本网盐城讯：盐城市亭湖区人民法院地处城市中心区，近年来，随着国家宏观经济的调控和社会主义市场经济体制的健全与发展。城市的功能定位更加明确，商品经济更加繁荣。在繁华的建军路、解放路、人民路及盐马路，商贾云集。伴之而来的房屋租赁合同纠纷亦大幅上升。2004年，我院受理房屋租赁纠纷101件，2005年受理117件，而2006年受理则达到131件，平均每年的递增率不低于11%，针对上述情况，我院努力坚持司法为民的宗旨不动摇，以“公正与效率”的永恒主题为核心，认真审理房屋租赁纠纷案件，取得了较好的成绩。最近，我院对房屋租赁纠纷案件的审理情况进行了认真的调研，现将有关情况报告如下：

一、房屋租赁纠纷案件的新特点

（一）诉讼主体呈现多元化趋势

随着商品经济的发展，外来经济组织及外来从业人员大量进入市区从事工业及商品服务业等经济活动，而在繁华地段租赁房屋则成了他们的首选。房屋租赁的主体呈现多元化发展的趋势。出租人及承租人不仅包括国家机关、事业单位、大型企业组织、民营企业法人、个体工商户、自然人等，还包括一些外资企业及外地企业在盐的分支机构。这些不同性质的法人及自然人之间的动态结合，构成了房屋租赁纠纷主体的多样化，从而也给此类纠纷的审理增添了一定的难度。以2006年10?12月为例，我院在这期间共受理房屋租赁纠纷案件近30件，其中有近一半涉及到党政机关及企事业单位，其中还有一些社团组织。如盐城市进出口商品检验检疫局诉盐城九华投资管理有限公司房屋租赁纠纷案。还有一些社团组织如盐城市清真寺管理委员会诉鲜某房屋租赁纠纷案，该案由于被告系少数民族人，且双方情绪对立，矛盾复杂，极易引发民族矛盾，经过深入细致的调解，终于钝化了该起纠纷。

（二）延付或拒付租金纠纷仍然占据房屋租赁纠纷的主导地位。

虽然《合同法》规定，承租人应当说按照约定的期限支付租金，但在审判实践中，承租人由于受到经营理念，经营模式、经营环境等多种因素的制约，导致经营不善而被迫歇业或停业，无法按时如数交纳租金，从而引发出租人诉请解除合同交付租金或直接诉请继续履行合同、交付租金，此类案件仍然是当前房屋租赁纠纷案件的主要矛盾。但由于此类纠纷往往标的较大，给法院的调解言和工作带来了一定的难度。2007年1月?9月份，我院受理租赁合同纠纷174件，其中延付或拒付租金纠纷为80件，占46.2%，其它类型的房屋租赁纠纷合计占53.8%。

（三）擅自转租引发的赔偿纠纷增加

《合同法》规定，未经出租人同意，承租人不得将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意，擅自将租赁物转租给第三人的，出租人有权终止合同。但在审判实践中，经常会出现未经出租人同意擅自转租，乃至多次转租的情形发生。有的承租人签订房屋租赁合同的目的，并非用于自身经营，而是因利益驱动之需，从中谋取租金差额，而有的承租人以外的第三人由于租房用于非法经营，导致承租人与出租人之间引发矛盾，从而引起纠纷。虽然依照合同约定，承租人未经出租人同意擅自转租的，对第三人所造成的租赁物的损失应承担责任，但擅自多次转租后，极易造成对租赁物的损坏，但责任人却难以确定，从而造成承租人无法追偿的法律后果。

（四）未能维持房屋原状，不正当使用房屋的纠纷时有发生。

房屋是不动产，是特定的标的物，房屋结构的变更直接影响到房屋的使用寿命，有的承租人不懂得建筑力学的原理，且未经出租人同意，因经营之需擅自对房屋进行装潢，在装潢过程中，重新打开通道或重新多开门户或改变门户方向。但上述行为极有可能造成房屋整体结构被破坏，从而侵犯出租人的合法权益。如位于盐城中茵海华广场某楼一楼的房屋在由出租人盐城中茵置业有限公司出租给罗某等人经营“外婆烧”酒店过程中，由于罗某等人将中间间隔的通道全部贯通以增加营业空间，并且强行改变了燃气管道的引进道口，从而对房屋的整体结构及原状均给予了变更，为此中茵置业有限公司要求解除合同并支付租金、赔偿损失。该案在法官的多次调解下，最终双方调解结案，原告中茵置业有限公司适当补偿被告装璜损失，被告按规定支付原告租金并赔偿原告由于改变房屋结构所造成的经济损失。

