所谓不动产预告登记是指在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，即权利取得人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而对其进行的登记。预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国家及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。因社会环境及法律背景各异，各国对预告登记制度的目的、适用等做出了不同的规定。

一、对我国现行《物权法》不动产预告登记制度的解读

根据我国《物权法》第二十条规定，不动产预告登记制度至少明确了三个方面的事项:一是预告登记制度设立的目的是限制出卖人处分房屋或其他不动产物权，明确规定了预告登记的目的是为了保障权利人将来能实现物权;预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力;二是登记对象(客体)是买卖房屋或者其他不动产物权;这比起《物权法》(草案)将登记对象定为买卖期房或者转让其他不动产物权范围广了，这使得预告登记制度的适用范围宽了，实属进步。《物权法》(草案)将预告登记的对象限定为取得物权的请求权，将另外变动物权请求权及消灭物权之请求权排除在外。而第二十条避免了这个问题。三是预告登记失效条件是债权消灭或权利人未及时进行本登记。预告登记可以因为预告登记所保全的债权请求权因目的实现无效、混同等情形而失效。预告登记的主要目的在于对债权提供有力的保障措施，但是同时也应该兼顾出卖人的利益和交易效率，为了防止债权人怠于行使权利，所以规定当债权人在本登记条件形成起三个月内未申请登记的，预告登记失效，这是有利的。

二、不动产预告登记制度的完善

1、预告登记的发生条件过于苛刻。

第二十条规定预告登记的发生需当事人之间的约定，这规定过于苛刻。笔者认为，在立法中不能只规定有当事人约定的情况下方可提起预告登记，也应该规定当义务人拒绝协助时，预告登记权利人可以向法院提出申请，由法院依照非讼程序做出裁定，权利人可以持此裁定向登记机关申请预告登记。

2、适用范围应有所放宽。

笔者认为，新颁布的《物权法》仅将保全的请求权限定为物权的移转，过于狭窄，应当将顺位权、物权的变更或消灭的请求权、附条件和附期限债权的请求权等纳入预告登记的范围，以更有力地发挥预告登记的作用。具体说来，预告登记的适用范围应包括以下几个方面:第一，以设定、移转、变更或消灭不动产物权为目的的请求权;第二，附条件或附期限的不动产物权请求权;第三，一些特殊的不动产物权请求权，如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购买权以及国有土地使用权与农村土地承包经营权;第四，一些特殊的动产，如飞机、船舶、汽车等，其物权的变更也以登记为公示方法，其变更请求权也应纳入预告登记的范围。

3、预告登记应具有保全顺位和破产保护的效力

预告登记除了具有权利保全效力外，还应具有保全顺位的效力，即当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是以本登记的日期确定，而是依照预告登记的日期来确定。另外，预告登记还应具有破产保护的效力。即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。

4、应当明确预告登记义务人享有抗辩权

预告登记制度的目的，在于对被保全的请求权提供有效的保障，而不是改变请求权本来的法律关系。而任何法律制度都是权利与义务的统一，义务人在负有义务的同时，必然享有对请求权人的抗辩权，即阻止请求权的权利。预告登记义务人的抗辩权理应是预告登记制度的重要内容之一。笔者认为，抗辩权的行使，是义务人根据原来的法律关系享有的权益。至于义务人行使抗辩权能否最终达到消除预告登记的结果，则取决于双方的意思表示和客观的法律事实。因此，应在我国物权法中规定:对预告登记所保全的请求权承担相对应义务的人，不因预告登记而消除对该请求权的抗辩权。

5、预告登记与涂消登记或本登记的衔接有待完善

关于预告登记与涂销登记或终局登记的衔接。预告登记作为债权与物权的中间地带，不可能永远保留其不确定的灰色性质。预告登记的最终结果只能有二:或被涂销，或被推进为终局登记。《物权法》第20条第2款规定了预告登记的涂销:“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”笔者认为本规定在以下方面有待商榷: 

首先对于“能够进行不动产登记之日”的含义比较模糊，容易发生争议。笔者建议此处除应采取列举式方法进一步明确“能够进行不动产登记”的具体情形之外外，还应当将“能够进行不动产登记之日”修改为“预告登记请求权人知道能够进行不动产登记之日”。

其次是条件满足时，预告登记失效是自然失效，还是经利害关系人申请后失效，《物权法》规定似采自然失效。笔者认为，应区分不同情形，分别规定自然失效或经申请后失效。对于“债权消灭”情形，由于债权债务关系乃是预告登记的基础，如果基础丧失，预告登记自然失效。但是，如果仅是“能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记”的情形，就断定预告登记自然失效，则可能并不恰当。理由如前所述，“能够进行不动产登记”之含义殊为模糊，是否已满三个月各有理解，自然会引起无数的争端。如果采利害关系人申请后失效的原则，则可消除此弊端。而且，立法作此规定，目的不外乎是督促预告登记权利人尽快进行终局登记，从而提高不动产的流动性。但采利害关系人申请后失效的原则，并不会妨害此目的的实现，相反能够极大地消除争端，更加符合预告登记制度设计“保护交易安全”之本意。