【内容摘要】：业主委员会是同一个物业管理区域内的业主（房屋所有权人），在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，经业主大会选举产生并经房地产行政部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，它是业主大会的执行机构。在我国，业主委员会是否可以作为诉讼主体近几年来一直是很值得商榷的问题。就业主委员会诉讼主体资格问题予以研究和探析，不仅具有一定的理论价值，对实务界也有相当的现实指导意义。

【关键词】业主委员会    诉讼主体资格    诉讼担当

业主委员会是随着我国城镇住宅区集中建设的发展而出现的新事物，随着我国城镇住房制度改革的不断深化，房屋的所有权结构也发生了重大变化，物业产权主体呈现多元化，业主委员会这一新生事物应运而生。业主委员会简称“业委会”，又称“物业管理委员会”，是同一个物业管理区域内的业主（房屋所有权人），在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，经业主大会选举产生并经房地产行政部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，它是业主大会的执行机构，2003年9月1日施行的国务院《物业管理条例》第一次把“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立了业主委员会制度。在我国，业主委员会是否可以作为诉讼主体近几年来一直是很值得商榷的问题。
   

纵观北京市、上海市、广东省等房地产业发展较早、物业管理较为成熟的地方的相关规定，几乎都没有明确界定业主委员会的诉讼主体资格。《物业管理条例》虽然对业主委员会的成立、地位及职责等均作了较为详尽的规定，但对其法律性质、诉讼主体资格等同样也未能给出一个明确的答案。就业主委员会诉讼主体资格问题予以研究和探析，不仅具有一定的理论价值，对实务界也有相当的现实指导意义。

一、业主委员会诉讼主体资格的几种理论观点

关于业主委员会是否具有独立的民事主体资格，理论界和实务界一直存在着争议。归纳起来，主要有三种不同观点： 

1、业主委员会属法人组织

深圳市在原来的《深圳特区住宅区物业管理条例》第16条中，明确规定业主委员会“经市政府社团登记部门依法核准登记后，取得社团法人资格” ，但在后来的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中却删除了此项规定。对于业主委员会的性质，由于其不能从事经营性活动，只以物业区域管理的公益性活动为目的，所以认为它是具有法人资格的，一般也认同其应是社会团体法人。此种观点认为，业主委员会如作为社会团体法人，则应完全独立于各个业主，享有拟制的人格，能够独立地行使民事权利，承担民事责任。也就是说，业主委员会能有自己完全独立的意志，不仅仅是对各业主意志的简单反映，并可根据自己的独立意志独立行事。同时，业主委员会行为和决策的后果应由自己承担，其效果不能直接归于各个业主。

2、业主委员会属享有独立诉讼主体资格的非法人组织

在此种观点中，一般也并不认同业主委员会是社会团体的一种。因为，虽然各地的物业管理法规都规定了业主委员会必须进行必要的登记，有稳定的组织性，但是这种登记一般是由房地产行政主管部门作出，即此登记为行政登记而非民事登记。 而且，根据社会团体登记管理的法律规定，在同一行政区域内，不得重复成立相同或相似的社会团体。而一般说来，一个物业管理区域就应设立一个业主委员会，一个大中型城市可以划分出许多的物业管理区域，从而存在着少则几百家、多则数千家的业主委员会。这样，如将业主委员会视为一种社会团体，将使得同一个行政区域内充斥着名称相类似的许多业主委员会的社会团体。因此，将业主委员会视为有法人资格的社会团体，或者没有法人资格的社会团体，都不太合适。从另一个角度讲，业主委员会是经过特定的法定程序成立的，具有合法的地位，有一定的组织机构和运营财产，应该属于《民事诉讼法》第49条规定中所称的：“其他组织”的一种。他虽然不具有法人资格，但作为一个合法组织，并非各个业主的一种简单聚合，有一定的组织性和稳定性，并且长期固定存在，就应可以行使民事权利，承担民事责任，在民事纠纷、争议中应享有独立的诉讼权利，有独立的诉讼主体资格。当然，由于此观点认为业主委员会不是法人，没有独立的拟制人格，其行为的后果、责任应当由全体业主共同承担。