（五）违约方诉请解除房屋租赁合同的纠纷亦有发生。

我国的《合同法》规定了合同的解除权人原则上系守约方，但在审判实践中，违约方是否可以申请解除合同，主要取决于合同的履行客观上有无可能。例如，我院审理的盐城中茵置业有限公司诉蒋某租赁合同纠纷一案，被告蒋某承租原告的商铺用于经营餐饮业，并对该商铺进行了装潢，但合同约定盐城中茵置业有限公司作为出租人应为蒋某安装好自动扶梯以便蒋某经营。在合同履行过程中，盐城中茵置业公司由于其它原因，不能为承租人蒋某安装好电梯，从而构成根本违约。依照合同约定，如果盐城中茵置业有限公司不能安装好电梯，则蒋某有权免交租金，从而形成中茵置业公司无法安装电梯，也无法收取租金，蒋某因缺乏电梯而无法经营的两难局面，不能实现合同双营的原始目的。笔者认为，违约方如出现合同确实无法履行的局面是可以申请解除合同的，但必须要对守约方的相关损失予以妥善处理。

（六）因同业竞争行为或竞争不当而引发的房屋租赁纠纷系新类型的纠纷。

随着商品经济的发展，规模化经营、集约化经营、群体化经营成为城市商品经济发展的一大亮点。在我市的盐城招商场、劝业场、中茵海华商贸城、亨达商业街等地均出现了上述的经营模式。商家或业主均向社会承诺该经营场所某一范围内相邻的一系列商铺均为专项经营场所，不得经营其他类型的商品。而在实践中，由于商铺的位置差异、个体从业者的经营水平等多种原因，有的商铺经营残淡，从业者不得不重新经营其他项目或转租给其他人从事其他类型的商品经营，如某商贸城一系列的商铺均经营儿童用品，而在商铺中间有一个商铺却被从业者用作燃料仓库，整天车辆进出，噪声扰人、煤尘污染，从而损害了该地段的经营环境、经营形象，业主要求改变现状或解除合同的现象亦时有发生。还有一种情况就是开发商根本不能兑现承诺，招商不成功，从而使得该经营场所无法形成规模化、集约化、群体化经营模式，此时已入场经营的从业人员的经营也必将受到较大的影响，这些人员势必要求业主兑现承诺，或者要求降低房租。同样问题仍然出现在盐城中茵置业有限公司的身上，该公司向社会承诺某楼三层统一经营服装，并命名为服装城，但最终入场经营服装的人员不足三分之一，此时从业者纷纷要求降低房租或解除合同。我院受理上述类型的案件后，十分慎重，既要考虑到合同的严肃性，同时也要考虑到从业人员的利益，如果坚持要求解除合同一般应当予以准许。

二、审理房屋租赁纠纷案件存在的问题及对策

（一）对专业知识学习不够，工作不够细致。

房屋租赁纠纷经常涉及到建筑学原理中的一些专业知识，而法官不是这方面的专家，但在审理中，这些专业知识是必须要熟悉精通的，而我们如不掌握这方面的知识，就有可能在办案中出现差错。例如，我院在处理上海奔莱实业发展有限公司与王伟租赁合同纠纷一案中，由于出租方上海奔莱公司与承租方王伟所签订的租赁合同中对位于盐城市解放北路90号一楼通透的大厅以何标准间隔为“一间”约定不明，仅约定从楼梯向北二间半（面积亦未约定），而承租人王伟则认为间隔每间的依据为框架柱（两根框架柱间有一“次梁”），并以此为依据间隔了第一、三框架柱间180平方米的房屋，而原告则认为间隔每间的依据是两根框架柱中间的“次梁”（专业术语）。承办法官经过认真学习并走访专业部门，同时结合该地段的租金水平，最终确认间隔面房的依据为“次梁”，并及时作出了判决。从而妥善解决了这起涉及到建筑业专业知识的案件。实践中，涉及到历史遗留下来的公管房、托管房的案件我们这方面的专业知识亦相对欠缺，必须要加以学习提高。

