本网南通讯：目前我国法律对农村宅基地的流通有很多限制条件，城镇居民更是不允许到农村购买房屋，即使当时双方达成协议签订合同，也因违反法律强行性规定而被视为无效。3月23日，原告孙某与被告施某订立的房屋买卖合同被启东市人民法院依法认定为无效合同。

2001年12月25日，孙某父母通过公证将自己所有的位于农村的三间平房赠与孙某，并输了房屋产权过户。2003年2月份，孙某通过熟人介绍将该房屋卖给施某，双方口头约定以4万元的价格成交。后一方给付钱款，一方交付房屋。同年4月份，施某父母住入该房至今。2006年11月，孙某诉至法院，认为该房屋的宅基地属农村集体所有，其与施某之间的房屋买卖违反了法律强行性规定，要求法院认定该买卖合同无效。施某则辩称，孙某是恶意反悔，其行为违背诚信原则，况且自己是受父母委托向孙某购买的，实际也由其父母居住，故该房屋买卖与自己无关，要求驳回孙某的诉讼请求。第三人施某父母对施某的说法表示认同。

法院审理认为，双方对买卖房屋一事没有争议，故对该事实予以确认。对施某提出的房屋由其父母实际购买应向第三人主张权利的辩解，法院认为，按法律规定，一方在不知道委托人与受托人代理关系的情况下，可以选择委托人或者受托人作为相对人主张其权利，本案中，施某未能提供充分的证据证明房屋系第三人购买，孙某选择向施某主张权利于法有据，法院认定房屋系施某购买后由第三人实际居住，故施某及第三人的辩解不予采纳。对房屋买卖的效力，农村房屋买卖涉及到对宅基地的实际占用，宅基地的本质决定了建造其上的房屋用途及其权属变更方式。根据现有法律相关规定，农村房屋的购买及变更须办理相关的审批手续。本案中，孙某、施某间买卖房屋的宅基地为农村集体土地，施某系城镇居民，其不符合购买属农村宅基地房屋的条件。然孙某、施某均规避法律，在双方均未办理任何审批手续的情况下私自进行房屋买卖，双方之间的房屋买卖违反了法律强制性规定。虽孙某的诉请有违诚信原则，但法院从强制性法规合法性价值判断应优先于对诚实信用的评判出发，对孙某要求确认房屋买卖无效的请求予以支持。最终，法院据此判决该房屋买卖合同无效。

《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。根据有关规定，农民拥有宅基地以及功能达到或者超过标准的，不得再申请使用宅基地，也不得在农村购买住宅。但由于房地产继承等原因形成的多处住宅（包括宅基地），原则上不做处理，村民可以出卖多余的住宅，也可以维持原状，但不得翻建。房屋损坏后多余的宅基地应当依法收回。对城镇居民购买农村宅基地或者农村房屋，目前司法实践一般会认定无效。