本网南通讯：自家进户门前的楼梯平台使用权是否属于自已？还是与他人共有？在江苏省通州市某小区，因对门邻居将门前的楼梯平台圈占，住户将邻居告上法庭。经一审、二审、再审，2006年12月15日，南通市中级人民法院最终判决被告将圈占楼梯平台的大门拆除，恢复楼梯平台原状。

邻居进户门前移一公尺

原告李有才与被告曹建国同住通州市金沙镇某小区3楼，李有才住301室，曹建国住302室，共用一个楼梯平台，平时两家关系尚可。该住宅在设计时，进户门比楼梯墙体后移了1米，由此，在每户住宅门前，多了约不到两个平方的楼梯平台。

2005年6月，原告李有才发现，被告曹建国在进行房屋装璜时，在住宅外侧约1米处的楼梯平台上新建了三扇大门，将部分楼梯平台圈占了起来，新建的大门与楼梯墙体平直。由此，被告曹建国新建的大门内多了不到两个平方的使用面积。原告李有才发现后，即找到被告，认为被告圈占楼梯平台，侵犯了其他共有人的合法权益，要求被告曹建国恢复原状。被告曹建国则认为，新建的大门并未对原告构成妨碍，圈占的是被告的套内面积，故不同意拆除。为此，原、被告发生纠纷。原告李有才于2005年6月28日一纸诉状将被告曹建国告上通州市人民法院。

一审：拆

原告李有才诉称，被告圈占楼梯间部分休息平台，侵犯了原告的合法权益，要求被告排除妨碍，恢复房屋共用部位的原状。

被告曹建国辩称，被告新建的大门并未对原告构成妨碍，被告使用的是被告的套内面积，请求驳回原告的诉讼请求。被告并提供了房产证和自己的实测面积，房产证登记的建筑面积与小于自已测量的套内面积，以证明自己圈占的楼梯平台为自己的套内面积。

通州市人民法院一审认为，原、被告对各自住宅套内部分享有专属所有权，而对共用的墙壁、楼梯、楼梯平台享有共有权。本案原、被告相邻之间的楼梯平台属共有财产，任何一方都不能占为己有。现被告所建的大门将部分共有的楼梯平台圈为己有，侵犯了原告对共有财产享有的权利。被告所建的大门无论对原告通行是否构成妨碍，均应予以拆除并恢复楼梯平台原状。被告认为其所占有的面积属自己的套内建筑面积，并以房产证登记的建筑面积与自已测量的套内面积加以证明。但从设计图纸上看，被告所建的大门位于共用的楼梯平台上，至于被告住宅实际面积与房产证记载的面积误差与本案没有关联性。遂判决被告曹建国于本判决发生法律效力后三日内拆除位于原、被告住宅之间楼梯平台上所建的三扇门，恢复楼梯平台的原状。

二审：不拆

一审宣判后，曹建国不服，向南通市中级人民法院提出上诉称，我所建的大门与楼梯口平齐，对李有才不构成妨碍；我的房产证面积包括所圈面积在内，并非公共面积。请求撤销原判，依法改判。

南通中院经审理查明，原审中曹建国提交的房屋平面图，李有才并无异议。李有才的房屋建筑面积为132平方米，实际使用的建筑面积为142平方米。又查明，双方当事人是在进行房改后取得所住房屋所有权的。

南通中院二审认为，建筑物区分所有权包括三个权利，即对区分所有的建筑物专有部分享有的专有权、对共用部分的互有权、对于区分所有权建筑物整体享有的成员权。但是建筑物能区分所有权的前提是房屋所有人在购房时分摊了建筑物的共用面积，否则该房屋所有人不能依据建筑物区分所有权中互有权来行使对公共部位的相关权利。本案中无证据证明房改时李有才就住房的共有面积作了分摊，且根据双方无异议的房屋平面图可知李有才现居住的套内建筑面积大于房屋所有权证中所载明的建筑面积，足以说明李有才所有的房屋并未分摊共用面积，包括讼争的楼梯平台，所以李有才无权以建筑物区分所有权来行使对楼梯平台的相关权利。但是，由于李有才与曹建国是相邻的邻居，故双方因行使所有权或使用权时而构成相邻关系，各方在行使所有权或使用权时不得对相邻方构成妨碍，同时相邻方也要在合理的范围内负担一定的容忍义务。本案中，曹建国圈占楼梯平台确实更有利于生活，且这种圈占行为并未在实质上对李有才构成妨碍。至于曹建国的圈占行为是否侵犯了其他人的权利，则应由权利人自行主张。所以本案的案由应定性为相邻权纠纷，据此判决撤销原判，驳回李有才的诉讼请求。

