随着现代化城市建设和发展速度日益加快,房屋拆迁力度逐步加大。城市房屋拆迁是一项事关大局的系统工程，涉及到城市建设规划、区域规划发展、城市国民经济计划、居民安居乐业、社会秩序稳定、构建和谐社会等重大问题。各方当事人在拆迁安置补偿方式、标准等核心问题上矛盾较为突出,稍有不慎极有可能引发群体性上访、民转刑案件，最终必将影响社会稳定、阻碍经济发展。近年来，从南通港闸法院和南通开发区院受理案件数来看，开发区拆迁案件总体呈上升趋势，2003年受理29件，2004年受理36件，2005年受理56件。房屋拆迁有其特殊性，人多、面广、影响大、当事人地位悬殊。要解决拆迁引发的矛盾，难度可想而知。在城市拆迁改造任务艰巨的形势下，如何避免矛盾、减少纠纷、快速推进拆迁进度，给经济发展提供一个更广阔空间已成为我们当前关注的焦点。

一、目前房屋拆迁中存在的一些主要问题

1、拆迁矛盾不断升级  现在拆迁的居民大部分经济能力一般，迫切希望通过拆迁得到政府关心和照顾。而我们现行的拆迁政策和法令中，社会福利概念逐渐地发展成为市场化操作，各拆迁公司为了自己的利益，也往往打着政府名义拆迁，从而使得拆迁对象对拆迁的怨恨都归结到政府身上，导致上访人数增多，甚而出现群体性上访事件。

2、部分拆迁评估有瑕疵  在拆迁过程中往往由拆迁公司单方面聘请评估公司，且双方约定评估价值不能超标，大多评估单位为赢得这一评估业务，最终估价的结果远远低于房屋的真正市场价，从而使得拆迁对象的房屋财产价值大大缩水，中间的差价往往都进了开发公司的腰包。而且在评估时，没有规范的斟察笔录，报告出来后也未能及时送达被拆迁人，易致拆迁人与被拆迁人对拆迁房屋价值认定的差距悬殊，增加解决矛盾的难度。

3、有些补偿协议欠严谨 拆迁人与被拆迁人在签订安置补偿协议时不严谨，部分项目用铅笔进行填写，在对方签字后又进行涂改。或者在水笔书写的项目上直接涂改。还有双方在具体项目上对补偿金额、补偿面积、安置地点、搬迁过渡费、给付方式及期限没有详细说明，日后双方发生争议，法院也难以对协议内容认定。

4、确定被拆迁人欠慎重  被拆迁房屋产权人不明确时，不经法定程序随意确认被拆迁人，侵害他人合法权益。还有拆迁公司将非产权人的实际居住人与产权人一并列入被拆迁人，有的遗漏了部分产权人,这就容易引起以后的民事纠纷。

二、存在问题的成因

1、拆迁主体不规范  拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资质的单位拆迁。实践中有些受委托的拆迁实施单位资格证书已过期，某些拆迁单位实施拆迁的人员工作方法简单，不注重宣传和说服工作，“一哄、二骗、三吓唬”，最后以政府文件压人、以势压人。这些不文明拆迁行为势必引起被拆迁人对拆迁人强烈不满。在一定程度上损害了政府的威信和形象，并易引发裁决和诉讼。

2、拆迁程序不完整  拆迁是被拆迁人通过放弃被拆迁房屋及其附属物，以货币形式或产权调换形式而取得拆迁补偿，拆迁人通过对被拆迁人进行拆迁补偿而取得拆除被拆迁人房屋及其附属物的权利活动。这就关系到土地、房屋等不动产的权属变动。不动产权属变动必须要严格按法定程序来进行，然而在很多拆迁过程中，房屋拆迁项目的评估、拆迁许可证的审查颁发、房屋拆迁公告的发布主体及内容、拆迁的委托、拆迁期限的审批、行政通告等方面不尽到位。前置手续还没办完，就进入后面实施阶段。如土地正在报批过程中，在还未取得土地使用权的前提下，就超前开出拆迁许可证，委托拆迁公司进行拆迁。还有由政府出具的拆迁许可证规定的拆迁期限一般为15天至30天，在实际拆迁过程中时间很长，超期拆迁不补办延期手续，这些程序瑕疵也容易引发双方的争议，最终可能导致双方矛盾激化，影响拆迁工作的顺利进行。

