁行政许可，单方面确定补偿安置标准，以强制执行等手段，取代房屋拆迁的市场自由选择，造成补偿价格与市场价格相差甚远。有的地方政府为了降低补偿安置标准，直接干预评估价格，暗箱操作；有的拆迁估价机构行为不规范，为了承揽业务，和开发商串通违规，出具虚假估价报告，使原本已经比较低的拆迁补偿金额更低。
而依据《条例》中规定，被拆迁人不满开发商提出的补偿安置方案时，开发商可以申请房屋拆迁管理部门裁决，若房主不服，其只能就此裁决向法院提起行政诉讼，而不能以开发商为被告提起民事诉讼。但在行政诉讼中，法院原则上只审查行政行为的合法性，不涉及合理性。因此，这对房主非常不利。
随着各地旧城改造力度的加强，城市房屋拆迁所引起的裁决、复议、诉讼及信访呈 上升趋势，所以，尽快修订、增补现行的城市房屋拆迁的法规、条款刻不容缓，有效地对城市房屋拆迁安置工作依法规范管理，更好地保障被拆迁人的合法权益已迫在眉睫。可以相信，随着城市房屋拆迁安置工作的不断深入，拆迁安置工作中存在的现实问题 和矛盾更会引起各级地方政府的关注，对城市房屋拆迁补偿与安置的各项法规条款进行及时、有力的修订和增补，使现行的各项法规、条款更趋完善，更能做到动之以情，晓 之以理，使被拆迁人的合法权益得到全面充分的保护，推动城市房屋拆迁安置工作更好地为城市建设服务。
第一，该行政法规与相关上位法的相关规定相违背。
《条例》第十六条规定??当拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿协议时由行政机关裁决；第十七条规定??在裁决规定的搬迁期限内未搬出的实施强制拆迁。上述两条款一是以行政裁决的形式强制干预了民事主体之间合同订立，代替了民事法律关系中合同当事人对各自权利的意思表示；二是以行政法规的形式规定了公民私有财产所有权的强制处置。《立法法》第八条规定“对非国有财产的征收”只能制定法律，即惟有全国人民代表大会及其常务委员会才能对此行使立法权。因此，作为行政法规的《条例》其第十六条、第十七条之规定至少与国家基本法律??《合同法》和《民法通则》第四条、第七十五条以及《立法法》第八条的相关规定相抵触。
特别需要注意的是，《立法法》第七条规定：“全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构和其他的基本法律。”而第八条规定把“民事基本制度”和“对非国有财产的征收”列为只能制定法律的事项。所谓拆迁补偿协议实质是民事财产关系的调整，属于民事基本制度中的合同法律关系对当事人双方权利、义务的规定，从以上两点可以看出行政法规根本无权调整基本民事权利也就是公民的财产权利，因此也就不能以制定行政法规的形式干预合同的订立或者对私有财产所有权进行强制性处置。
第二，没有区别对待为社会公共利益目的的拆迁和纯商业目的的拆迁。
房屋拆迁有为公共利益的拆迁，也有纯为商业利益的拆迁，但目前的立法没有将两者区别对待。围绕着拆迁问题出现的一些矛盾和对抗，其主要症结在于国家征收制度被滥用。国家征收是指国家强行取得公民的财产。但不可忽视的是，公民对自己的合法私有财产享有不受侵犯的权利，因此，使用国家征收制度必须要有严格的条件限制：第一，必须以社会公共利益为目的；第二，必须遵守法定程序；第三，必须给予公正补偿。 尽管“社会公共利益”对房屋拆迁法律制度的设立至关重要，但我国目前迄今尚无一个统一的界说。不管在立法上，还是在学理解释上，“社会公共利益”的概念都是不确定的，造成了人们认识上的偏差。与“社会公共利益”相似的一个概念是“公共性目的”。关于“公共性目的”涵义之解释，曾经历了一个发展过程。为了限制土地征用权的滥用，外国的一些法院将“公共性目的”解释为“公共的使用”，即代表公共利益的主体的使用。然而，这一解释却在实践中产生了许多问题。如果只有代表公共利益的主体的使用才能具有“公共性目的”，那些不代表公共利益的主体就会被排除在外。而且，事实上，代表公共利益的主体的范围在实践中也不易明确界定。有些主体所代表的利益既有“公共利益”的成分，又有“非公共利益”的成分，这类主体是否可以进行土地征用呢？