房屋买卖合同履行期间，当地出台购房财政优惠补贴政策，但已收到相关购房发票的买房人拒绝向卖房人提供发票，致使卖房人逾期未能享受政策利益。5月8日，随着上诉期过去，江苏省海安县法院审结这起房屋买卖合同纠纷案，判决被告黄某给付原告吕某购房款13000元，并赔偿未能享受财政补贴的损失7346.5元。

 

吕某从某房产开发商处购得海安县城一处商品房，但其一直未办理产权登记。2011年1月31日，吕某与黄某签订《房屋买卖合同》，将上述商品房出售给黄某。双方同时约定，由黄某出面，想办法将房屋的买受人直接变更为黄某，以规避国家房产交易税收政策。合同签订当天，吕某将原始购房发票与购房合同交给黄某。

 

2012年8月，海安当地出台政策，对部分高层、小高层住宅购房户给予契税部分70%的补贴。吕某得知信息后，通过各种途径与黄某联系，希望其将购房发票交给他申领购房补贴，均被拒绝。由于错过政优惠政策申报期限，吕某未能按政策享受补贴，造成直接损失14700元。

 

2012年底，黄某一直未能办妥直接更名事宜，吕某无奈下不再同意此事。2013年3月18日，黄某将上述发票和合同交还吕某，并按照法律规定办理了相关过户事宜。由于黄某一直拖欠购房款13000元，双方发生争议，吕某遂一纸诉状将其告上法庭，要求黄某给付购房欠款13000元，并赔偿财政补贴损失14700元。

 

庭审中，黄某对欠购房款13000元并无异议，同时辩称不知晓购房财政补贴事宜，且其持有购房合同及发票原件的行为并不必然导致吕某无法享受此优惠政策，该损失不应由其承担。

 

海安法院审理后认为，吕某、黄某之间签订的房屋买卖合同书成立、有效，合同双方应按约分别履行各自的义务。吕某要求黄某给付购房欠款13000元，黄某对此无异议，法院予以支持。对于购房财政补贴事宜，黄某一直辩称不知晓此事。按照日常生活经验规则，吕某在优惠政策申报期间内，明知购房合同和发票原件在黄某持有的情况下，不可能不去找黄某协商此事，而自愿放弃享受该优惠政策。同时根据合同履行中的附随义务，黄某基于诚实信用的原则，应当配合吕某申请相关补贴，故黄某存在过错。然吕某一直协助黄某进行规避国家法律法规的活动，也是导致未能享受财政补贴政策的因素之一，在明知黄某不予配合，自力救济不能的情形下，未寻求公力途径救济，也具有过错。综上，吕某与黄某过错程度相当，由黄某赔偿吕某损失7346.5元。

 

一审判决后，双方当事人均未提出上诉。

 

法官说法：本案实质上涉及合同附随义务的履行问题。附随义务不是双方当事人在合同事先明确约定的也不是法律上明文规定的，而是随着当事人在合同履行过程中要求当事人负担的诚信义务。这种义务在当事人订立合同时是否发生不确定，在合同履行中出现情况时如果当事人不履行这种义务相对方就会受到损害。但是，在一个具体的合同中当事人之间到底会发生什么样的附随义务，一方面由当事人判断另一方面由法官予以判断。

　

附随义务主要包括：1、及时通知的义务，对于对方应当知道的信息，应及时通知对方；2、协助义务，积极协助对方履行合同约定的义务；3、提供必要条件的义务，为对方履行合同约定的义务提供必要的条件；4、防止损失扩大的义务，当对方受到损失时，应防止对方损失扩大；5、保密义务，对在履行合同过程中所知悉的对方的技术信息和经营信息应予保密，不得泄露或不正当使用；6、其它根据合同性质、目的和交易习惯应当履行的附随义务。

 

附随义务具有如下特征：1、附随义务是当事人在合同中没有约定的义务。如果当事人在合同中约定了以上的及时通知、协助、提供必要条件、防止损失扩大、保密等义务，则这些义务就不再是附随义务，而是约定义务。2、附随义务是根据合同性质直接产生的义务，是法定义务。3、附随义务的内容由合同性质、目的、交易习惯决定。这区别于约定义务直接由合同内容加以加经规定。并非在履行每项合同过程中，前述附随义务全部需要履行，多数情况下只要根据合同性质、目的、交易习惯履行一项或几项附随义务即可。4、狭义的附随义务一般产生于合同履行过程中。广义的附随义务指合同成立前、履行中、消灭后全过程中通知、协助、提供必要条件、防止损失扩大、保密等义务。

 

约定义务和附随义务都是合同生效后当事人应尽的义务。不履行约定义务或附随义务的行为都是对合同义务的违反，因此都应当承担相应责任。《中华人民共和国合同法》第60条第2款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。该法第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或都赔偿损失等违约责任”。

 

从本案来看，吕某在房屋买卖合同履行过程中得知当地购房财政补贴政策，遂于黄某沟通，希望其将持有的购房合同和发票原件交还进行申请。此时，黄某就产生了协助吕某申请购房财政补贴的附随义务。但黄某基于各种原因，一直拒不配合，导致吕某未能申请到购房财政补贴，从而产生了14700元的直接损失。所以，黄某应当承担相应的赔偿责任。

 

根据国家法律规定，吕某向开发商购房后，应对房屋缴纳契税，登记产权后方可再行出售。同时，再行出售过程中，应按照法律规定，缴纳相关税费。故而吕某本身将购房合同和发票原件交给黄某，并试图让购房人直接更名的行为具有规避国家法律政策的性质，其也存在一定过错，法院判决黄某承担一半损失并无不当。

 

通过本案我们应当注意到合同义务不仅仅是写在条款上义务内容，它还包含了合同双方为确保合同履行的顺利、为了维护交易的安全稳定，应当遵从诚实信用的原则从各个方面给予相对方的保护、照顾等附随义务，我们在日常合同履行过程中需要引起重视。