房屋租赁作为房产领域中的二级供应市场，不仅为当前城镇居民有效调剂生活资源、增加资本收入开拓了稳定的渠道，更为众多因主客观因素尚未进入一级市场拥有产权的住户提供了基本居住生活保障，是当前扩大住房供给渠道、缓解大中城市人房矛盾的有效途径，和商品房开发、中低成本房以及经济适用房建设共同构成了保证住房民生有效供给不可或缺的组成部分，应得到有力支持和引导。然而，在近年来南京市房屋租赁领域发展迅猛的同时， 部分不和谐因素也尘嚣器上，在一定程度上干扰了房屋租赁关系的和谐发展。其中，承租户恶意拖欠房租、拒不迁让承租房屋等恶意承租行为表现较为突出，成为绝大多数房屋租赁纠纷的起因。就此问题我们展开了广泛而深入的调研,情况如下:

一、当前我市房屋租赁纠纷处理现状

房屋租赁纠纷现主要由各基层法院民一庭负责审理，市法院民四庭处理二审案件[1]，由各基层法院负责一审生效案件及二审维持原判案件的执行，由市法院执行局负责二审改判案件的执行。据初步统计，我市十三个区县法院仅去年一年共受理房屋租赁纠纷近800件，与2004年、2005年相比，分别增长27.5％、26.9％,平均审理天数为64.6天[3]，最终执行完结率为89.7%[4]。                              

二、当前恶意承租纠纷的成因与表现

如上文数据所显示，在我市法院系统审理的房屋租赁纠纷中，由出租方起诉并得到支持的占71.2％，其中除少部分出于客观因素导致租赁协议未能得到及时履行或双方当事人沟通存在不及时产生误解的之外，绝大多数均为承租人恶意拖欠或反悔所至，具体有如下等表现：

1、承租人恶意拖欠房租。司法实践中常表现为承租人与出租方签订租赁合同兑付首期租金后即以房屋质量存在问题、自身经营不善无力偿付等各种借口长期拖欠其后租金不付，导致被诉至法院。出租方在此类案件中虽最终权益得到合法保护，但大多被承租方利用诉讼程序拖延日久而付出额外时间和精力等负担。

2、双方因房屋使用等问题发生争议。由于大多数房屋租赁协议发生在自然人之间，合同行为不够严谨周密，对合同期限、租金支付、提前解约乃至房屋使用中发生用水渗漏、电气事故等意外或致案外人损害等事宜的处理方案未能事先涉及，导致发生之日承租人借此推诿或争闹不休，协商不成即发生诉讼。

3、未经甲方同意擅自转租。承租人对外转租房屋须经出租人事先同意，但实践中承租人为谋取额外利润、未经甲方同意擅自转租的情形时有发生。不仅为转承租人的基本居住权利的实现增添了阻碍，更影响到出租方合法权益及纠纷解决的顺利实现。

4、未按规定备案登记导致纠纷频发。按建设部及省市有关规定，产权人出租房屋应经有关主管部门备案登记，并依法核缴税款。但目前我市自然人之间租赁房屋能完全依法办理的尚在少数，大多数均出于逃避税收的目的不去主动办理备案手续，导致日后双方为其他琐事发生争议后，承租方多以该租赁合同未经登记、违反相关规定为由主张合同无效，或要求核减租金。出租方为谋取小利而丧失对自身合法权利的顺利保护，实为不智。

5、承租人到期拒不搬迁，肆意侵害产权人利益。房屋租赁合同到期后双方就续签事宜未能达成一致意见或按约定由出租人提前解除租赁合同后，承租人无法定或约定依据拒不搬迁，恶意侵害出租方权益。此一点已经不是法律争议，而是典型的侵权行径，无任何合法依据，应得到法律的明确制裁。但由于出租人无任何法定强制手段能自行救济，而进入司法程序得到司法支持的裁决后在执行中又由于诸多主客观因素的存在而导致并非全部迁让纠纷均能得到顺利执行完毕，从而使出租方的权益受到不可避免的影响。

三、当前我市法院系统审理房屋租赁纠纷的现状与问题

房屋租赁纠纷作为房产领域中易于引发矛盾、直接影响租赁双方当事人特别是自然人切身权益的纠纷案件，一直以来均得到我市两级法院系统的高度重视和妥善处理。但鉴于此类案件本身的特性及司法手段的局限性，在司法处理中尚存在一定不足和缺陷有待弥补。