因此，各国立法和判例便开始使用“公共利益”的提法，以进一步确定土地征用权合法的标准。现在，大多数国家和地区的立法都认为，“公共利益”应包括两层涵义：一是须有公共使用的性质，二是须有公共利益的用途。在立法上，一些国家和地区的列举的方式规定“公共利益”的范围。在我国，“公共利益”的法律地位在立法中得到了确立。首先是《宪法》。该法第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，并同时在第五十八条第一款第（一）项规定，国家因为公共利益需要使用土地的，可以依法收回国有土地使用权。第三是《城市房地产管理法》。该法第十九条规定，在特殊情况下，国家可以根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回出让土地使用权。第四是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第四十二条规定，在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依法收回土地使用权。显然，从宪法、法律到行政法规，“社会公共利益”都成为了征用土地、收回土地的前提条件，并且在概念使用上都是一致的。〔5〕所谓公共利益就是指全体社会成员可以直接享受的利益，如为修建公共道路、兴办医疗、文化、军事等设施而拆迁房屋的，是公益性拆迁，这句话中，“直接享受”几个字很重要，像旧城改造、兴建开发区，虽可促进经济社会发展，也能使社会成员受益，但这些都是“间接受益”，因此它们均属于“商业利益”，而非“公共利益”。
在许多国家，商业用地是绝不能采用国家征收的办法取得的，通常的办法是??国家给开发商审批用地指标，开发商能不能落实这个指标，靠他自己与被拆迁居民协商谈判，双方在《合同法》基础上达成协议。如无法达成协议，可找法院解决，政府不介入，而在我国，目前不论是公共利益用地，还是商业利益用地，往往都打着公共利益的旗帜，采取国家征收的办法，补偿标准又定得非常低，这就难免引发矛盾和冲突。在低补偿与土地实际市场价之间，存在着一个巨大的利益空间。代表国家进行征收的地方政府，如果以市场价将征收来的土地出让给开发商，就会获取这块巨大的利益；如果以优惠价出让，开发商就会把这块利益揣进自己的腰包。目前较为普遍的现象是，为了获得优惠价，开发商无所不用其极，甚至将本应是正当的市场竞争，演变成行贿的竞争，由此滋生腐败。因此，对于公益性拆迁之处的商业性拆迁，应结合城市发展的需要来看待其正当性，并且必须依照商业模式而非现在公益模式来拆迁，在补偿费用和安置上应给予所有权人及时、充分的补偿，决不能像现在这样让开发商大饱私囊。
为社会公益目的而进行强制拆迁，应当说具有一定合理性；但如果为商业性目的而在法院判决前给予强制拆迁，这就有问题了。因为，第一，在房屋拆迁中，被拆迁人处于弱势地位，行政权力的介入应该保护弱者而非强者。第二，从法理上讲不通，开发商与被拆迁人本是平等的民事主体，在商业性拆迁法律关系中，双方地位平等，凡双方不能自行解决的问题，应通过民事诉讼程序最终由法院裁决。行政部门事先强行拆迁，是行政权对司法权的粗暴干预。因此，虽然《城市房屋拆迁管理条例》第十七条规定，被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁，但是这一规定毫无道理，既不能保护被拆迁人的合法权益，又违背了法治的基本原则。
第三， 对私有财产的保护不够和不尊重私有财产权。
城市发展需要拆迁，没有拆迁就没有发展。我认为拆迁实际上应该是拆迁人对被拆迁人财产的购买，拆迁过程是被拆迁人非主动的让渡财产，因此，我们不能把拆迁建立在对私有财产的侵害上，而在我国长期的拆迁历史中恰恰忽视了这个问题，只是到了最近，我们才关心起私人财产权问题，但立法对此没有给予“足够”的重视，严重一点说，现在有的房屋拆迁是一种大规模的、有组织的对私人财产权的侵犯，1不但直接侵害了私人财产权，而且也引发了社会极大的不稳定，破坏了人们对法治的信心。我们宪法明文规定，公民的住宅等财产不受侵犯，但恰恰是国家的法规和地方法规，给予各地随意和任意拆迁公民房屋住宅以便利。通常的情形是，一个开发商如果看中了某块地皮，只要和政府一说，政府马上借口统一规划建设或者建立开发区，而要求这块地皮上的原有居民搬迁，并且还不给予足额的补偿。如果居民因为补偿不到位或者不愿意搬迁，政府就可以根据上述法规申请法院强制执行。
