2003年9月1日施行的《物业管理条例》（以下简称《条例》），至今已经施行近四年，也是至今唯一一部有关物业管理的行政法规。《条例》中涉及业主大会及其业主委员会权利义务的规定占据《条例》内容的一半之多，在法规的施行中凸显业主委员会的重要作用。但是，在逐年增长的物业管理和供用热力合同纠纷案件中，几乎不存在业主委员会的参与，造成业主与物业公司的矛盾激化，成为社会不和谐的因素，也影响法院工作的权威性和公平性。

笔者根据辖区内物业管理案件的情况，对业主委员会的缺失问题进行调研，以提出有针对性的对策，减少社会群体性不和谐因素。

一、涉住宅小区案件的特点

涉住宅小区案件主要是涉及房地产开发公司、物业公司和业主之间的商品房买卖、物业管理合同纠纷案件，体现的主要问题如下：

1、涉及利益群体多、矛盾容易激化，且没有“缓冲区”。一个住宅小区的业主少则上千，多则上万，同时涉及成千上万个家庭。而房子和相应的居住环境是业主生活的重要问题，对于多数人来说也是一辈子的重大问题。商品房买卖、物业管理正是矛盾的表现所在。然而，对于这样的矛盾在无法解决时只有提起诉讼。因此，诉讼对于大多数业主来说是矛盾的再次激化。

2、业主败诉率居高不下。通常情况下，开发商或者物业公司可以委托专业法律工作人员或者律师进行诉讼，而业主只能亲自参加诉讼，并且基本不熟知法律。业主的败诉在很多情况下属于不懂证据规则和不熟知法律的结果，也就是通常所说的“合理不合法”。同时，在现有社会发展水平和社会制度下，业主的举证责任又相对苛刻，没有第三方能够证明事实的本来面目。业主的高败诉率只能再次激化矛盾，同时对法院审判的公正性产生怀疑。

3、“不存在业主委员会”的现象普遍。到目前为止，本市范围内的大小住宅小区数十个，仅有个别住宅小区成立业主委员会。其他小区的纠纷只由公司与业主直接对话来解决，《条例》规定的内容等同于一纸空文。同时，很多权利义务应当由业主委员会承担，业主个人是非承担主体，因此即便业主的要求是合理的也无法得到支持。

二、业主委员会缺失的原因

1、房地产公司、物业公司的“不情愿”。多数房地产公司和物业公司认为业主委员会就是“闹事”业主的组织，对于住宅小区各种矛盾的解决没有益处，更重要的是将会影响公司自身的各种利益。换句话说，业主委员会就是房地产公司、物业公司的强大对手。因此，辖区内所有住宅小区，没有任何一家房地产公司、物业公司主动协助业主成立委员会，更多的是阻挠，拒绝提供一切协助义务。

2、政府相关职能部门的“不积极”。《条例》规定： 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。这个规定并不明确。同时，在政府部门中存在业主委员会不利于和谐稳定的认识，再加上相应的工作人员很少，对于业主的申请很难有进一步细致的指导和批复。

3、住宅小区业主的“不学习”。多数业主遇到问题不能解决时，不是积极学习相关法律法规，而是拒绝交纳物业费、供暖费和其他房屋相关费用。即使有积极的业主组织大家筹备业主委员会，但更多的情况是部分业主不积极参加，部分参加的业主只是痛斥问题和激化矛盾，甚至要求大家去政府静坐请愿。在没有正确指导的情况下，业主委员会也就不可能合法成立。

三、业主委员会的作用

在涉及住宅小区的各种纠纷中，业主委员会可以成为矛盾解决的缓冲区，也是解决问题较为客观的第三方。在涉诉案件中，充分发挥业主委员会的作用完全符合司法为民、案结事了的要求。

1、在物业管理纠纷中，业主委员会不仅仅促进物业公司的经营行为，也是敦促业主履行交费义务的重要因素。根据《条例》的规定，业主委员会有在解聘物业公司中的重大作用。对于物业公司而言，业主委员会的意见要比个别业主的意见重要的多，可行性也强。关于物业费问题，可以避免个别业主与物业公司矛盾的激化。 

2、在涉及房屋质量纠纷的案件中，业主委员会可以起到缓冲的作用。房屋质量容易导致群体性诉讼，诉讼可能涉及评估、鉴定等因素而复杂化。任何一个地方的疏漏都会影响案件的审理和住宅小区的稳定。因此，业主委员会可以集中业主的意见，以几革