3、评估行为较随意  在选择评估公司上，由拆迁公司单方面操作，并且拆迁公司给评估公司限定了评估价值范围，搞人情评估，而且有些拆迁公司选择的评估公司达不到省级核发的三级以上评估资质。如此评估出来的价值要得到被拆迁人的认可显然不太可能。还有现场评估时，被拆迁人有时不在场，或即使在场评估公司只是画个草图，也没有勘察笔录。评估结果可信度很低，难使被拆迁人信服。评估报告出来，拆迁公司不送达给被拆迁人，严重侵害了被拆迁人知情权，同时也剥夺了被拆迁人对该评估报告提出异议的权利，在此基础上订立安置补偿协议是很难协商一致的。如我院受理的南通大华置业拆迁有限公司诉张长贵拆迁纠纷一案，就是确定评估公司没有征求被拆迁人的意见，评估时被拆迁人不在现场，评估报告出来后没有及时送达被拆迁人，双方协议签订不规范，致使双方当事人产生纠纷诉讼至法院。

4、补偿协议欠详细  拆迁双方当事人在协议中不能详细列明所涉拆迁补偿事项的各项内容，使得后期补偿实施阶段双方对一些协议内容理解有异。如对于一些没有经过批准的擅自搭建的房屋面积不予补偿没有注明。在产权人已经死亡，继承还没完成，拆迁房屋权属还不明确时，只通知产权人部分法定继承人，并将其列入被拆迁人，从而剥夺了另一部分法定继承人的合法权益。如我院去年受理的原告樊志祥、樊云冲等诉被告南通市城镇房屋拆迁有限公司、樊洪华财产损害赔偿纠纷一案中，南通市城镇房屋拆迁有限公司只将已死亡的产权人的继承人之一即樊洪华列入被拆迁人，而其他继承人没有列入引发诉讼。还有的安置补偿协议直接将被拆迁人部分直系近亲属或没有产权的实际居住人一并列入被拆迁人一栏，然后签字时，就由拆迁人部分直系近亲属或没有产权居住人代签，在没有授权委托书的情况下，极易引起日后的民事纠纷。

5、补偿标准不一显被动  有的被拆迁人想借拆迁机会改善自己的生活状况，因而提出种种无理要求。有些被拆迁人原来写过申请，村里收钱许可并盖章，但在乡镇没有批准的情况下搭建违法建筑；有的未经任何批准，私自超盖。这些违章建筑有的没有任何证照，有的虽有土地证，但无产权证，还有的是有证违章，批平房建楼房等。如我院去年受理的南通炜赋公司诉南通农场马句华拆迁纠纷一案中，被拆迁户马句华始终对其地面无产权证的平房一间和所有附属物要求拆迁人按有产权证房屋标准补偿,最终成为影响拆迁进度的“钉子户”。这些违建本身不合法，从法理上讲是应不予以补偿，但实际情况中，拆迁人对有些违章建筑酌情补偿，只是没有一个具体标准，随意性很大，这就造成被拆迁人之间产生攀比心理，造成同区被拆迁人心理不平衡，从而引发众多尖锐的拆迁矛盾。另外一些居民知道本地将要拆迁时就突击加盖违章建筑，能补多少就多少。而且在拆迁过程中一些被拆迁人想在升学、就业、待遇等方面得到优惠，所以各种类型的社会矛盾在拆迁中都集中爆发出来，造成一些“钉子户”。而为了加快拆迁进度，又避免矛盾激化，有关拆迁单位委曲求全，对“钉子户”提高补偿标准。实行背靠背补偿，多种方式补偿。这种做法直接导致这些“钉子户”认为，政府钱不拿白不拿。对“钉子户”的纵容使得拆迁工作越往后越被动。

