邱某与朱某签订了一份房屋租赁合同，两人约定房屋的租赁期为3年，合同的履行期间自2012年6月1日至2015年5月31日止，约定的每年的租赁费用为2.1万元（包括房屋内的附属设施）双方约定出租的房屋只能用于居住，承租人不得对于房屋进行转租，如需要对于房屋进行装修需要经过出租人的同意。房屋租赁合同签订当日，邱某就将3年的租赁费用交给了朱某，朱某对房屋进行简单装修。

2013年7月10日，朱某用于出租的房屋被法院委托拍卖公司进行拍卖，并予以公告，2013年7月30日汪某通过拍卖获得此房屋。汪某要求邱某交纳房屋出租费用，否则就不让邱某继续使用。邱某在2013年8月起诉至法院要求解除房屋租赁合同，并要求朱某赔偿其先期对于房屋进行简单装修的损失。

本案在审理过程中，对于该房屋租赁合同能否解除和汪某的如何主张权利，存在两种不同意见。

第一种意见认为，朱某在签订合同时存在预期违约的行为，邱某可以要求解除与朱某所签订的合同，并要求朱某承担邱某在履行合同过程中所受到的损失。新房主汪某因拍卖获得房屋的所有权后，邱某应当向汪某交纳房屋租金，对于邱某与朱某所签订的房屋租赁合同可以解除。

第二种意见认为，用于出租的房屋被拍卖，虽然转移了房屋的所有权，但并不影响邱某与朱某之间的租赁合同，此房屋租赁合同可以继续履行，新的房主汪某可以向朱某主张房屋的租金，而不能向邱某主张房屋的租金，汪某通过拍卖取得房屋所有权后，朱某预先收取的房屋租金就没有合法的依据，属于不当得利，应当将属于汪某那部分的房屋租金给付汪某。

笔者同意第二种意见，理由如下：

对于邱某与朱某所签订的房屋租赁合同不能予以解除。在本案中，邱某与朱某所签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，虽然本案中用于出租的房屋被法院依法公开进行了拍卖，依据最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其它用益物权，不因拍卖而消灭，该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当将其去除后进行拍卖。具体到本案中，朱某用于出租的房屋进行拍卖前，法院并没有对此房屋进行依法查封。因此，朱某有权对此房屋进行占有、使用、收益，可以进行出租、抵押等。朱某将此房屋出租给邱某时并不存在欺诈，邱某不能以房屋进行拍卖为由要求解除房屋租赁合同。

汪某应当向朱某主张自己的权利，理由如下：一是拍卖的房产拍卖之前就存在租赁权，如何协调好新房主汪某的利益和邱某的利益，在实践中，都是采用承受主义，即朱某与邱某所签订的房屋租赁合同对于新房主汪某仍然具有效力。二是租赁权的实现则重在支配标的物的使用价值，租赁权人想要实现自己的权利，必须实地占有标的物，为了加强对于租赁权人的权利的保护，因此最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中对于租赁权采用了承受的原则，即对于拍卖财产上的租赁权及用益物权不因拍卖而消灭。三是对于新房主汪某如何实现自己的权利，笔者认为，汪某应当向原出租人朱某主张权利。此房屋拍卖成功后，朱某已经不再是房屋的所有权人，不应再享有基于房屋所获得的收益，新房主汪某不能再向邱某要求收取租金而应当向朱某主张收取租金的权利。同时，本案中朱某所支付租金中，不仅多包括对房屋使用的租金，还包括房屋内的附属设施使用的租金。对于出租房屋内附属设施部分所获得的利益，新的房主汪某应在获得房屋租金的同时，给予朱某适当补偿，这些设施都是邱某居住所必须的设施，如果朱某取回这些设施，在履行合同过程中租赁合同的目的就会受到影响。为此汪某应对出租附属设施的收益部分，从其获得的租金中予以扣除。