今年5月最高人民法院公报公布的无锡市锡山区法院一则判例引起人们关注。这一判例首次集中回答了物业共有部分收益的界定、分配等焦点问题——

　　6月的一天,几十位业主围着前来回访的法官,满面笑容地询问小区物业管理可能碰到的法律问题。这一幕发生在江苏省无锡市春江花园小区。一年前,类似场景发生在无锡市锡山区法院,当时业主们却是一筹莫展。

　　共有收益引出司法难题

　　2002年11月,春江花园小区开发商和一家物业公司签订了前期物管合同。双方约定,由物业公司向业主和物业使用人收取物业费,对物业范围内的商铺、地下车库的成本不计入其中。

　　2007年12月,春江花园小区业主委员会成立。半年后,业委会根据业主大会的决议与物业公司终止合同并要求其移交财产。但业委会查看移交清单后发现,物业公司几年来收取小区共有部分收入达596万元,没有列入移交清单。此后,双方交涉不成,业委会将物业公司告上法庭。

　　物业公司辩称,共有部分收入已弥补了物业公司的管理成本,不存在可分配利润。部分业主还结欠物业费,应对欠款进行抵消。

　　办案法官介绍,共有部分收益的归属和分配纠纷比较普遍,涉及小区居民人数多、影响广。再加上法律法规没有明确规定,而开发商与物业公司签订的合同中,对共有部分收入往往没有具体约定,也给案件审理带来了难度。

　　怎么办?在宪法精神以及民法通则、物权法、合同法等法律指引下,法官们开始思考解决之道。

　　依法裁判保护业主权益

　　法院审理认为,在没有授权的情况下,业委会不能凭自己的意志放弃全体业主的重大权利。因此,共有部分物业的收益应当在物业公司和全体业主之间依法分配。

　　那么,如何界定和分配共有部分收益?判决书指出,共有部分物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额,对此双方达成了一致。报表显示,2005年至2007年小区共有部分总收入为536万余元,总支出为122万余元,总收益应为414万余元。

　　“基于公平原则的要求,参照双方在移交清单中确定的共有部分收益分配方案进行分配,就是业主得七成、物业公司得三成较为合理。”锡山区法院民二庭庭长虞静珠说,共有部分收益主要归全体业主所有,同时物业公司付出了管理成本,也应享有合理回报。

　　至于物业公司能否对部分业主结欠的物业费行使抵消权,法院表示,要进行债务抵销,当事人之间应当互负债务,互享债权。此案中结欠物业费的仅为部分业主,而业委会代表全体业主提起诉讼,两者有本质区别,不符合法定抵消的规定。

　　司法建议呼吁管理创新

　　案件解决了,但锡山区法院没有停留于“案结事了”,而是能动司法,靠前服务——既走进社区回访居民,又主动建议呼吁管理创新。

　　事实上,一个小区共有部分收益以及物业费少则几万,多则几百万,如何加强监督,是广大业主最关心的事。

　　“这也是我们一直关注的问题。”锡山区法院院长金玮琳认为,业主对共有部分收入和支出有知情权,财务收支应定期公布,物业公司定期对外张贴,业委会进行定期审核或审计。此外,应引入第三方机构监督物业服务质量和费用,既可避免因物业管理引起的纠纷,也可推动物业服务质量提高。

　　行业管理和行政指导的缺失,也是目前物业管理中存在的突出问题。锡山区法院由此建议,应当建立物业管理行业监管模式,在完善业主自治基础上,街道办、房管局等部门更应发挥协助、指导和监督职责。