三、解决存在问题的相关建议

1、加大拆迁政策宣传力度，争取多方理解和支持

我区对拆迁安置法律政策宣传一定要重视。在每项重点工程建设的拆迁征用地之前，召开动员大会，向被拆迁村组和拆迁户发放大量的宣传资料，这是一项必不可少的工作。对参与拆迁安置工作的干部要进行相关法律政策的学习和培训，尤其对被拆迁范围内的村组党员和干部进行更深层次安置补偿法律政策的学习和宣传，利用他们的幅射作用，教育和提高全体被拆迁安置群众的政策法律素质。对可能出现和已经出现的问题，特别是对基层党员干部发现和提出的政策问题，有针对性地加以认真负责地解释和说明，通过政策宣传，使被拆迁户消除了怨愤。另外我区在拆迁工作开始之前，制定有关政策时，最好能召集相关职能部门共同协商，在现有的法律法规框架内出谋划策，求得多方理解与支持。

2、坚持“公开、公平、公正”原则，求效率更要注意稳定

当前重点工程的拆迁工作任务繁重，特别是拆迁安置工作时间紧，且工作量大，为了追求工作效率，政府在拆迁调查工作中实行大兵团作战，这可能在一定程度上是以牺牲公正为代价的，也成为产生安置拆迁纠纷的原因之一。为此建议主管部门，要切实把握好公正与效率的关系，坚持公开、公平、公正的原则，以公开促公正，以公平保稳定。在拆迁安置补偿过程中，主管部门对土地征用要公开进行，把征用地批准机关、批准文号和征用土地用途、范围、面积、补偿依据以及农业人员安置办法、办理征地补偿登记地点、期限等，在被征用拆迁地予以公告；对拆迁补偿要公开进行，把征用地拆迁数量、补偿依据、补偿费数额、被安置农业人员数量、农业人员安置方式、房屋安置方式、征地补偿安置方案及其具体实施的步骤等，在被征用拆迁地予以公布，接受被拆迁地群众的监督，防止被拆迁人的合法利益受到侵犯。特别是安置对象和房屋拆迁等补偿安置到人到户的，更要十分注重公开、公平、公正的原则。同时成立核查组，掌握统一补偿标准，对群众提出的异议进行复核调查，对存在的问题进行纠正，最大限度地减少因拆迁安置不公而引发矛盾，确保重点工程拆迁安置工作在和谐的环境下有紊不稳的进行。

3、进一步规范拆迁主体，严格执行法定拆迁程序

拆迁企业必须具有相应的资格，并定期对其进行审核。拆迁从业人员应当经过专业培训和考核，取得相应上岗证后，方可从事拆迁工作。拆迁企业一定要树立平等和服务意识，认识到他们与被迁居民法律地位是平等的，拆迁安置补偿是在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的原则下进行。严禁野蛮拆迁，人情拆迁，一旦出现此类情况，政府对拆迁企业进行相应处罚直至吊销其拆迁资格。以避免将拆迁过程中的矛盾转嫁到政府头上来，同时也体现政府的公正立场。

程序公正是实体公正的前提，房屋拆迁是一项一发而动全身的系统工程，只要其中有一环节没有处理好，势必会引发全面的纠纷，所以就必须严格按照法律规定的程序进行阳光拆迁。切不可为了图省时省力而走捷径，或一味为了追求速度跳跃式办理拆迁手续，日后再去补足。拆迁项目办理要让双方当事人在程序上都予以知晓和认可，为今后实体纠纷的解决打下基础。如果拆迁许可证过期，应当及时补正，不应用过期拆迁许可证来拆房。

4、建立科学的评估体系，诚信于拆迁双方当事人

拆迁主管部门要积极争取当地房地产管理部门的大力支持，结合当前房地产市场整顿，加大拆迁评估市场规范工作力度。

（1）建立科学评估技术规范,合理制定补偿标准 应当按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑等因素，以房地产市场评估价格确定，以保证被拆迁房屋拆迁补偿同房地产市场接轨。此举既可使被拆迁房屋体现其市场价值，保障被拆迁人的合法利益，又可防止被拆迁人漫天要价，维护拆迁人利益。

（2）整顿评估市场主体，建立评估机构信用档案 在网络报刊公示合法评估机构，接受社会监督。严格准入、清出制度，对那些资信差、素质低的评估机构坚决淘汰出局。重点打击估价机构与拆迁人或被拆迁人互相串通，损害另一方当事人利益的行为，让评估机构树立“诚信为荣、失信为耻”的观念，确保评估结果不偏不倚。

