善意取得制度是物权法上的一项重要制度，其源于古老的日耳曼法的“以手护手”原则，现已为世界大多数国家的民法所确认。目前我国民事立法虽未明确规定善意取得制度，但相关司法解释对此已有涉及。由于世界各国对不动产登记制度所采用的原则不同，即实质审查主义还是形式审查主义不一，因此就善意取得制度的适用范围仅适用于动产，还是既适用于动产也适用于不动产，较有争论。目前理论界对我国将要制定的物权法上是否规定善意取得制度，特别是不动产善意取得制度也存在争议。笔者认为，在我国将要制定的物权法中，既要借鉴世界各国民事立法的经验，确立动产善意取得制度，也应根据我国立法和司法实践基础及不动产登记制度的现状，制定符合我国国情的不动产善意取得制度，以维护交易秩序，保护善意第三人的合法权益。

一、在我国建立符合我国国情的不动产善意取得制度是必要的和可行的

第一，我国《民法通则》虽然没有明确规定不动产善意取得制度，但最高法院《关于<民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条明确规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对于其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该司法解释，确认了善意取得制度。同时，该司法解释中的“共有财产”显然不是专指动产，它应包括动产和不动产，在司法实践中大都表现为共同共有的房地产等不动产。所以在我国建立不动产善意取得制度有其法律及司法实践的基础。

第二，各国立法之所以对善意取得制度是否适用于不动产存在差异，主要原因在于各国的不动产登记制度不同。采形式审查主义的国家，善意取得制度一般不适用于不动产；采实质审查主义的国家，善意取得制度一般适用于不动产。这是因为采形式审查主义的国家，对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于登记证上所载的权利事项有无瑕疵，则不予过问，这样的公示不具有公信力。采实质审查主义的国家的登记具有公信力。依公示公信原则，只要是无异议的登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保护。我国对不动产登记实行的是实质审查主义，赋予不动产登记以公信力，所以，我国应建立完善的不动产善意取得制度。

第三，虽然我国对不动产登记实行的是实质审查主义，但我国目前尚没有制定物权法，也没有制定全面的不动产登记法，有关不动产物权登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及相关司法解释，不动产物权登记制度在我国尚未得到系统的建立。这使我国不动产登记制度存在许多不完善的地方，因而会经常出现登记错误、疏漏、未登记等现象。由于上述不动产登记瑕疵，在不动产交易中，就会出现共同共有人无权处分及第三人对不动产善意取得的问题。所以，从维护交易秩序、保障不动产交易安全以及保护善意第三人利益的角度出发，我国也应建立完善的不动产善意取得制度。

二、不动产善意取得的构成要件

不动产善意取得的构成要件，除客体物为不动产外，基本上与动产善意取得的构成要件相同，具体如下：

（一）标的物须为不动产

不动产的概念，按照最高法院《关于<民法通则>若干问题的意见（试行）》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”而我国《物权法草案建议稿》第9条则规定：“不动产是指依自然性质或者法律规定不可移动的物，包括土地、土地附着物、与土地尚未脱离土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其它物。”不动产的范围，《担保法》第92条明确规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此，理论界普遍认为，在我国法律上不动产的范围应以该条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林木等地上定着物。

（二）让与人须为无权处分不动产的占有人

这一条包含了两层含义：一方面让与人须为不动产的占有人，只有不动产的占有人才有可能将占有的不动产转移于第三人。若没有让与人的占有可资信赖，则无占有之公信力，也就无受让人的善意可言。所以让与人为不动产占有人是善意取得发生的前提条件。这里的占有不仅以直接占有为限，间接占有、辅助占有乃至瑕疵占有也无不可。另一方面，让与人须没有处分不动产的权利。如果让与人享有让与不动产的权利，则不存在善意取得的适用问题。所谓无权处分，是指让与人无处分权而从事了法律上的处分行为。这种法律上的处分主要是指通过买卖、设定抵押等使所有权发生转让。

（三）受让人须通过有偿的法律行为而取得不动产的所有权

善意取得制度是为了保护交易安全而设定的，因而惟有在受让人与让与人之间存在交易行为时，法律才有保护的必要，也才存在善意取得的问题。因此受让人取得的财产必须是通过买卖、交易、债务清偿、出资等具有交换性质的法律行为实现的。如果通过继承、馈赠等行为取得不动产的，则不能产生善意取得的效力。适用善意取得制度，要求交易行为须具备法律行为的其它一切生效要件。如该交易行为本身无效或可撤销，则不能发生善意取得。

（四）受让人受让不动产时须为善意

根据善意取得制度，取得财产的第三人在取得财产时应为善意，如果让与人为善意，而受让人为恶意，则不适用这一制度。善意是相对于恶意而言的，善意是指不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时，没有处分该项财产的权限。也就是说，受让人误信财产的占有人（如承租人、借用人、管理人或使用人）是所有人或者具有处分他人财产的权限。由于善意只是受让人取得财产时的一种心理状态，这种状况很难为局外人所知，因此，确定受让人是否具有善意，应考虑当事人从事交易时的客观情况。如根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受让人的经验等。受让人在让与人交付财产时必须是善意的，至于以后是否为善意，并不影响其取得所有权。如果受让人在让与人交付财产以前具有恶意，则可以推定其接受财产时为恶意。

三、不动产善意取得的法律效果

不动产善意取得的法律效果，是指不动产善意取得构成要件具备时产生的法律后果。善意取得制度涉及三方当事人，即原所有人、让与人和受让人。所以其后果也就表现在以下三个方面：

（一）让与人与受让人之间

基于善意取得制度，受让人取得让与人通过交易转让的不动产的所有权。让与人和受让人应履行所有权转移的权利和义务。受让人应支付价款，让与人应协助将交易财产的所有权移转于受让人并办理不动产产权过户登记手续。让与人不得再依自己无处分权或依所有权人追索或索赔，而请求受让人返还财产。

（二）原所有人与受让人之间

不动产善意取得一旦具备前述的构成要件，受让人即取得不动产所有权。由于受让人系基于善意取得制度而取得他人不动产的所有权，其所获权利具有法律上的原因，故不构成不当得利。同时，受让人因基于法律规定而取得他人不动产所有权的，不属于侵权行为，故原所有权人不得向善意受让人主张所有物返还请求权或不当得利返还请求权。

（三）原所有权人与让与人之间

在善意取得的情况下，原权利人与受让人之间将发生一种物权的变动，即因为受让人出于善意将即时取得标的物的所有权，而原权利人的所有权将因此消灭。善意取得是所有权继受取得的一种方式。原权利人不得向善意的受让人主张返还原物，也就是说，如果原权利人向受让人提出返还原物，则受让人可以基于善意取得而进行有效的抗辩。由于原权利人因善意取得使其标的物的所有权发生消灭，而又不能请求受让人返还财产，法律对原权利人提供了一种债权上的救济，即原权利人可以基于债权上的请求权要求转让人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任。