近期我院受理了多起房屋买卖合同纠纷案件，共同的特点是夫妻的一方没有经过另一方的同意,就将夫妻共有的房产出卖,后因房产的市场价值上涨而生悔意，具体表现就是以房屋是夫妻共同财产未经另一方同意无法转让为由拒绝履行合同或由另一方直接向法院提起诉讼要求确认房屋买卖合同无效，法院在处理此类案件时由于现行法律法规的规定不一致也是颇为为难。新的物权法实施之后，对此种案件进行研究很有意义。

实践当中，一种观点认为，房屋产权登记属于物权公示行为，房产证上的权利人甲是物权公示行为的法律后果，甲应该是本套房产的合法权利人，尽管是夫妻共同财产，从善意第三人的角度出发，应视房产证上的个人名义为夫妻共同合意，其处分行为应该是合法有效的。同时，房屋买卖合同的签订是基于双方共同的意思表示，应确认合同有效。至于夫妻另一方的反对，不影响善意第三人对合同权利的取得，这也符合民法保护交易安全的的基本思想。

另一种观点认为，虽然房产证上登记的是甲的名字，但此套房产的真正权利人是甲和乙，根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”故甲的处分行为是无效的，应该认定合同无效，房屋返还。

笔者就本案作如下研究：

1、房屋买卖合同的签订是合同双方合意的行为，只要该合同没有违反社会公德或强制性法律规范，从意思自治的立法本意出发，无论该合同的效力如何，合同本身是成立的。

2、根据《婚姻法》解释二第十九条规定，“ 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。 ”依据此条精神，虽然房屋权属证书登记在甲的名下，但仍应当认定为夫妻共同财产，一方无单独处分的权利。

3、对于房屋买卖合同的效力，因为夫妻一方没有单独处分房屋的权利，其行为属于无权处分行为，故本合同属于效力待定的合同，应该由夫妻另一方进行追认。如拒绝进行追认，合同尽管成立是不生效的。

综上三点，笔者认为，虽然房产证上是一方的名字，但由于本套房屋属于夫妻共同共有，一方无权单独进行转让，如没有另一方予以追认，合同是不生效的。一方在订立合同时故意隐瞒了房屋的权属，导致合同的成立但无法履行，善意第三人无法取得房屋的物权，但善意第三人依据已经成立的合同，仍享有取得房屋的债权请求权，现因夫妻另一方的拒绝追认而导致该债权无法实现，过错方需承担责任。在具体责任承担上，无论是构成缔约过失责任还是违约责任，过错方都需赔偿善意第三人的经济损失。