2012年6月，朱某将其所有的门面房出租给丁某经营使用，双方约定：租期为两年，自2012年6月10日至2014年6月9日，租赁期间丁某未经朱某同意不得转租，否则朱某有权解除租赁合同。2013年5月，丁某将该门面房转租给孙某，租期为一年，并约定期满后可以续租。2013年10月，朱某发现丁某擅自将其房屋转租给孙某后，遂通知孙某房屋是其所有，并要求孙某搬出该门面房，孙某认为丁某隐瞒真相，擅自将门面房转租给自己，导致自己无法继续承租。于是孙某将丁某告上法院，请求确认租赁合同有效。

本案在审理过程中，对于孙某的诉讼请求能否得到支持存在两种不同的意见。

第一种意见认为，转租合同无效。未经原出租人同意转租合同无效，且出租人与承租人曾在租赁合同中明确约定承租人不得擅自转租，因而承租人转租系无权处分行为。丁某与孙某的转租合同无效，孙某的诉讼请求不应得到支持。

第二种意见认为，转租合同有效。出租人在未经其同意下仅对原合同享有解除权，并不能确认承租人与次承租人之间合同无效。从维护合同稳定性及保护各方当事人合法权益角度出发，在承租人与次承租人之间所签转租合同未出现法律规定合同无效的情形下，转租合同不宜认定为无效合同。

笔者同意第一种意见，理由如下：

对于租赁中的转租问题，我国《合同法》仅在第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的，但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。笔者认为，该转租合同是否有效应视具体情况而定。如原租赁合同对转租问题未明确约定，在此种情况下，承租人擅自转租，如对出租人的利益未造成损害，依合同自由原则及合同的相对性原理，则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同并为有效合同。若原租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，此时，转租合同应为无效，出租人可行使合同解除权，收回租赁物；对善意的次承租人来说，可依据无效合同的处理规定向承租人要求赔偿损失。

在本案中，朱某和丁某已在原租赁合同中明确约定，丁某不得转租，否则朱某有权解除租赁合同。丁某隐瞒真相，将该门面房转租给不知情的孙某，丁某此时并无转租的权利，转租合同应当视为无效。因而笔者认为，孙某的诉请不能得到支持。不过依据无效合同的处理规定，即《合同法》第58条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故，孙某可以向法院起诉要求丁某赔偿其相应的损失。