    (3)公正选择评估机构，评估按面积计算收费  制订一整套包括报名审核、公开摇号、投票选择、全程公证等环节在内的推荐、确定评估机构的方法，并由被拆迁人唱票、计票，得到拆迁当事人双方认可。要积极探索适合我区的公正确定评估机构的办法。评估收费不宜与评估值挂钩，按面积计费比较合理。要防止拆迁人与评估机构恶意串通降低评估值，确保评估相对客观公正。

（4）切实保证同区同估，规范拆迁现场勘察笔录  房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内被拆迁房屋原则上由同一家评估机构评估。需要两家或两家以上的估价评估机构评估的，估价机构之间应当就拆迁的估价依据、原则程序、方法参数选取进行协调，并执行共同的标准。在评估时，被拆迁人要在现场，评估人制作现场勘察笔录，交由被拆迁人签字确认，最好还能拍摄被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。如果被迁人拒绝签字的，由勘察人员在笔录上写明情况，并请有关部门在场确认。

（5）正确处理评估争议，疏通提出异议渠道  在评估报告出来后及时送达被拆迁人，并给其相应时间提出异议，被拆迁人对估价结果有异议的，可以在收到评估报告后规定期限内，向原估价机构书面申请复估。当事人对复估结果仍有异议的，可在收到评估报告后规定期限内，向当地房地产评估专家委员会申请技术鉴定。

5、补偿协议内容要明确，协议签订形式须规范

拆迁双方当事人在合同中对补偿协议、补偿金额、安置面积、安置地点、搬迁过渡费及方式、过渡期等事项要一一详细写明。对于违法筑建不予考虑部分也应明确。酌情考虑部分写明理由、标准和数额。对被拆迁人确定更要准确，如规定出嫁人员不列入被拆迁产权户成员范围值得探讨。因实际拆迁过程中就有出嫁妇女因离婚而生活无着落回原址居住，但户口仍在前夫所在地；或出嫁后户口未迁出，在男方未参加安置补偿的，对这种情况出嫁女不列为被拆迁人所引发矛盾需引起重视。对产权人已经死亡，继承还没有实施情况下，应由拆迁人组织继承人以公证方式确定房屋权属，在此基础上再确定被拆迁人。补偿金的交付方式也应具体明确。最后的协议必须由被拆迁人本人签字，代签的应当有授权委托书。

拆迁中对房屋承租人、实际使用人的补偿另外列明。房屋拆迁过程中，拆迁人常常只与房屋所有权人签订合同，而忽视房屋承租人和实际使用人的利益，这种行为极易导致合同签订后，房屋承租人、实际使用人拒绝交房而引发纠纷。一般情况下，承租人对所租房屋投入较大的装潢，拆迁必然造成直接损失或间接损失，或带来生活不便。因此，拆迁条例明确了承租人的当事人地位，拆迁人应给予房屋承租人、实际使用人合理的补偿。

6、坚持各部门齐抓共管，认真做好拆迁信访工作

(1)加强各部门协调配合  城市房屋拆迁不但涉及拆迁人和被拆迁人，还涉及相关职能部门。因此，房屋拆迁部门必须在当地政府的统一领导下，加强与土地、规划、房产、建筑、物价等职能部门的配合，建立良好的合作关系，齐抓共管，共同做好拆迁管理工作。按照“谁主管、谁负责”、“归口管理、分级负责”的原则，建立纠纷调解处理责任制，做到责任单位、责任人员、办结时限“三落实”。遇有拆迁纠纷，既各司其职，又互相配合，形成合力，妥善处理好矛盾。

(2)认真做好拆迁信访工作  有关职能部门，尤其是拆迁主管部门要高度重视拆迁信访工作，坚持有访必接，有问必答。对当事人反映的问题认真分析，坚持以事实为依据，以法律为准绳，认真严肃地答复上访群众；对当前能解决的问题，迅速转交有关责任单位或责任人落实到位；对一时难以解决的问题，向来访者说明原因，取得理解，并逐步创造条件及早解决；对按政策规定不应解决的，做好耐心细致的思想工作，宣传有关法律、规章和政策，使上访群众明白不能解决的理由和道理，真正把纠纷解决在基层，把矛盾消灭在萌芽状态。