（二）城市房地产管理的法律法规不健全，物业管理不到位。

在审判实践中，对历史遗留下来的房屋权属问题不明的租赁纠纷案件亦时有发生，如果出租人虽为使用人，但实际无使用权，却与承租人签订了房屋租赁合同，这类合同在履行过程中，实际权属人有可能提出异议，而城市房地产管理的法律法规相对滞后，对此类房屋的处理无明确的法规对照，故权属确认问题相对较难，加之物业管理工作不到位，致使此类租赁纠纷在审理中极有可能出现“空白”现象，给审理工作带来了一定的难度。

（三）相关的司法解释迟迟不到位，给审判实践带来一定难度。

实践中对租赁合同的效力的界定，合同履行过程中合同的解除权问题，转租合同的效力认定，优先购买权及预租合同的确认等一系列问题，最高人民法院至今尚未出台相关的司法解释。而各地人民法院在审判实践中对一些专业问题如装潢损失的处理问题往往做法不一致。这势必会直接影响到案件的审理结果。

三、对房屋租赁纠纷案件处理的几点建议

（一） 关于租赁合同的效力问题

非所有人或非使用人出租他人房屋，与承租人订立的租赁合同的效力问题，在审判实践中房屋的所有权人会就效力问题提出异议，但在涉诉之前房屋权属所有人追认合同效力的，应当认定合同系有效合同。与此相似，出租人未征得其他共有人同意，与承租人订立的出租不可分割共有房屋的租赁合同，应当认定无效，但在起诉前经其他共有人追认的，应当认定合同有效。

（二） 关于租赁合同履行中对装潢损失问题的处理

审判实践中，对装潢损失的处理时常陷入“肓点”，我院处理此类纠纷中基本能以责任原则为依据，也即分清房屋出租人与承租人的责任后再作出不同的处理，如果是因承租人的过错导致租赁合同解除的，承租人要求出租人补偿装潢损失的，人民法院不予支持，但装潢的价值较大，而且对出租人有可利用的价值的，出租人应在可利用的价值范围内，对承租人的损失予以适当补偿，但双方均有过错的，应分清双方的责任对装潢损失予以分担。在这需要注意的是出租人有过错的，对装潢损失适用赔偿原则，承租人有过错的，应区分价值大小，适用适当补偿原则，这种处理符合法律规定的公平合理和实事求是的原则。

（三） 对转租合同效力问题的认定要慎重

实践中有些租赁合同对承租人是否有转租权未作明确约定，如有约定，则从约定，如无约定的，应区分不同情况予以处理。如出租人明知承租人转租，但未提出异议的，视为同意承租人转租，但承租人未经出租人同意，出租人也不知道承租人转租的，不能一概认定无效，而应当征询出租人是否追认转租行为的效力，然后再予确认。

（四） 慎重对待“买卖不破租赁”原则

租赁房屋在租赁期间发生所有权变更的，房屋原所有权人的权利义务转嫁给新的房屋受让人，新的房屋所有权人是否要不分条件地一概履行原所有权与承租人签订的房屋租赁合同。这需要分清不同情况作出处理，如原所有权人作为出租人与承租人之间系利害关系人（比如系亲戚关系），其订立的合同的租金很少，与同类型的房租价相比明显偏低。此时出租人转让房屋所有权后，如原租赁合同继续履行，势必影响到新的房屋所有权人的收益。此时新的房屋所有权人有权协议变更或撤销原租赁合同。

（五） 妥善处理新类型房屋租赁纠纷案件。

如前所述的因同业竞争行为或竞争不当而引发的房屋租赁纠纷系新类型的租赁纠纷，对照合同法的规定，目前尚无法律的明确规定可以行使解除权，但如不行使解除权又将影响到当事人的益，此时在不违背法律规定的情形下，要妥善协调好双方当事人的利益关系，慎重确定解除权的主体资格，在平衡好双方当事人的利益的前提下作出有利于双方当事人的协调结果或判决结果。