3、业主委员会属既非法人也无独立诉讼主体资格的一般组织

此观点认为，业主委员会既不是法人，也不是独立的非法人组织，而仅仅是特定的民事主体 ——业主团体的代表机构。业主委员会既不从事经营活动，业主也不缴纳款项给业主委员会运作，所以，业主委员会并没有自己独立的财产，不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格，更不能成为法人。当在实践中涉及纠纷诉讼事务时，应由全体业主授权业主委员会，再由其作为全体业主的被委托人参加民事诉讼活动。也就是说，在民事诉讼中，诉讼权利本身并不归于业主委员会，其必须得到业主的明确授权，作为被委托人或形式上的当事人参加到诉讼中，行使诉讼的权利，其诉讼活动的结果也直接归于全体业主。业主委员会成立的目的，只是为了能够代表全体业主对内进行日常的管理事务和对外实施相关的具体行为。因此，业主委员会本身根本不具有独立的民事主体资格，也不能以自己的名义从事民事活动。

二、业主委员会诉讼主体资格的相关法律规定和实践做法

首先，就业主委员会与业主之间的纠纷，业主委员会具有诉讼主体资格，这已被有关法律所确认。我国《物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。

其次,就业主委员会代表业主参与诉讼的诉讼主体资格而言，业主委员会虽非小区建筑物的区分所有权人，但对共有物业有管理处分权，其诉权之来源是法律的规定和业主的授权。2003年9月，最高人民法院对安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》作出的（2002）民立他字第46号函中明确指出“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第49条和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第40条的规定，金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”该批复第一次以司法解释的形式对业主委员会的诉讼主体资格给出了一个明确的规定。
2005年，安徽省高级人民法院再次就春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格问题请示最高人民法院，最高人民法院以（2005）民立他字第8号函答复：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。” 2006年10月1日正式实施的《浙江省物业管理条例》中，首次在全国各省市地方性法规中就进一步提高业主委员会的地位作出相关规定，“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。” 从整体上看，我国审判实践中对业主委员会的诉讼主体资格问题经历了一个从一般性否认到逐步有条件认可的发展过程。

2002年7月1日，上海市高级人民法院就业主、业主委员会在诉讼中的地位问题公布了审理意见：凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提起民事诉讼，但应先召开业主（代表）大会，由大会以多数表决的方式对诉讼与否作出决定；业主委员会拖延行使权利或不行使权利的，经物业管理区域内50％以上的业主决议决定，也可以先派诉讼代表人，对涉及业主公共利益事项提起诉讼。

2003年11月12日，南京市鼓楼区人民法院对星汉城市花园业主委员会起诉要求开发商将地下车库移交给业主委员会管理，并由全体业主享有该地下停车库权益一案作出一审判决，认为业主委员会具备诉讼主体资格，并支持其诉讼请求。

2003年12月北京市高级人民法院颁布了《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》，该意见中规定业主委员会在以下四种情形中作为原告提起诉讼：（1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；（2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；（3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的；（4）其他损害全体业主公共权益的情形。

2004年11月2日，重庆市高级人民法院颁布了《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中的诉讼主体资格的指导意见》，按照该《意见》的规定，业主委员会成为诉讼主体应当限定于因物业管理纠纷而产生的民事诉讼，且应当是依法成立的业主委员会。业主委员会可以以自己的名义，在物业管理活动中，为维护业主的公共利益行使诉讼权，诉讼风险及诉讼后果由业主委员会及全体业主共同承担。《意见》还规定，业主委员会如遇到以下情形也可能成为被告：因拒绝或拖延与业主大会聘请的物管企业签订物业服务合同；因履行服务合同不符合约定；因其他涉及业主共同利益的事项而发生的物管纠纷。其中，如果判定的是业主委员会必须依法履行职责的，由业主委员会承担；涉及财产支付责任时，则由全体业主共同承担。业主委员会在提起诉讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主大会或业主代表大会，涉及提起诉讼的，还要向法院提交表决同意的书面材料。

2004年12月，广东省高级人民法院审判委员会第160次会议通过了《关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》，该批复的主要意见为：经房地产行政主管部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理引起的纠纷，可以自己的名义提起诉讼。

