《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第二条规定了法院有权查封、扣押、冻结被执行人占有的不动产，第六条又相应规定了对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，保障被执行人的基本生存权逐渐成为世界各国强制立法的基本原则。《查封规定》第六条就是为保障被执行人基本生存权，促进社会稳定而制定。但与立法宗旨相违背的是，被执行人往往以唯一住房为生活必需品为由拒绝搬出。在此情形下，法院通常很难在实现生效法律文书确定之权利、遵守执行豁免规定和维护社会稳定三者间做到利益平衡。常常只能采取先查封待后处理的保守方式，而被执行人也明晰相应法律规定和法院的执行困境，拒不搬出一直拖延，最终的不利后果多由债权人承担。此种风险由债权人承担短期来看不利于交易安全，长期来看不利于诚信社会的建立、市场经济的健康发展。本文拟从执行实践出发，在被执行人只有唯一住房时，如何判断该房屋是否为生活必需及如何执行提出拙见，力争使法院走出唯一住房不能或较难执行的困境。

一、是否为“生活所必需”之司法界定

“生活所必需”是一个不确定的概念，《查封规定》并未明确界定何为“最低生活标准所必需的居住房屋”，法律赋予执行法官在判断“生活所必需”时有自由裁量权，但也正因为没有明确标准，导致现实中有部分当事人或部分执行法官认可“债务人的唯一住房不得强制执行”。从理论上讲，被执行人的所有财产均是所负债务的担保，均可采取强制措施，但现实并非如此。此时，界定此房屋是否为“生活所必需”则显得尤为重要，笔者认为应从以下几个方面来考量：

（一）被执行房屋面积、地段、价值等基本情况

对于房屋面积，如明显超过所在地最低安置面积、居民住房最低标准及人均住房面积等，则可认定为不属“生活所必需”；对于地段，对照当地房屋市场平均价格，如果位于市中心或价值较高地段，则也可认为不属“生活所必需”；对于价值，如评估变现后即使安置被执行人及其家属后仍有足额变价款以实现债权，则也可认定不属“生活所必需”。

（二）被执行人是否享有其他租赁房屋

执行中常出现被执行人名下虽只有一套房产，但因从事生产经营或户籍所在地不在房屋所在地，长期固定租赁第三人房屋，或在农村集体土地上从事畜牧养殖或经济作物种植，在承包土地上建造有房屋，只要被执行人有稳定的居住权，则可认定名下唯一住房不为“生活所必需”。

（三）唯一房屋的实际居住情况

被执行人及其家属必须实际居住在该房屋中，若房屋闲置或出租，即可推定被执行人有能力在该房屋之外解决居住问题，即使是唯一住房也可强制执行。另，如果被执行人共同居住的家庭成员名下有其他房产，且被执行人长期居住在家庭成员名下房产中，自己名下房屋用于出租，则也可认定名下唯一住房不为“生活所必需”。

（四）被执行人之现实生存能力

应考虑被执行人年龄、职业背景、收入、学历等情况，如果被执行人年富力强，则可推定即使强制执行唯一住房其也能够自行解决住房问题。相反，如果被执行人年老体弱，无固定收入或生病住院，则不能强制执行唯一住房。

一、强制执行唯一住房之实务操作

法院对强制执行被执行人唯一住房是法律赋予的权利，但穷尽其他执行手段也是必要的前提，如果强制执行唯一住房不为必需，则不得强制执行。在必须强制执行唯一住房时，从社会效果和法律效果来考量，法院应做好如下几方面工作：

（一）做好被执行人心理疏导工作

台湾学者陈荣宗称：“强制执行之实务上，命债务人交出不动产之强制执行，执行法院遭受之困难最多，盖债务人大都以消极行为不为搬迁，其凶恶者且以积极行动抗拒执行人员之强制搬迁行动，通常非动员多数执行人员不为功。” 强制执行唯一住房往往对抗激烈，执行风险大，对于必须强制执行唯一住房者，执行法官也应首先做好说服教育工作，详尽告知被执行人有关强制执行房产的相关法律规定，讲明强制执行其唯一住房的必要性，让被执行人对法院即将采取的强制措施有心理准备。执行中重点做好说服教育并贯穿始终，方能有效化解矛盾。对于部分抵触情绪极其严重的被执行人，适时采取拘留等强制措施，让其消除抗拒执行的试探心理，纠正社会上流行的抗拒执行可以额外获得利益的错误观念，但对被执行人提出的合理要求应尽量满足。

（二）借助社会力量参与　　

房屋关系被执行人基本生存权，法院仅依靠自身力量难以充分、快速做通被执行人工作，社会力量的参与可以有效的帮助法院，应当积极、主努、充分的借助各种社会力量参与，拓宽纠纷解决机制。地方党委、政府相关部门的理解和支持，可使法院的执行工作更为畅通；必要时加强与仲裁机构、村委会、居委会等基层组织的协作，在他们的配合下有的放矢的分析成因，对症下药，多管齐下；可邀请人大代表、政协委员参与案件调解、执行，让更多的群众了解法院执行原则和程序规则，帮助做好当事人的协调工作；同时，也可借助新闻媒体的力量，宣传相关的法律规定和法院作出的努力，让群众了解、支持法院的工作，引导人民群众正确对待此种纠纷，构建和谐的法治环境。

（三）保障被执行人居住问题　

在拍卖或要求被执行人腾房前为其提供临时周转房，并给予其合理的腾房时间，腾房时间如何确定，可参照最高院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第二条“人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养的家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养的家属迁出该房屋。”另，在法院强制拍卖房产后，可让申请人承担辅助保障责任，且应向被执行人返还满足生活需要的必要房产价值。另，在目前的现状下，法院在部分个案中可加强与政府相关部门的沟通，与社会保障体系充分对接，为无其他居所的被执行人提供临时住所或安置房、经适房，免其后顾之忧。