正是因为行政法规和地方性法规无视公民房屋住宅这一宪法性权利，导致了各地大量“依法”侵犯公民住宅权和房屋所有权的现象，极端的时候，就导致了自焚现象的发生，因此此次修宪特别修改了有关私有财产保护方面的条款。
修改后的《宪法》将原《宪法》第十三条“国家保护公民合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”修改为：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”
修改后的《宪法》在“私有财产”保护方面强调了国家与公民双方行为。一方面，国家要依据法律法规保护好公民的私有财产不受侵犯，确保公民的损害。这可以从两个方面来理解：首先，公民私有财产不能说动就动，就变就变，要尊重、保护好公民合法的财产不受外界侵害、干扰。其次，公民私有财产因国家公共利益的需要，实行征收和征用，国家必须依据法律法规给予补偿。另一方面，作为公民应正确看待私有财产，特别是要正确处理私有财产保护和公共事业发展的关系。国家因发展公共事业依法征收或征用公民的私有财产，给予法定补偿，这同样是私有财产保护。
保护私有财产不受侵犯，在世界各国宪法中都有明确规定。这次修宪对私有财产保护进一步强化，既体现了国家的重视，也反映了人民的意愿。被拆迁人要提高自我保护意识，用好法律赋予公民的权利，确保经济利益不受损害，1拆迁补偿到位是私产保护的关键，依法补偿是拆迁人应尽的义务，无论是货币补偿还是房屋补偿，都要确保到位。现实拆迁中，确实有一些拆迁人口头讲依法拆迁，但在实际工作中，动辄以强制要挟，被拆迁人深受其害。这是对私有财产的严重侵犯，既违背宪法精神，也为大多数群众深恶痛绝。依法补偿到位是依法拆迁的大前提，是私产保护的大前提，是拆迁一切问题的核心和关键。
在拆迁中，财产权利经常被物化为价值量，拆迁人自然而然地认为赔偿超过了原有房屋的价值即履行了义务，行政管理部门也经常以此为标准衡量拆迁当事人之间的交换关系。同时，城市土地国有属性也被片面地强调。一个建设项目的确立，政府先将国有土地使用权出让给了项目投资者，并未与国有土地的原使用者协商，实质上是单方面决定国有土地使用权的收回和转移。
财产权利不仅仅是物化的价值，人格化的财产权利必须被同时强调。财产权首先是占有权。无论建设项目是如何必要，政府在收回国有土地使用权前，应当有告示程序，征得原国有土地使用权人的谅解和同意。而拆迁人在建设项目实施前，应当与被拆迁人达成协议，使被动的让渡财产转化为自愿的让渡财产，这一协议的达成应当在国有土地出让前进行。如果确实是多数人不同意让渡财产，这样的建设项目是否需要立即实施就应当慎重考虑。1
第四， 政策法规中政府角色定位不正确。
对于绝大多数人来说，房屋是一生中最重要的财产，作为所有者，他对其享有占有、使用、收益、处分的权利。根据自然的正义原则和现行宪法和法律的精神与条款，该项权利理当受到保护。显而易见的是，负有保护责任的正是政府，作为解决问题的最后手段，在利益发生冲突而无法通过商业手段讨价还价解决之时，民众必然诉诸行政、司法程序，要求政府对纠纷作出裁决，并动用手段来保护自己合法的财产权利，也保障社会的合作与交换体系正常运转。一个成熟、高效有公信力的政府，在制定政策时首先考虑的就是不能与民争利。
房屋拆迁，实际上涉及到三方主体利益即房主的房屋所有权、政府的土地所有权和开发商的开发权，从公正意义上说应该是由三者来分享开发利益，但目前的立法着重保护政府和开发商利益。由于行政权力的介入，加之有关拆迁补偿和安置都是由开发商一个人说了算，是霸王条款，被拆迁人同意也罢，不同意也罢，严重侵害了被拆迁人的利益，丝毫没有体现中央“立党为公，执政为民”的思想。
第五，《城市房屋拆迁管理条例》中关于补偿安置的规定尚有诸多不合理之处。