可见，对于业主委员会是否可以参与诉讼这一问题，实践中基本上已无争议。但各地对于业主委员会是以什么性质的主体参与诉讼普遍采取回避的态度。

三、赋予业主委员会诉讼主体资格的必要性和可行性分析

毫无疑问，赋予业主委员会代表小区全体业主参与诉讼的权利是非常必要的：（1）业主委员会作为诉讼主体，更为便利，更具操作性。业主委员会作为诉讼主体资格，启动诉讼程序的条件相对简单。业主是相对分散、独立的，在诉讼中无法以统一的名称参加诉讼，而无论将业主列为共同原告还是列为共同被告，都不符合诉讼经济及诉讼效益原则。而业主委员会是经小区全体业主选举产生的，经房地产行政主管部门备案，有自己的名称，由法律规定或由业主大会授权业主委员会就小区内共同事务以自己的名义代表全体业主参与诉讼有利于解决业主单一诉讼或者共同诉讼上的诸多不便,减少讼累，节约诉讼资源。（2）无救济则无权利，有权利就要有救济，从《物业管理条例》第十五条的规定来看，业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主和业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，实际上这隐含了肯定业主委员会具备签订合同等所必需的主体资格。 既然《物业管理条例》以行政法规的形式确定了业主委员会的职责，就应为其履行职责提供充分的司法救济，否则对其行使职责无疑是非常不利的，《物业管理条例》的立法目的也将无法实现。

四、业主委员会诉讼主体资格的理论依据及其行使方式

当业主的权利受到侵害，业主委员会欲维护业主的合法权益，作为原告行使起诉权时，业主委员会应当按照《物业管理条例》的规定召开业主大会或业主代表大会，并通过委托业主委员会起诉的决议、备案，此时业主委员会取得了代表业主起诉的权利，可直接以业主委员会的名义向法院起诉。在民事诉讼中，业主委员会参与诉讼必须得到业主的明确授权，作为受托人参加到诉讼中，行使诉讼的权利，其诉讼活动的结果也直接归于全体业主。从此点来看，似乎与诉讼代理相似。但由于实践中列业主委员会为当事人，这又不同于诉讼代理而与诉讼信托或者诉讼担当相似，因此，有学者认为，业主委员会诉讼行为的效力及于全体业主其理论依据是诉讼担当。赋予业主委员会代表全体业主参与诉讼的权利，实际上是赋予业主委员会诉讼担当人的地位。所谓诉讼担当，是指法律明确规定第三人（非系争实体法律关系主体）为他人而以自己名义作为诉讼当事人提起诉讼和进行诉讼的制度。诉讼担当是对传统当事人适格理论的突破，传统的当事人适格理论认为，诉权主体必须拥有实体法权源，实体权益主体和诉权权益主体是统一的，两者不能分离，而诉讼担当则将两者分开，在法律规定的情形下，即使不是实体权利主体也可以基于诉的利益对他人的实体权利行使诉权。“由于业主委员会系代表实体权利义务主体（业主）的利益，是执行业主大会的决议参加诉讼的，故属于职务上的当事人，其诉讼行为当受业主和业主大会的监督。” 有学者认为，业主委员会行使诉讼担当行为的权限来源于其管理职责。根据《物业管理条例》第十五条规定，可以把业主委员会的诉讼担当行为限定在以下范围：（1）业主在选聘、辞退物业服务企业过程中与物业服务企业发生的纠纷。（2）业主与物业服务企业就是否有违反合同的情况产生的争议。（3）物业管理用房、相关资料及其他公共用品移交过程中产生的纠纷。（4）业主认为就业主委员会的履职行为侵犯其法定权益引起的纠纷。（5）其他为维护全体业主公共利益或为履行全体业主共同约定的职责而引发的纠纷。 

笔者认为，业主委员会作为当事人参与诉讼必须注意以下几个方面：

首先，业主委员会要成为法律意义上的团体，它的存在须得到全体业主的承认，必须是依法成立的。在发生诉讼时，人民法院应审查业主委员会的成立是否经过合法的程序。业主委员会的成立应在房地产行政主管部门指导下由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门备案。不符合此条件的业主委员会不能以自己的名义代表全体业主参与诉讼。

其次，其诉讼的行为必须经业主大会授权，在其权限范围内，方可就公共之利益提起诉讼。业主委员会参加诉讼是为了全体业主的利益，在诉讼中处于诉讼担当人的地位，业主委员会的诉讼行为对全体业主发生效力，诉讼后果由全体业主共同承担。业主委员会提出、放弃、变更诉讼请求，承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，涉及业主大会职责范围的，应通过业主公约或者业主大会特别授权。 

再次，其维护的利益应当是全体业主的共同利益。因为是得到全体业主的认可和业主大会的授权，它维护的权利也就应该是关乎全体业主的权益，不应该就部分或个体的利益而有话语权，它始终应站在全体业主的公共利益的立场上，否则，就应对其诉讼作出限制。