再审：拆

二审判决后，李有才向南通市中级人民法院申请再审。其认为，二审认定其所有的房屋面积并未分摊公用面积，所以不能以建筑物区分所有权行使对楼梯平台的相关权利错误。判断是否对共用部分具有共用权的真正标准是该房屋的共用部分的建造成本是否计算在购房款之内，而不是根据房屋面积计算方式。涉案楼梯平台属共用部分，曹建国将部分平台圈为己用剥夺了李有才对该部份的使用权，且违反了国家颁布的有关法律法规，构成侵权。请求予以改判。

曹建国答辩称，李有才的房屋所有权证载明该房屋建筑面积为132平方米，而其实际使用的建筑面积则达142平方米，明显没有在房改过程中分摊公用面积，因此其无权以建筑物区分所有权来行使对楼梯平台的相关权利。而且，曹建国对进户门位置进行了合理调整，将进户门移之与楼梯间的墙平齐，并不影响李有才通行、通风、采光，对相邻权没有构成妨碍。

　 南通市中级人民法院再审认为，本案的争议焦点有两个：一、李有才对争议共用楼梯是否享有一定形式的支配性权利；二、曹建国圈占案涉楼梯的行为是否构成侵权。

首先，关于李有才对争议共用楼梯是否享有一定形式的支配性权利，我国《民法通则》在第五章“民事权利”部分的第一节规定了“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”等内容。其中，《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”本案双方当事人之间基于不动产相邻的事实，故依法构成相邻关系。因此，处理本案之法律关系时应当适用该法条之规定。此外，本案诉讼的发生又是基于双方当事人对同一幢建筑物共用楼梯是否享有专用权等原因而引起，这与传统相邻权纠纷明显有所不同。

因此，本院再审认为，处理本案时还应根据民法中的建筑物区分所有权理论。根据该理论，建筑物区分所有权涉及或包含三项权利：1、对区分所有建筑物专有部分享有的专有权；2、对同一建筑物共有部分的互有权；3、对于区分所有建筑物的整体享有成员权。前两项权利在行使建筑物区分所有权时是一个紧密联系不可分割的整体。换句话说，对区分所有建筑物专有部分享有的专有权不能脱离对同一建筑物共有部分互有权而单独行使，反之互有权基于专用权这一前提条件存在而产生，同时随着专有权的变动而发生变动。具体到本案，李有才是房屋的合法所有权人，因此，基于其对区分所有建筑物专有部分即李有才所有的房屋享有专有权，那么根据上述论证，李有才必然享有与其所有房屋相毗连的建筑物楼梯共用部分的互有权。此外，互有权的取得无需通过特定的登记公示方式，区分建筑物所有权人只要通过房屋登记形式便取得专有权。同时，该所有权人亦取得附随其所有房屋的共有份额。据此，不能因为李有才产权证的登记面积低于原审认定的房屋实际的使用面积这一事实，进而简单认定其没有合理分摊公用面积，并以此来排斥其对共用楼梯享有的互有权。

况且，由于互有权本身无法通过量化的方式加以具体化，因此，我们在客观上也不能以房屋所有权人分摊了多少共用面积来衡量或者否认互有权的存在。从这一角度讲，即使李有才房产证的登记面积小于房屋的实际使用面积，那么这也是原产权人交付房屋时标的物是否适当履行问题，但和本案并非同一法律关系，故处理本案时对这一问题不予理涉。

其次，关于曹建国圈占讼争楼梯的行为是否构成侵权，区分所有建筑物的共用部分是指区分建筑物除专有部分以外的其他部分以及不属专有的附属建筑物。区分所有建筑物专有权人对建筑物共用部分享有的权利应当依合理的方法由当事人共同使用为限，从而实现物尽其用的目的。本案中，曹建国将户门位置前移占用楼梯平台公用面积而且将其作为自己专有部分加以使用，则明显已超出合理使用限度的范围，从而侵犯了作为相邻一方李有才对该共有面积所享有的权利，故曹建国的上述行为依法构成侵权。

再次，区分建筑物所有权相邻关系产生于所有权人对专有部分使用的情形中，本案并非因对专有部分在使用过程中的产生的权利合理扩张或限制问题而引起，而是由曹建国圈占共用面积引发的侵权纠纷，因此，本案并不符合区分所有建筑物相邻关系的法律特征，所以本案的案由应定性为建筑物区分所有权纠纷。原二审对此定性为相邻权纠纷不当，应予纠正。遂改判撤销二审判决，维持通州市人民法院的一审判决