城市房屋拆迁安置是一项政策性强、涉及面广、思想工作细致，是直接关系到城市居民切身利益的工作。在市场机制的强烈推动下，地方政府、建设单位、被拆迁人三者间客观上必然会产生政策与利益上的冲突。就政府而言，土地所有权属国家所有，以行政手段将规划区内区位好的地段置换出来，通过拍卖、招投标等方式出让，土地出让金用于城市基础设施、绿化建设，既改善了城市居民的居住条件和生活环境，又缓解了部分财政紧缺。于建设单位而言，房地产开发是一项高成本投入的市场经济行为，以实现经济效益为目的，不仅要尽快回收投入的成本，还要通过房地产交易实现一定的利润。基于各方面的经济利益，在城市房屋拆迁补偿、安置等方面，被拆迁人的利益有时不能得到充分的保障，主要问题存在如下：
1、产权调换形式中结构差价换算问题。现行拆迁安置政策规定，拆迁补偿实行产权换产、作价赔偿或产权调换及作价补偿相结合的形式。以产权调换形式偿还的非住宅房屋、私房住宅和企事业单位的直属住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等部分，按重置价格结算结构差价，偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按当年新建安置房屋的成本价格结算，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分或超过安置的标准的部分，按商品房价格结算，这样客观上就存在着不合理因素：一是偿还建筑面积与原建筑面积相等部分只按重置价格结算结构差价，而地段区位差异形成的级差地租没有加以考虑，房屋所有人的土地使用权得不到充分保障。二是偿还建筑面积超过应安置建筑面积部分，按商品房价格结算，偿还不足部分建筑面积，按当年新建筑安置房屋的成本价格结算，明显形成了两个不平等结算标准，导致被拆迁人无疑是增加了经济承受能力，使被拆迁人在享受法律权利和履行公民义务上受到了不平等待遇。
2、对普通住宅建设的界定问题。现行拆迁安置政策规定，拆迁人进行普通住宅建设的，应予以被拆迁人原地回迁，但目前较为突出的问题，是对普通住宅的界定不明确，各地自定标准，人为地造成被拆迁人回迁困难。有的建设单位即使同意被拆迁人回迁，也因安置计划内价格的不合理，计划外商品房价格的昂贵，造成被拆迁人经济上难以承受。
3、拆迁经济补偿问题，近年来虽有所调整，但幅度较小，特别是搬家费明显偏低，有的建设单位因资金不能到位，以致被拆迁人临时过渡时间延长，给被拆迁人带来生活上的不便和不必要的经济损失。
4、砖木结构私房换产面积相差不大，而安置的新住宅系砖混结构，其建筑面积还包含了楼梯通道等公摊面积，造成被拆迁人安置后，使用面积变小。
另外，《城市房屋拆迁管理条例》中关于补偿安置的规定非常不合理，它闭塞了被拆迁人获得民事救济的渠道，一些地方政府通过拆迁行政许可，单方面确定补偿安置标准，以强制执行等手段，取代房屋拆迁的市场自由选择，造成补偿价格与市场价格相差甚远。有的地方政府为了降低补偿安置标准，直接干预评估价格，暗箱操作；有的拆迁估价机构行为不规范，为了承揽业务，和开发商串通违规，出具虚假估价报告，使原本已经比较低的拆迁补偿金额更低。
而依据《条例》中规定，被拆迁人不满开发商提出的补偿安置方案时，开发商可以申请房屋拆迁管理部门裁决，若房主不服，其只能就此裁决向法院提起行政诉讼，而不能以开发商为被告提起民事诉讼。但在行政诉讼中，法院原则上只审查行政行为的合法性，不涉及合理性。因此，这对房主非常不利。
随着各地旧城改造力度的加强，城市房屋拆迁所引起的裁决、复议、诉讼及信访呈 上升趋势，所以，尽快修订、增补现行的城市房屋拆迁的法规、条款刻不容缓，有效地对城市房屋拆迁安置工作依法规范管理，更好地保障被拆迁人的合法权益已迫在眉睫。可以相信，随着城市房屋拆迁安置工作的不断深入，拆迁安置工作中存在的现实问题 和矛盾更会引起各级地方政府的关注，对城市房屋拆迁补偿与安置的各项法规条款进行及时、有力的修订和增补，使现行的各项法规、条款更趋完善，更能做到动之以情，晓 之以理，使被拆迁人的合法权益得到全面充分的保护，推动城市房屋拆迁安置工作更好地为城市建设服务。