1、案件调处周期长。司法程序作为矛盾纠纷的最后处理环节，有着自身的启动条件和运行周期。全案处理完毕需经过立案，受理、审理调解、宣判送达等环节，如遇当事人在举证方面存在瑕疵还需视情形另行安排释明及查证等内容，同时还必须保证双方当事人均享有的法定上诉权利的实现。现有平均审理天数已是在现有司法框架下两级法院审判人员贯彻司法为民宗旨、殆心尽虑负重勤勉的结果，但仍不能满足诉讼当事人的司法需求。

2、举证责任难以到位。如前所述，公民个人之间的房屋租赁合同往往简略疏漏，难以周全尽责。这对双方发生纠纷时，特别是已经履行完毕交付房屋义务的出租方来说，很难举证证明承租人在租赁合同履行期间存在哪些违约行为，对客观发生在租赁双方之间的矛盾难以及时从诉讼意义上的证据角度予以固定、留下证据，这就为此后的进入诉讼时出租方作为必须为自己的诉讼请求提供必要证据的原告地位带来了较多的烦恼。而在新的证据规则框架内，审判部门仅能就原则性的规则规定对当事人进行解释说明，而在很大程度上已经排除了法官主动就某一事实进行核实分清是非的权力，从而给有理但并非充足有据的原告方的权益保护带来困扰，甚至可能导致败诉。

3、执行阻碍的客观存在。对那些事实清楚、证据确凿的租赁纠纷案件而言，虽然不存在审判上的阻碍，但是就法院裁判的执行力上有时却因为客观因素的存在而导致房主的权益最终难以落实，此一不能不说是司法的局限性和遗憾。最为典型的是：法院依法判决承租人限期迁出，但承租人无其他可供居住地点，本人经济条件又在困难户之列，从司法为民角度出发不可能让其流落街头，导致权利人即使申请法院强制执行亦在实践上成为不能，以致权利的实现无法落实。

凡此种种，无不成为妨碍房屋租赁关系中权利人保护自身合法权益的拦路虎与绊脚石，是我们审判机关应着重面对、及时解决的课题。

四、当前惩戒恶意承租行为、维护房屋租赁市场诚信和谐的对策与建议

构建与维护和谐诚信的房屋租赁市场，打击诚信缺失行为，保护租赁关系中当事人应有的合法权益，需要我们审判机关在现有司法框架内进一步厘清思想、挖掘和整合现有司法资源，不断扩大司法为民服务范围和途径，切实保障租赁权利人的合法权益得以实现。

1、扩大法制宣传。经由法律咨询、以案说法、就地开庭等多种途径、行之有效的法制宣传方式，在市民中形成依法租赁、重合同、守信用的思想观念，自觉抵制不诚信行为；同时对基本的法律规定形成一定的理念认识，使懂法、守法、用法成为广大市民的基本生活观念，有效降低。

2、开设租赁纠纷案件受理的绿色通道。对事实清楚、证据确凿，当事人纷争单纯的租赁案件，应在法院立案受理阶段即开设绿色通道，实现快立快审快调，在情形需要时可考虑就地开庭、当庭宣判，把诉讼过程对权利人的影响降到最低，避免权利人的损失不因司法程序的启动而进一步扩大。

3、有条件地实施先予执行。对符合终止或解除合同条件的，当事人诉请迁让、被诉方又具备条件搬迁的，在审理过程中可考虑应当事人请求予以先予执行，以司法强制手段勒令违约的承租方限期搬出，在有力维护权利人应有利益的同时，也能避免双方当事人的损失进一步扩大，有利于纠纷的尽快解决。

4、扩大诉调对接面、妥善化解租赁纠纷。在我市两级法院系统目前推行的诉讼调解和社会矛盾大调解机制相对接的工作中，将关系到人民群众切身利益的房屋租赁纠纷尽快纳入规制范围，广泛发动社区、基层组织、主管部门的调解力量，切实化解租赁双方矛盾，维护房屋租赁市场的和谐发展。

                              

 

参考文献：                           

[1] 部分法人之间的房屋承租案件由民二庭审理；涉案标的在300万以上的由市法院民四庭负责初审，鉴于本次调查目的，暂不涉及该部分案件。

[2] 含诉讼中双方和解、权利人不再主张的撤诉案件。

[3] 指包括经即行开庭审理后当庭调解撤诉和二审上诉案件的审理天数总平均值。

[4] 同注2，含执行过程中以双方自行和解、权利人不再主张而告结的执行案件。